1
00:00:05,100 --> 00:00:10,140
Dans un second chapitre consacré
aux droits réels démembrés,

2
00:00:10,680 --> 00:00:12,860
nous traitons des servitudes.

3
00:00:15,050 --> 00:00:19,270
De l'article 637 du Code civil,
on peut retirer la définition qu'une

4
00:00:19,470 --> 00:00:24,350
servitude est une charge imposée
à un immeuble, le fonds servant,

5
00:00:24,930 --> 00:00:30,070
pour l'usage et l'utilité d'un
immeuble voisin appelé le fonds

6
00:00:30,270 --> 00:00:34,090
dominant, appartenant à un autre
propriétaire.

7
00:00:34,650 --> 00:00:39,850
L'article 637 parle d'héritage
qui désignait sous l'ancien droit

8
00:00:40,050 --> 00:00:41,910
un immeuble, bâti ou non.

9
00:00:42,410 --> 00:00:44,870
Nous, nous allons parler simplement
d'immeuble.

10
00:00:45,210 --> 00:00:47,610
Mais ce qui est certain,
c'est que les servitudes n'existent

11
00:00:47,810 --> 00:00:49,670
qu'en matière immobilière.

12
00:00:50,490 --> 00:00:54,130
Elles entretiennent des liens étroits
avec le droit de propriété.

13
00:00:54,730 --> 00:00:59,070
Elles sont tout à la fois une charge
pour le fonds servant et un complément

14
00:00:59,270 --> 00:01:00,870
d'utilité pour le fonds dominant.

15
00:01:01,710 --> 00:01:06,630
Ainsi, les prérogatives du propriétaire
du fonds servant se trouvent amputées

16
00:01:06,830 --> 00:01:07,970
du fait de la servitude.

17
00:01:08,410 --> 00:01:14,270
Par exemple, le jardin de la propriété
de Monsieur Dupont est grevé d'une

18
00:01:14,470 --> 00:01:15,770
servitude de passage.

19
00:01:16,350 --> 00:01:21,130
Monsieur Dupont ne pourra pas faire
ce qu'il veut sur le chemin utilisé

20
00:01:21,330 --> 00:01:23,050
par le bénéficiaire de la servitude.

21
00:01:23,250 --> 00:01:25,270
Il voudrait planter à cet endroit-là.

22
00:01:25,470 --> 00:01:26,410
Il ne le peut pas.

23
00:01:26,610 --> 00:01:27,510
Pourtant, il est chez lui.

24
00:01:28,730 --> 00:01:33,130
Inversement, les prérogatives du
propriétaire du fonds servant se

25
00:01:33,330 --> 00:01:34,650
trouvent augmentées.

26
00:01:35,690 --> 00:01:40,430
La servitude lui permet une meilleure
utilisation de son propre terrain.

27
00:01:40,990 --> 00:01:43,090
Son terrain était enclavé.

28
00:01:43,290 --> 00:01:45,830
Il n'avait quasiment pas d'accès
sur la voie publique.

29
00:01:46,030 --> 00:01:47,490
On ne pouvait pas l'exploiter.

30
00:01:47,850 --> 00:01:51,810
Eh bien, grâce à la servitude de
passage, on va pouvoir l'exploiter.

31
00:01:52,930 --> 00:01:57,670
La charge que constitue une servitude
grève directement un fond.

32
00:01:57,950 --> 00:02:03,150
C'est un droit réel sur cet immeuble,
et non pas un droit personnel contre

33
00:02:03,350 --> 00:02:05,950
le propriétaire de cet immeuble.

34
00:02:06,270 --> 00:02:10,330
Tous les propriétaires successifs
du fonds servant, présents et à venir,

35
00:02:10,630 --> 00:02:13,510
devront bien entendu laisser s'exercer
la servitude.

36
00:02:13,990 --> 00:02:19,110
Mais ils ne sont pas personnellement
obligés en vertu d'une obligation

37
00:02:19,310 --> 00:02:23,450
qui grèverait l'ensemble de leur
patrimoine, comme toute obligation,

38
00:02:23,750 --> 00:02:27,390
comme toute dette ordinaire,
comme tout droit personnel.

39
00:02:28,510 --> 00:02:32,190
Puisque la charge est réelle,
qu'elle grève un fond,

40
00:02:32,650 --> 00:02:39,350
le propriétaire qui cède son fonds
cesse d'être tenu de quoi que ce soit.

41
00:02:40,130 --> 00:02:46,030
Mais en même temps, cette charge
se transmet au propriétaire suivant.

42
00:02:46,530 --> 00:02:51,770
Et le déguerpissement par abandon
de la parcelle nécessaire à l'exercice

43
00:02:51,970 --> 00:02:56,010
de la servitude est aussi un moyen
de s'affranchir de la servitude.

44
00:02:56,830 --> 00:02:59,030
Alors que pour une dette,
vous pouvez toujours dire que vous

45
00:02:59,230 --> 00:03:03,570
déguerpissez, vos dettes vont vous
suivre, mais pas les charges réelles.

46
00:03:04,670 --> 00:03:10,590
Passivement, la servitude est toujours
un accessoire du fonds qui en est

47
00:03:10,790 --> 00:03:13,290
grevé, et il en est de même activement.

48
00:03:14,050 --> 00:03:19,770
Le droit réel constitué au profit
du fonds dominant est inséparable

49
00:03:19,970 --> 00:03:21,690
de la propriété de celui-ci.

50
00:03:21,890 --> 00:03:25,550
Il est vendu, hypothéqué,
saisi avec le fonds dominant,

51
00:03:26,050 --> 00:03:28,910
et il ne pourrait l'être indépendamment
de lui.

52
00:03:29,810 --> 00:03:33,510
Les rédacteurs du Code civil ont
beaucoup insisté sur ce caractère

53
00:03:33,710 --> 00:03:36,630
de charge réelle, de droit réel.

54
00:03:36,830 --> 00:03:38,730
On le voit aussi à l'article 686.

55
00:03:39,010 --> 00:03:44,090
Et sur le fait qu'il ne s'ensuit
aucune prééminence d'un héritage

56
00:03:44,290 --> 00:03:47,050
sur l'autre, c'est l'article 638.

57
00:03:48,850 --> 00:03:53,070
Accessoire actif et passif,
respectivement de deux fonds,

58
00:03:53,270 --> 00:03:58,230
la servitude est perpétuelle,
et la vocation a duré aussi longtemps

59
00:03:58,430 --> 00:04:02,290
que la propriété du fonds servant
et celle du fonds dominant,

60
00:04:02,630 --> 00:04:08,410
propriété qui sont perpétuelles,
sauf à réserver par exception

61
00:04:08,610 --> 00:04:12,750
l'existence parfois de certaines
causes d'extinction des servitudes

62
00:04:12,950 --> 00:04:13,870
comme on le verra.

63
00:04:14,070 --> 00:04:17,550
Mais s'il n'y a pas une cause,
ça durera aussi longtemps que la

64
00:04:17,750 --> 00:04:19,650
propriété des deux fonds.

65
00:04:20,830 --> 00:04:30,970
L'article 639 annonce trois catégories
de servitudes, et nous allons nous

66
00:04:31,170 --> 00:04:31,930
en tenir à cette classification légale.

67
00:04:32,130 --> 00:04:36,290
Dans une première section,
nous traitons des servitudes

68
00:04:36,490 --> 00:04:37,870
naturelles.

69
00:04:38,070 --> 00:04:43,990
Ce sont celles qui dérivent de
la situation naturelle des lieux,

70
00:04:44,190 --> 00:04:45,190
dit l'article 639.

71
00:04:45,790 --> 00:04:48,490
Et les articles suivants,
jusqu'à l'article 648,

72
00:04:49,070 --> 00:04:51,990
traitent sous cet intitulé de
l'écoulement des eaux,

73
00:04:52,190 --> 00:04:54,430
du bornage et du droit de se clore.

74
00:04:54,670 --> 00:04:58,810
En réalité, les deux derniers aspects
ne sont pas des servitudes.

75
00:04:59,290 --> 00:05:02,130
Le droit de se clore,
c'est une prérogative tout simplement

76
00:05:02,330 --> 00:05:03,090
du propriétaire.

77
00:05:03,290 --> 00:05:05,370
Comme le Code en a traité ici,
c'est un peu une erreur de

78
00:05:05,570 --> 00:05:06,330
localisation.

79
00:05:06,530 --> 00:05:10,430
Même chose pour le bornage,
ce n'est qu'une question de

80
00:05:10,630 --> 00:05:13,890
délimitation matérielle de la
propriété, pas une servitude

81
00:05:14,090 --> 00:05:14,990
véritablement.

82
00:05:15,190 --> 00:05:16,630
Reste l'écoulement des eaux.

83
00:05:17,150 --> 00:05:20,890
L'écoulement des eaux qui représente,
lui, une vraie servitude naturelle.

84
00:05:21,270 --> 00:05:24,790
Lorsque la situation des lieux
est telle que deux fonds voisins

85
00:05:24,990 --> 00:05:27,850
ne sont pas exactement de la même
altitude, nous ne sommes pas dans

86
00:05:28,050 --> 00:05:33,750
une plaine complètement plate,
voilà, le fonds d'en bas est assujetti

87
00:05:34,250 --> 00:05:40,390
envers celui qui est plus élevé,
le fonds dominant, au plein sens du mot,

88
00:05:41,010 --> 00:05:46,110
il est assujetti à recevoir les
eaux qui en découlent naturellement

89
00:05:46,310 --> 00:05:50,050
sans que la main de l'homme y ait
contribué, c'est l'article 640.

90
00:05:50,730 --> 00:05:53,030
Et puisque la main de l'homme ne
doit pas y avoir contribué,

91
00:05:53,310 --> 00:05:56,750
vous comprenez qu'il doit s'agir
des eaux pluviales, des eaux de

92
00:05:56,950 --> 00:05:59,630
source éventuellement, ou des eaux
de rivière, mais certainement pas

93
00:05:59,830 --> 00:06:03,210
des eaux usées, usées par le passage
dans les installations sanitaires

94
00:06:03,410 --> 00:06:07,690
du fonds dominant, ni dans des
installations industrielles.

95
00:06:08,570 --> 00:06:12,370
L'article 640 interdit aux
propriétaires du fonds inférieur

96
00:06:12,570 --> 00:06:17,130
d'empêcher l'écoulement de ces eaux,
par exemple en élevant une digue.

97
00:06:17,650 --> 00:06:20,870
Quant aux propriétaires du fonds
supérieur, il ne peut rien faire

98
00:06:21,070 --> 00:06:23,910
qui aggrave la servitude du fonds
inférieur.

99
00:06:25,270 --> 00:06:30,150
Les servitudes dérivant de la situation
des lieux se distinguent des servitudes

100
00:06:30,350 --> 00:06:34,010
légales, bien qu'elles soient assez
proches, en ce qu'elles résultent

101
00:06:34,210 --> 00:06:37,870
d'une situation naturelle et de
la force des choses,

102
00:06:38,210 --> 00:06:42,930
et non pas d'une disposition plus
ou moins arbitraire du législateur.

103
00:06:43,350 --> 00:06:46,050
En quelque sorte, elles viennent
du droit naturel.

104
00:06:46,450 --> 00:06:48,710
En tout cas, puisqu'elles sont
liées à la force des choses et

105
00:06:48,910 --> 00:06:51,850
à la nécessité, elles ne donnent
pas lieu à une indemnisation,

106
00:06:52,050 --> 00:06:55,390
à la différence, on va le voir,
de certaines servitudes légales.

107
00:06:55,590 --> 00:06:57,550
Justement, maintenant,
les autres.

108
00:06:58,450 --> 00:07:00,590
Dans une seconde section,
les servitudes légales.

109
00:07:02,930 --> 00:07:08,030
L'article 649 annonce que les
servitudes établies par la loi

110
00:07:08,230 --> 00:07:13,650
ont soit pour objet l'utilité publique,
soit l'utilité des particuliers.

111
00:07:13,850 --> 00:07:16,870
L'utilité publique, c'est par exemple
les servitudes de survol des lignes

112
00:07:17,070 --> 00:07:19,950
électriques, extrêmement importantes,
ou des servitudes d'alignement

113
00:07:20,150 --> 00:07:24,070
qui ne relèvent pas d'un enseignement
de droit civil, mais de droit

114
00:07:24,270 --> 00:07:25,910
administratif ou droit de l'urbanisme.

115
00:07:26,490 --> 00:07:30,630
Nous nous intéressons aux servitudes
établies par la loi pour l'utilité

116
00:07:30,830 --> 00:07:32,570
des particuliers.

117
00:07:34,610 --> 00:07:39,290
Nous en avons deux sortes,
certaines sont mutuelles et d'autres

118
00:07:39,490 --> 00:07:41,110
sont unilatérales.

119
00:07:41,310 --> 00:07:45,910
Dans un premier paragraphe,
les servitudes légales mutuelles.

120
00:07:46,110 --> 00:07:52,250
On les présente parfois comme relevant
du régime normal de la propriété.

121
00:07:52,910 --> 00:07:58,850
Cependant, il reste qu'une charge
existe sur un fonds au profit d'un

122
00:07:59,050 --> 00:08:00,370
autre, et réciproquement.

123
00:08:01,050 --> 00:08:04,930
Cette réciprocité conduit à écarter
ici toute idée d'indemnisation

124
00:08:05,130 --> 00:08:05,910
au profit du fonds servant.

125
00:08:06,630 --> 00:08:12,050
Chaque fonds servant est dominant
à la fois.

126
00:08:13,370 --> 00:08:18,670
Une créance d'indemnité serait
immédiatement compensée par une

127
00:08:18,870 --> 00:08:21,290
dette d'indemnité au profit de
l'autre fonds, donc pas

128
00:08:21,490 --> 00:08:22,250
d'indemnisation.

129
00:08:22,450 --> 00:08:25,010
Et vous allez comprendre très bien
comment tout ceci se présente.

130
00:08:25,950 --> 00:08:31,650
Nous avons d'abord les servitudes
de distance de plantation et de

131
00:08:31,850 --> 00:08:32,610
construction.

132
00:08:32,890 --> 00:08:36,630
Le propriétaire d'un terrain est
en principe en droit d'y planter

133
00:08:36,830 --> 00:08:39,470
ou d'y construire, si le terrain
est constructif au regard de

134
00:08:39,670 --> 00:08:43,670
l'urbanisme, mais il est en droit
d'y planter ou d'y construire où

135
00:08:43,870 --> 00:08:48,070
il souhaite, c'est-à-dire même
jusqu'à l'extrême limite de son fond.

136
00:08:48,670 --> 00:08:52,010
Cependant, pour éviter ou limiter
les inconvénients du voisinage,

137
00:08:52,210 --> 00:08:57,630
la loi oblige chacun des propriétaires
voisins à respecter des distances

138
00:08:57,830 --> 00:09:02,530
minimales jusqu'au fonds voisin
pour effectuer ses plantations

139
00:09:02,730 --> 00:09:04,050
et ses constructions.

140
00:09:04,250 --> 00:09:05,830
On traite principalement des
plantations.

141
00:09:06,030 --> 00:09:07,950
Quelques mots des constructions
et des plantations.

142
00:09:08,550 --> 00:09:11,650
Ah, c'est un fameux article,
que connaissent beaucoup de gens

143
00:09:11,850 --> 00:09:15,210
sans le savoir, mais dans les campagnes
combien il est connu,

144
00:09:15,530 --> 00:09:21,430
c'est l'article 671,
qui nous permet d'avoir des arbres,

145
00:09:21,630 --> 00:09:27,610
arbrisseaux et arbustes près de
la propriété voisine qu'à la distance

146
00:09:27,810 --> 00:09:29,530
prescrite par les usages.

147
00:09:30,530 --> 00:09:34,010
Pour connaître cette distance à
respecter, il faut donc commencer

148
00:09:34,210 --> 00:09:39,050
par s'enquérir de l'existence ou
non d'usages locaux,

149
00:09:39,250 --> 00:09:42,110
d'usages constants et reconnus,
dit le Code.

150
00:09:42,750 --> 00:09:44,350
Bon, on suivra l'usage.

151
00:09:44,670 --> 00:09:46,070
Mais en l'absence d'usage ?

152
00:09:46,470 --> 00:09:50,110
En l'absence de tels usages,
la loi fixe une règle subsidiaire.

153
00:09:50,590 --> 00:09:54,570
La distance à respecter est une
distance de deux mètres de la ligne

154
00:09:54,770 --> 00:09:58,450
séparative pour les plantations
dépassant deux mètres de hauteur.

155
00:09:58,650 --> 00:10:01,390
Vous voulez planter un chêne,
vous voulez planter un peuplier ?

156
00:10:02,330 --> 00:10:05,970
Mettez-vous à plus de deux mètres
de la ligne séparative.

157
00:10:06,590 --> 00:10:12,170
Vous voulez planter maintenant
un arbre ou un arbuste qui fera

158
00:10:12,370 --> 00:10:13,310
moins de deux mètres ?

159
00:10:13,730 --> 00:10:17,410
Il faut respecter une distance
de 50 centimètres.

160
00:10:17,790 --> 00:10:22,930
C'est un rhododendron,
c'est un camélia, c'est un laurier,

161
00:10:23,130 --> 00:10:25,670
ça ira jusqu'à 50 centimètres.

162
00:10:26,630 --> 00:10:30,770
Attention, il ne faudra pas quand
même que votre camélia dépasse

163
00:10:30,970 --> 00:10:33,310
deux mètres ou votre rhododendron
atteigne trois mètres.

164
00:10:33,510 --> 00:10:37,230
Il faudra juste le diminuer jusqu'à
deux mètres.

165
00:10:37,430 --> 00:10:38,390
Quelle explication ?

166
00:10:39,470 --> 00:10:44,350
La trop grande proximité des arbres
et même des arbustes peut être

167
00:10:44,550 --> 00:10:45,910
gênante pour le fonds voisin.

168
00:10:46,110 --> 00:10:49,570
C'est l'ombre, c'est la chute de
feuilles, des branches,

169
00:10:49,770 --> 00:10:51,170
c'est la pénétration de racines…

170
00:10:51,450 --> 00:10:52,670
Éloignez-vous un peu.

171
00:10:53,310 --> 00:10:54,070
La sanction ?

172
00:10:54,270 --> 00:10:58,250
Le voisin peut exiger que les arbres,
arbrisseaux et arbustes plantés

173
00:10:58,450 --> 00:11:02,290
à des distances moindres que la
distance légale, soient arrachés

174
00:11:02,490 --> 00:11:04,630
ou réduits à la hauteur déterminée.

175
00:11:04,830 --> 00:11:07,110
C'est l'article 672.

176
00:11:07,750 --> 00:11:12,670
Une exception est cependant réservée
pour l'article 671 pour les espaliers,

177
00:11:12,870 --> 00:11:17,510
c'est-à-dire ces rangées d'arbres
fruitiers dont les branches sont

178
00:11:17,710 --> 00:11:20,430
dressées et appliquées contre un
mur ou un treillage.

179
00:11:20,890 --> 00:11:24,790
L'alinéa 2 permet d'utiliser le
mur séparatif entre deux fonds

180
00:11:24,990 --> 00:11:26,710
pour y appuyer des espaliers.

181
00:11:27,390 --> 00:11:30,450
Les plantations ont alors lieu
à beaucoup moins de deux mètres,

182
00:11:30,650 --> 00:11:35,990
et même moins, à moins de 50
centimètres de la ligne puisqu'elles

183
00:11:38,030 --> 00:11:40,230
sont concrètement le long de cette
ligne.

184
00:11:40,970 --> 00:11:42,950
Aucune distance n'est à respecter,
dit l'alinéa 2.

185
00:11:43,770 --> 00:11:46,610
Encore faut-il toutefois avoir
la propriété du mur.

186
00:11:47,050 --> 00:11:51,050
Ça peut être un mur mitoyen,
aucun souci, ou un mur complètement

187
00:11:51,250 --> 00:11:53,990
privatif, mais à ce moment-là,
seul celui qui est propriétaire

188
00:11:54,190 --> 00:11:55,630
du mur peut appuyer les espaliers.

189
00:11:55,830 --> 00:11:57,070
Et l'autre, de l'autre côté ?

190
00:11:57,270 --> 00:12:01,270
Il ne peut pas, sauf à acquérir
la mitoyenneté selon ce procédé

191
00:12:01,470 --> 00:12:04,050
que nous avons étudié il y a maintenant
quelques vidéos.

192
00:12:05,290 --> 00:12:12,470
Ces règles, il faut bien le remarquer,
ne jouent que pour ménager un certain

193
00:12:12,670 --> 00:12:16,970
espacement des plantations entre
des fonds voisins.

194
00:12:17,690 --> 00:12:22,150
S'il s'agit de planter aux limites
de sa propriété bordée par une

195
00:12:22,350 --> 00:12:25,490
voie publique, ces textes ne jouent
pas.

196
00:12:25,950 --> 00:12:30,630
Et c'est l'illustration de ce qu'ils
sont bel et bien constitutifs d'une

197
00:12:30,830 --> 00:12:35,510
servitude légale, une charge imposée
à un fonds au profit d'un autre,

198
00:12:35,750 --> 00:12:38,610
et réciproquement, parce que ça
joue dans les deux terrains,

199
00:12:39,130 --> 00:12:43,850
et pas seulement une restriction
générale de tout droit de propriété

200
00:12:44,050 --> 00:12:44,810
foncière.

201
00:12:46,970 --> 00:12:48,210
Autre remarque.

202
00:12:48,550 --> 00:12:52,290
La servitude légale imposée au
fonds servant, c'est-à-dire celui

203
00:12:52,490 --> 00:12:55,650
sur lequel les plantations ne peuvent
être effectuées sans respecter

204
00:12:55,850 --> 00:13:00,030
la distance imposée,
peut se trouver neutralisée par

205
00:13:00,230 --> 00:13:04,430
une servitude non pas légale,
mais une servitude acquise du fait

206
00:13:04,630 --> 00:13:06,550
de l'homme, en sens contraire.

207
00:13:07,190 --> 00:13:11,190
Le propriétaire d'un arbre de plus
de deux mètres, planté à moins

208
00:13:11,390 --> 00:13:16,350
de deux mètres du fonds voisin,
peut avoir acquis, conventionnellement

209
00:13:16,550 --> 00:13:21,290
ou par prescription acquisitive,
une servitude au profit cette fois

210
00:13:21,490 --> 00:13:26,910
de son fond, et à charge de l'autre
fond, de supporter la présence

211
00:13:27,110 --> 00:13:29,090
de cet arbre dans cette zone.

212
00:13:29,730 --> 00:13:34,010
En pareil cas, l'arrachage ou la
taille ne pourront pas lui être

213
00:13:34,210 --> 00:13:34,970
imposés.

214
00:13:35,170 --> 00:13:36,290
Ça, il faut le savoir aussi.

215
00:13:38,050 --> 00:13:42,070
Le Code traite également des distances
de construction, ou du moins des

216
00:13:42,270 --> 00:13:43,030
précautions à prendre.

217
00:13:43,950 --> 00:13:50,430
La servitude est établie par l'article
674, elle concerne d'ailleurs seulement

218
00:13:50,630 --> 00:13:53,330
certaines constructions,
des puits, fosse d'aisances,

219
00:13:53,530 --> 00:13:57,330
cheminées, fours, fourneaux,
étables, magasin de sel,

220
00:13:57,530 --> 00:14:00,290
dit le Code dans cette énumération
pittoresque.

221
00:14:01,830 --> 00:14:05,110
Comprenons, lorsque le propriétaire
d'un fonds souhaite réaliser ses

222
00:14:05,310 --> 00:14:11,210
ouvrages près d'un mur en limite
de son fond, il doit ou bien laisser

223
00:14:11,410 --> 00:14:14,810
la distance prescrite par des
règlements administratifs ou des

224
00:14:15,010 --> 00:14:20,050
usages ou à défaut par le juge,
distance variable, ou bien élever

225
00:14:20,250 --> 00:14:22,270
à ses frais des ouvrages de protection.

226
00:14:22,850 --> 00:14:23,610
Quelle est l'idée ?

227
00:14:23,810 --> 00:14:26,610
On veut éviter la propagation
d'incendies — les fours,

228
00:14:26,810 --> 00:14:29,630
fourneaux —, on veut éviter les
nuisances, les odeurs…

229
00:14:30,450 --> 00:14:34,310
Voilà, vous allez me le mettre
un peu loin et vous allez me protéger

230
00:14:34,510 --> 00:14:36,290
de façon plus sérieuse.

231
00:14:38,030 --> 00:14:43,110
Dans un second point maintenant,
nous envisageons les jours et les vues.

232
00:14:43,550 --> 00:14:48,210
Il s'agit d'ouvertures pratiquées
dans des murs.

233
00:14:48,990 --> 00:14:53,210
Les jours sont des ouvertures qui
laissent passer la lumière,

234
00:14:53,410 --> 00:14:57,270
mais ne permettent pas de voir
ce qui se passe chez le voisin.

235
00:14:58,130 --> 00:15:03,330
Bref, des fenêtres qui ne s'ouvrent
pas et qui sont équipées de verres

236
00:15:03,530 --> 00:15:07,330
translucides, mais non pas
transparents, ou qui sont placées

237
00:15:07,530 --> 00:15:12,470
tellement haut qu'on ne peut pas
jeter le regard à travers ces fenêtres.

238
00:15:12,870 --> 00:15:18,590
Les vues sont des ouvertures qui
permettent de voir chez le voisin.

239
00:15:18,810 --> 00:15:22,150
Ce sont des fenêtres,
pour s'ouvrir et se fermer,

240
00:15:22,350 --> 00:15:27,850
laisser passer l'air,
ce sont des balcons et autres saillis,

241
00:15:28,050 --> 00:15:30,730
dit l'article 678.

242
00:15:30,930 --> 00:15:32,920
Bref, des terrasses,
dirait-on aujourd'hui.

243
00:15:34,010 --> 00:15:38,030
Elles sont nettement plus gênantes,
ces vues pour le voisin,

244
00:15:38,230 --> 00:15:42,290
que les jours, car elles permettent
de jeter non seulement des regards,

245
00:15:42,490 --> 00:15:45,990
mais aussi bien d'autres objets
qui risquent de tomber :

246
00:15:46,310 --> 00:15:49,610
quelques cigarettes,
quelques avions en papier et déchets

247
00:15:49,810 --> 00:15:50,570
divers.

248
00:15:50,930 --> 00:15:55,750
Dans quelle mesure les prérogatives
du propriétaire du mur concerné

249
00:15:55,950 --> 00:15:59,560
sont-elles diminuées au profit
du fonds du voisin ?

250
00:15:59,760 --> 00:16:00,730
La réponse varie.

251
00:16:01,620 --> 00:16:05,440
S'il s'agit de murs mitoyens,
aucune ouverture n'est permise,

252
00:16:05,640 --> 00:16:09,920
que ce soient des jours ou des vues,
sauf l'accord des deux propriétaires,

253
00:16:10,420 --> 00:16:11,480
bien sûr.

254
00:16:12,300 --> 00:16:14,600
Dans un mur privatif,
maintenant.

255
00:16:14,900 --> 00:16:19,780
Touchant la ligne séparative des fonds,
on ne peut pratiquer que des jours

256
00:16:19,980 --> 00:16:25,360
ou des fenêtres à fer maillé et
verre dormant, dit l'article 676,

257
00:16:25,600 --> 00:16:27,740
c'est-à-dire des jours concrètement.

258
00:16:29,260 --> 00:16:31,400
Le texte est très précis.

259
00:16:31,760 --> 00:16:35,000
Les fenêtres doivent être garnies
d'un treillis de fer,

260
00:16:35,200 --> 00:16:40,100
donc d'un grillage, dont les mailles
auront un décimètre d'ouverture au plus,

261
00:16:40,300 --> 00:16:43,360
et d'un châssis à verre dormant,
c'est-à-dire qui ne s'ouvre pas.

262
00:16:43,640 --> 00:16:48,000
En outre, l'article 677 impose
une hauteur assez importante,

263
00:16:48,200 --> 00:16:52,760
à plus de 2 mètres 60 du sol au
rez-de-chaussée et, si on est dans

264
00:16:52,960 --> 00:16:57,740
les étages, à plus de 1 mètre 90
du niveau des étages.

265
00:16:58,300 --> 00:17:01,920
L'idée est de ne pas permettre
aux propriétaires du mur de regarder

266
00:17:02,120 --> 00:17:02,960
à travers ces jours.

267
00:17:03,180 --> 00:17:04,740
Ils sont trop hauts.

268
00:17:05,140 --> 00:17:09,520
Les jours qui peuvent être pratiqués
dans le mur privatif en respectant

269
00:17:09,720 --> 00:17:13,780
ces exigences ne sont que des jours
de souffrance, dit-on.

270
00:17:14,160 --> 00:17:16,900
Ils ne représentent que des tolérances.

271
00:17:17,300 --> 00:17:21,460
Ceci signifie qu'aucune servitude
n'existe à la charge de l'autre

272
00:17:21,660 --> 00:17:23,920
fonds de supporter ces jours.

273
00:17:24,620 --> 00:17:28,840
Le propriétaire de l'autre fonds
pourra donc les obstruer en

274
00:17:29,040 --> 00:17:35,460
construisant à son tour un mur,
un bâtiment en limite de sa propriété.

275
00:17:35,720 --> 00:17:37,540
Eh oui, il pourra le faire aussi.

276
00:17:38,860 --> 00:17:42,920
Remarquons donc bien l'objet et
le sens de la servitude légale ici.

277
00:17:43,420 --> 00:17:48,300
C'est une servitude à la charge
du fonds sur lequel est bâti un

278
00:17:48,500 --> 00:17:54,200
mur privatif en limite de propriété,
de ne pratiquer que des jours,

279
00:17:54,740 --> 00:17:59,080
pas des vues, et encore,
à une certaine hauteur au moins.

280
00:17:59,860 --> 00:18:04,920
Ce n'est pas une servitude au profit
du propriétaire de ce mur dans

281
00:18:05,120 --> 00:18:06,940
lequel on va pratiquer un jour.

282
00:18:07,300 --> 00:18:08,060
Vous voyez ?

283
00:18:08,660 --> 00:18:11,820
Mais il reste que la servitude
légale est réciproque.

284
00:18:12,020 --> 00:18:16,620
Elle existe à la charge de chacun
des deux fonds voisins si un mur

285
00:18:16,820 --> 00:18:22,540
vient à être édifié de chacun des
côtés.

286
00:18:22,940 --> 00:18:28,900
Reste maintenant le cas des autres
murs, ceux qui sont bâtis en deçà

287
00:18:29,100 --> 00:18:30,560
de la limite séparative.

288
00:18:31,440 --> 00:18:35,440
Des jours sont bien entendu possibles,
aux conditions qu'on vient de voir.

289
00:18:35,640 --> 00:18:37,940
C'est un raisonnement a fortiori.

290
00:18:38,580 --> 00:18:44,020
Mais comme on s'éloigne de la ligne
séparative, des vues deviennent

291
00:18:44,220 --> 00:18:48,320
envisageables à condition de respecter
une certaine distance.

292
00:18:49,200 --> 00:18:52,700
Pour les vues droites,
dit l'article 678 — les vues droites

293
00:18:52,900 --> 00:18:57,780
sont celles qui donnent directement
chez les voisins — la distance

294
00:18:57,980 --> 00:18:59,120
est de 1 mètre 90.

295
00:18:59,660 --> 00:19:02,420
Et pour les vues obliques,
il va falloir se pencher pour les

296
00:19:02,620 --> 00:19:06,080
voir chez les voisins,
dans un mur qui est perpendiculaire,

297
00:19:06,900 --> 00:19:09,440
la distance est de 60 centimètres.

298
00:19:09,640 --> 00:19:11,000
On peut en faire un peu plus près.

299
00:19:11,680 --> 00:19:13,400
C'est l'article 679.

300
00:19:14,180 --> 00:19:18,420
On remarquera que là encore,
il s'agit bien d'une servitude

301
00:19:18,620 --> 00:19:25,920
qui suppose deux fonds contigus,
le fonds servant, celui dans lequel

302
00:19:26,120 --> 00:19:29,840
les vues ne peuvent être pratiquées
que dans certaines limites,

303
00:19:30,100 --> 00:19:36,000
voici la charge, et le fonds dominant,
celui qui profite de l'amputation

304
00:19:36,200 --> 00:19:39,220
des prérogatives du droit de propriété
sur le fond.

305
00:19:39,600 --> 00:19:43,160
L'article 678 est extrêmement clair
à cet égard.

306
00:19:44,000 --> 00:19:47,380
La servitude, au contraire,
ne trouve pas à s'appliquer s'il

307
00:19:47,580 --> 00:19:48,520
n'y a pas de voisin.

308
00:19:48,960 --> 00:19:51,520
C'est un bâtiment qui borde la
voie publique, il n'y a pas de voisin,

309
00:19:53,440 --> 00:19:56,440
qui borde le domaine public,
qui regarde la mer :

310
00:19:57,260 --> 00:20:01,200
là, il n'y a pas à appliquer ces
deux articles.

311
00:20:02,480 --> 00:20:06,440
Il ne faut pas confondre les règles
relatives aux distances à respecter

312
00:20:06,640 --> 00:20:11,260
pour les vues avec ce qu'on appelle
la servitude de vues.

313
00:20:12,200 --> 00:20:15,500
Celle-ci est une servitude qui
peut être établie du fait de l'homme,

314
00:20:15,780 --> 00:20:20,200
c'est-à-dire en vertu d'un contrat
ou par la prescription acquisitive.

315
00:20:20,660 --> 00:20:24,060
Voici que, dans un mur se trouvant
en limite séparative,

316
00:20:24,500 --> 00:20:28,400
le propriétaire perce non pas un jour,
comme il le devrait,

317
00:20:28,880 --> 00:20:31,680
mais une vue avec une vraie fenêtre.

318
00:20:31,880 --> 00:20:32,640
Et tout va bien.

319
00:20:33,800 --> 00:20:36,920
Et passe le temps nécessaire à
la prescription.

320
00:20:37,120 --> 00:20:42,360
Voici qu'il a acquis le droit de
voir par cette ouverture un droit

321
00:20:42,560 --> 00:20:46,640
réel portant sur le fonds voisin,
le fonds servant cette fois.

322
00:20:46,920 --> 00:20:50,660
Et ceci signifie que le voisin
ne pourra pas édifier lui-même

323
00:20:50,860 --> 00:20:53,780
de murs qui obstrueraient cette vue.

324
00:20:55,660 --> 00:20:58,380
En tout cas, pas à moins de 1 mètre 90.

325
00:20:59,420 --> 00:21:04,220
Nous avons un arrêt très intéressant
du 13 juillet 2005 de la troisième

326
00:21:04,420 --> 00:21:06,020
chambre civile de la Cour de cassation
sur ce sujet.

327
00:21:07,060 --> 00:21:08,420
Voilà, je pense que vous avez bien
compris.

328
00:21:09,540 --> 00:21:13,220
Maintenant, je vous propose de voir,
dans un second paragraphe,

329
00:21:13,420 --> 00:21:16,360
les servitudes légales unilatérales.

330
00:21:16,620 --> 00:21:19,900
La plus connue, la plus caractéristique
est la servitude de passage en

331
00:21:20,100 --> 00:21:22,120
cas d'entrave, il y en a quelques
autres.

332
00:21:23,660 --> 00:21:28,920
Servitude de passage en cas d'enclave,
c'est le fameux droit de passage

333
00:21:29,120 --> 00:21:32,860
bien connu à la campagne,
et pas seulement à la campagne,

334
00:21:33,060 --> 00:21:37,200
selon l'intitulé de la section
qui regroupe les articles 682 à

335
00:21:37,400 --> 00:21:39,720
685-1 du Code civil.

336
00:21:40,280 --> 00:21:42,940
Lorsqu'un fonds est enclavé,
c'est-à-dire qu'il n'a pas d'accès

337
00:21:43,140 --> 00:21:45,740
à la voie publique ou il n'y a
qu'un accès insuffisant pour les

338
00:21:45,940 --> 00:21:49,220
besoins de l'exploitation de ce fond,
ou même pour y faire des travaux,

339
00:21:49,540 --> 00:21:54,920
il bénéficie d'un droit de passage
sur les fonds voisins — moyennant

340
00:21:55,120 --> 00:21:59,700
indemnité, ne l'oublions pas —
afin de pouvoir atteindre la voie

341
00:21:59,900 --> 00:22:00,780
publique.

342
00:22:00,980 --> 00:22:05,360
La jurisprudence entend très largement
la notion d'exploitation de la

343
00:22:05,560 --> 00:22:09,140
propriété auquel renvoie l'article 682.

344
00:22:09,400 --> 00:22:13,620
Ça peut être une exploitation agricole,
industrielle, commerciale.

345
00:22:13,820 --> 00:22:17,420
La jurisprudence en admet l'application
chaque fois qu'un passage est

346
00:22:17,620 --> 00:22:20,820
nécessaire pour la simple utilisation
normale du fonds enclavé,

347
00:22:21,660 --> 00:22:25,360
même si celui-ci, par exemple,
n'est qu'un jardin d'agrément.

348
00:22:25,880 --> 00:22:30,440
Et ce caractère normal de
l'utilisation, source du besoin

349
00:22:30,640 --> 00:22:34,660
de passer, est en outre apprécié
en fonction des nécessités actuelles.

350
00:22:34,860 --> 00:22:38,320
Peut-être qu'au 19e siècle,
ce petit passage qui permettait

351
00:22:38,520 --> 00:22:42,000
de passer avec un âne suffisait,
mais aujourd'hui, l'exploitant

352
00:22:42,200 --> 00:22:46,320
a besoin de faire passer un gros
tracteur de trois mètres de large

353
00:22:46,960 --> 00:22:52,780
— j'exagère à peine —,
c'est un passage aussi important

354
00:22:52,980 --> 00:22:55,260
qui sera ménagé sur le fonds servant.

355
00:22:58,540 --> 00:23:02,060
La notion d'enclave est donc relative.

356
00:23:02,560 --> 00:23:07,720
Eh oui, il faut pouvoir permettre
l'exploitation normale aux fonctions

357
00:23:07,920 --> 00:23:10,440
des nécessités actuelles du fonds
enclavé.

358
00:23:11,320 --> 00:23:17,940
La servitude existe et doit être
reconnue dès que cet état d'enclave

359
00:23:18,140 --> 00:23:20,700
existe, tel qu'il est entendu par
la jurisprudence.

360
00:23:21,280 --> 00:23:24,820
Et tant qu'il existe,
si l'état d'enclave vient à cesser,

361
00:23:25,020 --> 00:23:27,420
la servitude légale s'éteint.

362
00:23:28,380 --> 00:23:30,260
C'est l'article 685-1.

363
00:23:30,540 --> 00:23:33,560
Mais encore faut-il,
pour pouvoir l'exercer,

364
00:23:33,760 --> 00:23:35,660
en déterminer l'assiette.

365
00:23:35,860 --> 00:23:41,020
Le droit réel grève certes le fonds
servant, mais ça ne signifie tout

366
00:23:41,220 --> 00:23:44,260
de même pas que le titulaire de
ce droit de passage va pouvoir

367
00:23:44,460 --> 00:23:47,180
passer n'importe où sur le terrain
de son voisin.

368
00:23:48,020 --> 00:23:51,380
Un accord est bien entendu possible
pour déterminer cette assiette,

369
00:23:51,580 --> 00:23:55,120
le plus souvent ce sera le cas,
ce qui ne signifie pas que la servitude

370
00:23:55,320 --> 00:23:56,820
soit conventionnelle.

371
00:23:57,300 --> 00:23:59,780
Son origine est légale,
c'est seulement la détermination

372
00:23:59,980 --> 00:24:01,260
de l'assiette, alors,
qui est conventionnelle.

373
00:24:01,620 --> 00:24:04,900
Puis à défaut d'entente,
c'est un jugement qui fixera

374
00:24:05,100 --> 00:24:05,860
l'assiette.

375
00:24:06,060 --> 00:24:08,440
Et le Code donne des directives au juge.

376
00:24:08,760 --> 00:24:12,800
Le passage doit être pris du côté
où le trajet est le plus court,

377
00:24:13,260 --> 00:24:16,060
puis les textes continuent.

378
00:24:16,940 --> 00:24:20,240
Finalement, en réalité,
le critère principal,

379
00:24:20,440 --> 00:24:23,000
c'est celui du moindre dommage.

380
00:24:23,200 --> 00:24:28,500
Même si le trajet est plus long,
on fixera le passage ici s'il est

381
00:24:28,700 --> 00:24:29,620
moins dommageable.

382
00:24:29,820 --> 00:24:32,500
Ce qui conduit aussi,
lorsqu'il y a plusieurs voisins

383
00:24:32,700 --> 00:24:37,780
différents, à déterminer le fonds
qui supportera le passage.

384
00:24:38,360 --> 00:24:43,380
Ce sera celui sur lequel le passage
sera le moins dommageable.

385
00:24:44,060 --> 00:24:47,120
Vous voyez, brièveté,
dommage, voici des critères qui

386
00:24:47,320 --> 00:24:48,620
sont utilisés par la loi.

387
00:24:48,820 --> 00:24:53,900
Enfin, un dernier critère peut
encore l'emporter sur le tout,

388
00:24:54,100 --> 00:24:55,940
c'est la prescription acquisitive.

389
00:24:56,780 --> 00:25:02,900
30 ans de passage continu sur un
certain trajet vont déterminer

390
00:25:03,100 --> 00:25:03,860
l'assiette.

391
00:25:04,420 --> 00:25:07,920
C'est l'article 685 alinéa 1.

392
00:25:08,980 --> 00:25:14,200
La servitude de passage n'est accordée
au fonds dominant que moyennant

393
00:25:14,400 --> 00:25:19,320
indemnité, une indemnité proportionnée
aux dommages que ce passage peut

394
00:25:19,520 --> 00:25:20,760
occasionner, dit l'article 682.

395
00:25:22,000 --> 00:25:27,140
Et le droit de réclamer l'indemnité
s'éteint toutefois lorsqu'il n'a

396
00:25:27,340 --> 00:25:29,220
pas été mis en œuvre pendant 30 ans.

397
00:25:29,520 --> 00:25:34,120
Le passage peut alors être continué,
quoique l'action en indemnité ne

398
00:25:34,320 --> 00:25:35,300
soit plus recevable.

399
00:25:35,740 --> 00:25:38,980
Ça, c'est la plus importante de
ces servitudes légales.

400
00:25:39,240 --> 00:25:41,880
On peut en signaler d'autres aussi
qui sont établies par des textes

401
00:25:42,080 --> 00:25:44,040
spéciaux, dans le Code rural notamment.

402
00:25:44,240 --> 00:25:48,320
La servitude d'aqueduc :
le droit pour le propriétaire d'un

403
00:25:48,520 --> 00:25:51,320
fonds, afin de l'irriguer,
de faire passer une conduite d'eau

404
00:25:51,520 --> 00:25:52,460
par les fonds voisins.

405
00:25:53,000 --> 00:25:55,400
Il y a aussi, dans le Code de
l'urbanisme cette fois,

406
00:25:55,600 --> 00:25:58,620
des servitudes de cours communes,
mais je ne vous en dirai pas plus

407
00:25:58,820 --> 00:25:59,580
sur ce point.