1
00:00:04,780 --> 00:00:09,800
Dans cette vidéo, nous abordons
des modalités particulières du

2
00:00:10,000 --> 00:00:10,760
droit de propriété.

3
00:00:11,800 --> 00:00:16,440
Si la propriété a été conçue par
les rédacteurs du Code civil comme

4
00:00:16,640 --> 00:00:21,980
un droit en principe individuel
dont un seul sujet de droit est

5
00:00:22,180 --> 00:00:27,000
titulaire, ils ont tout de même
envisagé l’éventualité d’une propriété

6
00:00:27,200 --> 00:00:30,240
collective dont plusieurs personnes
sont titulaires.

7
00:00:30,760 --> 00:00:34,820
Ce sont notamment les dispositions
du Code sur la mitoyenneté aux

8
00:00:35,020 --> 00:00:39,120
articles 665 et suivants,
sur l’indivision successorale aux

9
00:00:39,320 --> 00:00:44,460
articles 815 et suivants,
et même la copropriété par appartements

10
00:00:44,660 --> 00:00:48,240
qui, dans le Code de 1804,
se trouvait dans un seul article,

11
00:00:48,440 --> 00:00:53,300
article 664, assez sommaire d’ailleurs,
qui par la suite a laissé place,

12
00:00:53,500 --> 00:00:57,600
en 1965, à une loi entière,
une loi non codifiée,

13
00:00:57,800 --> 00:01:00,880
mais que vous pourrez trouver dans
votre Code civil aussi.

14
00:01:01,580 --> 00:01:07,340
Dans toutes ces situations,
on est en présence d’une indivision

15
00:01:07,540 --> 00:01:11,760
qui se caractérise par l’existence
de plusieurs personnes ayant des

16
00:01:11,960 --> 00:01:16,620
droits de même nature sur un bien
ou un ensemble de biens sans qu’il

17
00:01:16,820 --> 00:01:19,160
n’y ait de division matérielle
des parts.

18
00:01:20,040 --> 00:01:23,520
Ces droits de même nature peuvent
être la propriété, c’est ce qui

19
00:01:23,720 --> 00:01:24,640
nous intéresse.

20
00:01:24,900 --> 00:01:29,040
Éventuellement, cela pourrait être
d’autres droits, notamment l’usufruit.

21
00:01:29,840 --> 00:01:32,700
Une indivision en usufruit,
il y a plusieurs juges usufruitiers

22
00:01:32,900 --> 00:01:34,620
du même bien, cela peut tout à
fait se rencontrer.

23
00:01:34,880 --> 00:01:38,060
Ou en nue-propriété,
il y a un l’usufruitier unique,

24
00:01:38,260 --> 00:01:41,780
mais plusieurs nus-propriétaires
qui sont en indivision en

25
00:01:41,980 --> 00:01:43,580
nue-propriété, ça se rencontre aussi.

26
00:01:44,640 --> 00:01:49,200
Lorsque l’indivision porte sur
la propriété, on peut parler de

27
00:01:49,400 --> 00:01:50,160
copropriété.

28
00:01:50,660 --> 00:01:54,740
Même si la langue courante a tendance
à identifier la copropriété avec

29
00:01:54,940 --> 00:01:59,120
seulement l’une de ses variétés
particulières qui est la copropriété

30
00:01:59,320 --> 00:02:02,520
des immeubles bâtis,
quand on dira la copropriété,

31
00:02:02,720 --> 00:02:07,360
on s’imaginera la copropriété d’un
immeuble avec plusieurs étages,

32
00:02:07,560 --> 00:02:10,540
etc., mais en réalité,
ce n’est qu’une variété particulière

33
00:02:10,740 --> 00:02:11,500
de copropriété.

34
00:02:11,700 --> 00:02:15,280
Chaque fois, plusieurs personnes
sont titulaires du même droit de

35
00:02:15,480 --> 00:02:18,040
propriété sur un bien,
nous sommes en présence d’une

36
00:02:18,240 --> 00:02:21,060
copropriété, d’une indivision en
propriété.

37
00:02:22,680 --> 00:02:26,060
Plusieurs titulaires du droit de
propriété sur un même bien peuvent

38
00:02:26,260 --> 00:02:29,780
être appelés aussi bien co-indivisaires
que copropriétaires.

39
00:02:30,900 --> 00:02:32,960
Il n’y a pas de division matérielle
des parts.

40
00:02:33,820 --> 00:02:39,160
Cela signifie que si chacun,
par hypothèse, n’a la propriété

41
00:02:39,360 --> 00:02:45,080
que d’une quote-part du bien,
cette quote-part reste abstraite

42
00:02:45,280 --> 00:02:49,780
et n’est pas localisée matériellement
sur telle ou telle partie de la chose.

43
00:02:50,300 --> 00:02:53,860
Par exemple, deux personnes sont
copropriétaires d’une maison,

44
00:02:54,620 --> 00:02:58,340
ces deux personnes ont chacune
la moitié, quote-part abstraite,

45
00:02:58,540 --> 00:02:59,300
de la maison.

46
00:02:59,620 --> 00:03:02,340
Cette maison a un rez-de-chaussée
et un premier étage,

47
00:03:03,800 --> 00:03:06,880
on ne peut pas dire que l’une des
personnes est propriétaire du

48
00:03:07,080 --> 00:03:09,180
rez-de-chaussée et l’autre,
de l’étage.

49
00:03:09,380 --> 00:03:13,180
Non, elles sont toutes les deux
propriétaires pour moitié de l’ensemble

50
00:03:13,380 --> 00:03:14,140
de la maison.

51
00:03:14,400 --> 00:03:20,400
C’est le partage lui-même qui mettra
fin à l’indivision et qui aboutira

52
00:03:20,600 --> 00:03:24,500
peut-être à ce que l’un se voit
attribuer la propriété du

53
00:03:24,700 --> 00:03:26,680
rez-de-chaussée, et l’autre,
la propriété de l’étage.

54
00:03:26,900 --> 00:03:29,800
Mais à ce moment-là,
il n’y aura plus d’indivision et

55
00:03:30,000 --> 00:03:30,780
plus de copropriété.

56
00:03:31,760 --> 00:03:38,320
La notion générale d’indivision
en propriété ou copropriété recouvre

57
00:03:38,920 --> 00:03:43,600
plusieurs situations que l’on peut
regrouper en indivision ordinaire,

58
00:03:43,800 --> 00:03:48,600
ce sera le premier paragraphe,
et en indivision ou copropriété forcée,

59
00:03:48,800 --> 00:03:49,560
ce sera le second.

60
00:03:49,900 --> 00:03:50,780
Pourquoi forcé ?

61
00:03:50,980 --> 00:03:55,080
Parce que dans ces hypothèses-là,
le partage n’est pas possible.

62
00:03:55,280 --> 00:03:58,200
On ne peut pas mettre fin à
l’indivision et c’est une très

63
00:03:58,400 --> 00:04:02,840
grande différence avec l’indivision
ordinaire par laquelle nous commençons.

64
00:04:03,080 --> 00:04:08,680
Il s’agit d’une situation qui peut
prendre naissance, cette indivision

65
00:04:08,880 --> 00:04:13,760
en copropriété ordinaire,
avec le décès d’un propriétaire.

66
00:04:13,960 --> 00:04:16,160
Chaque fois que celui-ci laisse
plusieurs héritiers,

67
00:04:16,360 --> 00:04:20,940
ceux-ci sont copropriétaires indivis
des biens qui étaient jusque-là

68
00:04:21,140 --> 00:04:24,140
ceux du défunt et qui sont maintenant
les leurs et jusqu’à ce qu’ils

69
00:04:24,340 --> 00:04:25,150
partagent ces biens.

70
00:04:26,740 --> 00:04:32,580
Voici que notre défunt a laissé
trois enfants ou il a laissé cinq

71
00:04:32,780 --> 00:04:33,740
frères et sœurs.

72
00:04:34,240 --> 00:04:38,420
Voilà que les trois enfants sont
copropriétaires pour un tiers et

73
00:04:38,620 --> 00:04:42,180
les cinq frères et sœurs chacun
pour un cinquième des biens du défunt.

74
00:04:43,320 --> 00:04:48,040
On qualifie de successoral ou
d’héréditaire, cette indivision

75
00:04:48,240 --> 00:04:50,320
qui trouve son origine dans le décès.

76
00:04:50,720 --> 00:04:54,380
Dans une succession,
c’est une situation extrêmement

77
00:04:54,580 --> 00:04:55,340
fréquente.

78
00:04:55,560 --> 00:05:01,870
Chaque année, plus de 500 000 personnes
décèdent en France et un certain

79
00:05:02,070 --> 00:05:04,480
nombre d’entre elles laissent plusieurs
héritiers.

80
00:05:04,680 --> 00:05:07,200
À chaque fois apparaît une indivision
successorale.

81
00:05:09,080 --> 00:05:12,160
Mais la situation se rencontre
également lorsque plusieurs personnes

82
00:05:12,360 --> 00:05:14,240
achètent ensemble le même bien.

83
00:05:15,240 --> 00:05:19,660
Voici que quatre amis pratiquent
la voile et décident d’acheter

84
00:05:19,860 --> 00:05:23,400
ensemble un bateau à voile qui
leur permettra de faire des régates.

85
00:05:23,600 --> 00:05:26,420
C’est un beau bateau,
on va prendre un bateau de huit

86
00:05:26,620 --> 00:05:29,420
mètres par exemple, il vaut mieux
l’acheter à quatre.

87
00:05:30,260 --> 00:05:35,460
Ou alors ce sont deux époux mariés
sous le régime de la séparation

88
00:05:35,660 --> 00:05:39,680
des biens, mais qui achètent ensemble
leur logement, ou deux concubins

89
00:05:39,880 --> 00:05:43,680
qui achètent indivisément leur maison.

90
00:05:44,380 --> 00:05:47,040
Ce sont des situations très répandues
aussi.

91
00:05:47,240 --> 00:05:50,020
À travers les exemples qu’on vient
de prendre, on peut se rendre compte

92
00:05:50,220 --> 00:05:54,220
que l’indivision peut concerner
aussi bien des meubles que des

93
00:05:54,420 --> 00:05:55,480
immeubles.

94
00:05:55,880 --> 00:05:59,880
Cette indivision ne dure que temps
que tous les co-indivisaires ont

95
00:06:00,080 --> 00:06:01,700
la volonté de la maintenir.

96
00:06:02,000 --> 00:06:06,040
Il suffit en effet que l’un veuille
le partage pour qu’il soit provoqué.

97
00:06:06,360 --> 00:06:12,160
Tant qu’elle dure, chaque indivisaire
a un droit propre sur sa quote-part

98
00:06:12,360 --> 00:06:17,380
abstraite, un tiers,
un cinquième, un quart comme dans

99
00:06:17,580 --> 00:06:20,880
les exemples que nous venons de
prendre, quote-part qu’il peut

100
00:06:21,080 --> 00:06:26,220
éventuellement céder à quelqu’un
qui prendra sa place dans l’indivision.

101
00:06:26,760 --> 00:06:31,880
En revanche, chaque indivisaire
n’a qu’un droit indéterminé sur

102
00:06:32,080 --> 00:06:33,540
le bien indivis lui-même.

103
00:06:33,740 --> 00:06:39,480
Ceci conduit à se demander comment
et par qui les biens indivis seront

104
00:06:39,680 --> 00:06:42,760
gérés, qui peut en récolter les fruits.

105
00:06:42,980 --> 00:06:48,920
Tout cela, c’est la vie de l’indivision
qui précède la fin de l’indivision.

106
00:06:49,120 --> 00:06:52,260
D’abord, la vie de l’indivision.

107
00:06:53,020 --> 00:06:56,280
Il y a la question des actes sur
les biens indivis.

108
00:06:57,900 --> 00:07:06,060
Ces actes, traditionnellement,
doivent être effectués d’un

109
00:07:06,260 --> 00:07:07,300
consentement unanime.

110
00:07:07,620 --> 00:07:11,880
L’indivision est traditionnellement
dominée par la règle de l’unanimité.

111
00:07:12,080 --> 00:07:16,080
Il faut le consentement de tous
les indivisaires pour accomplir

112
00:07:16,280 --> 00:07:18,480
des actes relatifs aux biens indivis.

113
00:07:18,680 --> 00:07:22,220
Mais depuis deux réformes survenues
à 30 ans d’intervalle,

114
00:07:22,420 --> 00:07:28,480
l’une le 31 décembre 1976 et l’autre
le 23 juin 2006, ce principe supporte

115
00:07:28,680 --> 00:07:30,500
des exceptions en nombre croissant.

116
00:07:30,960 --> 00:07:34,140
On peut examiner ce qu’il en est
en distinguant selon diverses

117
00:07:34,340 --> 00:07:35,220
catégories d’actes.

118
00:07:35,420 --> 00:07:37,540
D’abord, les actes conservatoires.

119
00:07:37,780 --> 00:07:38,540
C’est facile.

120
00:07:39,120 --> 00:07:43,800
"Toutes les mesures nécessaires
à la conservation des biens indivis

121
00:07:44,000 --> 00:07:49,460
peuvent être prises par l’un des
indivisaires agissant seul," c’est

122
00:07:49,660 --> 00:07:50,660
l’article 815-2.

123
00:07:51,000 --> 00:07:57,240
Cela peut viser des actes matériels,
faire ou faire faire une réparation.

124
00:07:57,440 --> 00:08:01,420
Cela peut être des actes juridiques,
faire une déclaration d’assurance,

125
00:08:03,060 --> 00:08:07,260
éventuellement une action en justice
conservatoire, cela se rencontre aussi.

126
00:08:08,380 --> 00:08:10,740
Nous avons ensuite les actes
d’administration.

127
00:08:11,480 --> 00:08:15,340
Depuis la loi de 2006,
ils ne requièrent plus nécessairement

128
00:08:15,540 --> 00:08:17,000
le consentement de tous les
co-indivisaires.

129
00:08:18,280 --> 00:08:21,680
La majorité des deux tiers suffit
pour décider de les prendre,

130
00:08:21,880 --> 00:08:23,380
c’est l’article 815-3 nouveau.

131
00:08:23,820 --> 00:08:29,700
Comprenons, deux tiers des droits
indivis, pas deux tiers des dettes.

132
00:08:30,460 --> 00:08:36,560
Il se peut que nos quatre amis
qui ont acheté le bateau ne l’aient

133
00:08:36,760 --> 00:08:41,580
pas acheté à parts égales,
l’un pensant l’utiliser plus l’a

134
00:08:41,780 --> 00:08:46,180
acheté pour la moitié et les trois
autres pour un tiers chacun de

135
00:08:46,380 --> 00:08:47,140
l’autre moitié.

136
00:08:47,340 --> 00:08:50,100
Ils n’ont qu’un sixième et le premier
a la moitié.

137
00:08:50,480 --> 00:08:54,400
Ce qui va compter, ce sont les
deux tiers des droits indivis et

138
00:08:54,600 --> 00:08:56,300
non pas des têtes des indivisaires.

139
00:08:56,800 --> 00:08:58,320
Pour quoi faire ?

140
00:08:59,680 --> 00:09:03,420
Des actes d’administration,
conclusion d’un contrat d’assurance,

141
00:09:04,100 --> 00:09:06,680
conclusion d’un contrat d’entretien
d’une chaudière, d’un contrat

142
00:09:06,880 --> 00:09:10,220
d’entretien du jardin,
conclure un bail d’habitation.

143
00:09:10,660 --> 00:09:14,220
Tout cela va bien, ce sont des
actes d’administration.

144
00:09:14,740 --> 00:09:19,100
Les indivisaires titulaires d’au
moins deux tiers des droits indivis

145
00:09:19,300 --> 00:09:22,640
peuvent effectuer ces actes dès
lors qu’ils rentrent dans

146
00:09:22,840 --> 00:09:27,400
l’exploitation normale des biens
et dès lors que les autres indivisaires

147
00:09:27,600 --> 00:09:28,800
sont informés.

148
00:09:29,780 --> 00:09:34,640
Nous avons également les actes
de disposition, avant tout la vente

149
00:09:34,840 --> 00:09:43,720
des biens indivis ou même certains
baux, des contrats de bail qui

150
00:09:43,920 --> 00:09:49,080
sont plus graves que d’autres,
ceux qui portent sur des immeubles

151
00:09:49,280 --> 00:09:53,180
dans lesquels sont exploités des
fonds de commerce, les baux commerciaux

152
00:09:53,380 --> 00:09:58,740
ou les baux ruraux qui sont des
actes graves parce qu’il confère

153
00:09:58,940 --> 00:10:03,980
des droits extrêmement importants
au preneur à bail, qui aura droit

154
00:10:04,180 --> 00:10:08,420
au renouvellement, on ne pourra
pas résilier le bail facilement.

155
00:10:08,920 --> 00:10:11,260
Quand on met le doigt là-dedans,
il faut bien réfléchir.

156
00:10:11,480 --> 00:10:14,160
Ça ne se prend pas à la majorité
des deux tiers.

157
00:10:14,680 --> 00:10:19,120
Ces actes requièrent tous l’unanimité,
sauf cependant, depuis 2006,

158
00:10:19,320 --> 00:10:22,700
pour la vente des meubles indivis
lorsqu’il s’agit de payer les dettes

159
00:10:22,900 --> 00:10:26,260
et les charges de l’indivision,
alors la majorité des deux tiers

160
00:10:26,460 --> 00:10:27,260
suffit pour les prendre.

161
00:10:27,460 --> 00:10:31,980
C’est une nouvelle illustration
de cette idée que les meubles sont

162
00:10:32,180 --> 00:10:38,360
des choses de moindre valeur que
les immeubles, res mobilis res vilis.

163
00:10:38,960 --> 00:10:39,880
Les mandats, maintenant.

164
00:10:40,080 --> 00:10:42,900
Les mandats, le Code civil s’en
préoccupent.

165
00:10:43,100 --> 00:10:46,420
Un mandat général d’administration
des biens indivis peut être donné

166
00:10:46,620 --> 00:10:50,900
à la majorité des deux tiers à
l’un des indivisaires ou même à

167
00:10:51,100 --> 00:10:53,900
un tiers, c’est l’article 815-3
deuxièmement.

168
00:10:54,400 --> 00:10:59,100
La loi prévoit aussi,
depuis 1976, que si un indivisaire

169
00:10:59,300 --> 00:11:04,500
prend en main la gestion des biens
indivis au su, donc à la connaissance

170
00:11:04,700 --> 00:11:08,560
des autres indivisaires et sans
opposition de leur part,

171
00:11:09,240 --> 00:11:13,440
il est censé avoir reçu un mandat
tacite qui couvre les actes

172
00:11:13,640 --> 00:11:18,160
d’administration, mais pas les
actes de disposition, ni la conclusion

173
00:11:18,360 --> 00:11:19,140
des baux.

174
00:11:19,520 --> 00:11:24,240
Dans les deux cas, l’indivisaire
qui gère un ou plusieurs biens

175
00:11:24,440 --> 00:11:28,200
indivis est redevable des produits
nets de sa gestion et il a droit

176
00:11:28,400 --> 00:11:32,640
à une rémunération tout de même
de son activité dans les conditions

177
00:11:32,840 --> 00:11:36,840
fixées à l’amiable ou si ce n’est
pas à l’amiable, ce sera en justice,

178
00:11:37,120 --> 00:11:39,080
c’est l’article 815-12.

179
00:11:39,660 --> 00:11:44,720
Enfin, il faut s’interroger sur
certaines hypothèses dans lesquelles

180
00:11:44,920 --> 00:11:48,800
les autorisations judiciaires peuvent
être demandées.

181
00:11:49,200 --> 00:11:53,460
Là où l’unanimité est nécessaire,
il y a encore un certain nombre

182
00:11:53,660 --> 00:11:58,380
d’actes où l’unanimité est nécessaire,
le refus de l’un des indivisaires

183
00:11:58,580 --> 00:12:00,740
suffit à bloquer le processus de
décision.

184
00:12:01,560 --> 00:12:04,760
Chaque indivisaire est ainsi pourvu
d’un droit de veto.

185
00:12:05,540 --> 00:12:11,820
Il en va de même pour les actes
d’administration lorsqu’un indivisaire

186
00:12:12,020 --> 00:12:16,240
a lui-même plus du tiers des droits
indivis.

187
00:12:16,560 --> 00:12:21,260
Parce que dans cette hypothèse,
il dispose là aussi d’un droit

188
00:12:21,460 --> 00:12:25,240
de veto pour bloquer une décision
qui pourrait être prise à la majorité

189
00:12:25,440 --> 00:12:26,200
des deux tiers.

190
00:12:26,400 --> 00:12:27,160
Sans lui, il ne pourra pas la prendre.

191
00:12:28,700 --> 00:12:35,500
La loi permet de lever un tel veto :
"Un indivisaire peut être autorisé

192
00:12:35,700 --> 00:12:40,000
par justice à passer seul un acte
pour lequel le consentement d’un

193
00:12:40,200 --> 00:12:45,120
co-indivisaire serait nécessaire
si le refus de celui-ci met en

194
00:12:45,320 --> 00:12:49,280
péril l’intérêt commun",
dit l’article 815-5.

195
00:12:49,480 --> 00:12:53,300
De même, pour éviter la paralysie
qui menacerait l’indivision,

196
00:12:53,800 --> 00:12:58,240
si l’un des indivisaires était
hors d’état de manifester sa volonté,

197
00:12:58,440 --> 00:13:02,380
un autre pourrait se faire habiliter
par justice à le représenter.

198
00:13:02,700 --> 00:13:05,880
Voici qu’un indivisaire est allé
faire du ski, il s’est bien amusé,

199
00:13:06,080 --> 00:13:07,360
mais le dernier jour,
il est tombé.

200
00:13:07,560 --> 00:13:10,220
Il est tombé sur un caillou et
maintenant, il est dans le coma.

201
00:13:10,420 --> 00:13:11,180
Et comment est-ce qu’on fait ?

202
00:13:11,380 --> 00:13:14,700
L’article 815-4 donne la réponse.

203
00:13:14,960 --> 00:13:16,480
On n’a pas besoin de demander le
partage.

204
00:13:16,680 --> 00:13:20,760
Non, on va pouvoir le représenter.

205
00:13:21,420 --> 00:13:25,480
Enfin, en cas d’urgence,
le président du tribunal peut prescrire

206
00:13:25,680 --> 00:13:30,160
toutes les mesures que requiert
l’intérêt commun, notamment désigner

207
00:13:30,360 --> 00:13:33,720
l’un des indivisaires comme
administrateur des biens indivis,

208
00:13:34,160 --> 00:13:36,100
c’est l’article 815-6.

209
00:13:36,960 --> 00:13:41,440
On voit donc que plusieurs moyens
permettent d’éviter une éventuelle

210
00:13:41,640 --> 00:13:43,100
paralysie de l’indivision.

211
00:13:43,820 --> 00:13:48,260
En outre, l’instauration dans un
certain nombre de cas de la règle

212
00:13:48,460 --> 00:13:53,240
de la majorité à la place de
l’unanimité pourrait aussi y concourir.

213
00:13:53,440 --> 00:13:55,920
Cependant, il faut remarquer que
dans une indivision à deux,

214
00:13:56,140 --> 00:14:00,960
ce sont des hypothèses fréquentes,
à supposer chacun ait des droits égaux,

215
00:14:01,260 --> 00:14:05,140
la majorité fixée aux deux tiers
n’est pas différente de l’unanimité,

216
00:14:05,340 --> 00:14:07,000
ça revient toujours à l’unanimité.

217
00:14:07,960 --> 00:14:11,120
Les choses changent surtout à partir
de trois indivisaires.

218
00:14:12,180 --> 00:14:16,240
Maintenant, quels sont les droits
des indivisaires sur les biens indivis,

219
00:14:16,440 --> 00:14:17,700
ce qu’on envisage dans un deuxièmement.

220
00:14:18,820 --> 00:14:22,960
Comment les indivisaires qui ont
ensemble le fructus,

221
00:14:23,160 --> 00:14:26,020
le droit de tirer les fruits,
l’usus, le droit d’user,

222
00:14:26,500 --> 00:14:31,220
des biens indivis, peuvent-ils
concrètement user et jouir de ces

223
00:14:31,420 --> 00:14:32,220
biens ?

224
00:14:32,500 --> 00:14:36,040
La réponse est donnée par l’article
815-9.

225
00:14:36,340 --> 00:14:40,220
Chaque indivisaire peut user et
jouir des biens indivis en en

226
00:14:40,420 --> 00:14:44,840
respectant la destination bien entendu,
mais dans la mesure compatible

227
00:14:45,040 --> 00:14:46,620
avec le droit des autres.

228
00:14:47,340 --> 00:14:52,220
Chacun doit laisser les autres
exercer aussi leurs droits d’usage

229
00:14:52,420 --> 00:14:53,180
et de jouissance.

230
00:14:53,740 --> 00:14:56,480
Ça pourra s’organiser,
on peut s’organiser à l’amiable.

231
00:14:56,940 --> 00:15:02,820
Voici qu’une villa au bord de la
mer faisait partie d’une succession,

232
00:15:03,020 --> 00:15:05,880
c’est une maison de famille à laquelle
tout le monde tient beaucoup,

233
00:15:06,080 --> 00:15:07,840
elle est dans la famille depuis
des générations.

234
00:15:08,120 --> 00:15:11,520
Et là, dans la génération actuelle,
on s’entend bien, il y a ceux qui

235
00:15:11,720 --> 00:15:13,620
viennent au mois de juillet,
ceux qui viennent à Pâques,

236
00:15:13,820 --> 00:15:15,900
ceux qui viennent au mois d’août,
ceux qui viennent au mois de septembre,

237
00:15:16,100 --> 00:15:19,440
on s’arrange, on tourne et on s’entend
bien.

238
00:15:19,640 --> 00:15:23,000
Tant que ça va, ça dure,
c’est possible, oui c’est possible,

239
00:15:23,360 --> 00:15:26,440
le Code civil l’envisage,
c’est l’article 815-9.

240
00:15:26,760 --> 00:15:32,180
Et si on ne parvient pas à s’entendre,
on veut tous venir du 1er au 15 août,

241
00:15:32,480 --> 00:15:37,760
on ne peut pas s’entendre,
l’exercice du droit de chacun sera

242
00:15:37,960 --> 00:15:45,300
réglé à titre provisoire,
dit l’article 815-9 alinéa 1 par

243
00:15:45,500 --> 00:15:47,400
le président du tribunal de grande
instance.

244
00:15:47,600 --> 00:15:48,840
Pourquoi à titre provisoire ?

245
00:15:49,460 --> 00:15:53,580
Parce que les indivisaires pourraient
toujours s’entendre finalement

246
00:15:53,780 --> 00:15:57,260
et convenir d’autre chose,
ou alors, il se peut surtout que

247
00:15:57,460 --> 00:15:58,820
la fin de l’indivision se profile.

248
00:15:59,020 --> 00:16:00,820
Si on ne s’entend pas,
ça ne va pas durer longtemps.

249
00:16:01,580 --> 00:16:07,200
La loi envisage aussi l’hypothèse
où l’un des indivisaires userait

250
00:16:07,400 --> 00:16:10,120
ou jouirait privatement de la chose
indivise.

251
00:16:10,620 --> 00:16:14,200
Concrètement, un seul va dans cette
maison, un seul l’occupe,

252
00:16:14,400 --> 00:16:15,860
il va en vacances, il laisse ses
affaires.

253
00:16:16,060 --> 00:16:18,280
Finalement, il n’y a plus que lui
qui a la clé et les autres ne savent

254
00:16:18,480 --> 00:16:20,160
pas comment on fait marcher le
chauffage et l’électricité,

255
00:16:20,360 --> 00:16:21,120
ils ne savent rien.

256
00:16:21,360 --> 00:16:25,920
Alors, celui qui l’utilise privatement
est redevable d’une indemnité,

257
00:16:26,420 --> 00:16:29,540
sauf convention contraire et c'est
l'article 815-9 alinéa 2.

258
00:16:31,560 --> 00:16:34,000
Doit également indemniser,
très logiquement, ses co-indivisaires,

259
00:16:35,020 --> 00:16:38,100
celui qui a dégradé ou détérioré
le bien indivis.

260
00:16:38,500 --> 00:16:44,520
Inversement, celui qui l’a amélioré
à ses frais, il a droit à une

261
00:16:44,720 --> 00:16:46,980
indemnité, c’est l’article 815-13.

262
00:16:48,020 --> 00:16:51,760
Quant aux éventuels revenus produits
par les biens indivis,

263
00:16:52,340 --> 00:16:56,160
ils accroissent à l’indivision,
ils comptent même dans l’indivision,

264
00:16:56,360 --> 00:16:58,240
dit l’article 815-10.

265
00:16:58,440 --> 00:17:03,660
À moins que les indivisaires se
les répartissent, chacun peut en

266
00:17:03,860 --> 00:17:08,220
effet demander sa part annuelle
des bénéfices, mais seulement après

267
00:17:08,420 --> 00:17:10,260
déduction des dépenses de l’indivision.

268
00:17:11,160 --> 00:17:16,180
Voilà qu’on a loué la maison du
1er au 15 août, ça a donné quelques

269
00:17:16,380 --> 00:17:18,800
revenus, ça va servir à payer les
dépenses.

270
00:17:19,000 --> 00:17:23,180
Oui, mais si le fruit de la location
est tellement élevé que l’on peut

271
00:17:23,380 --> 00:17:25,440
en partager un surplus,
on le fera.

272
00:17:25,960 --> 00:17:28,200
Attention cependant,
quand même, à ne pas laisser passer

273
00:17:28,400 --> 00:17:29,640
la prescription quinquennale.

274
00:17:29,840 --> 00:17:32,240
Si un a perçu les loyers,
c’est lui qui s’occupait de tout,

275
00:17:32,540 --> 00:17:35,980
il a perçu les loyers,
dans cinq ans, il ne devra plus rien.

276
00:17:36,200 --> 00:17:37,580
Attention tout de même à cela.

277
00:17:38,720 --> 00:17:43,780
Il est probable que si l’un se
comporte ainsi, l’indivision ne

278
00:17:43,980 --> 00:17:47,540
durera guère, la fin pourrait se
profiler rapidement.

279
00:17:48,500 --> 00:17:51,620
Comment se passe la fin de
l’indivision, c’est le grand B.

280
00:17:51,940 --> 00:17:54,020
Celle-ci peut survenir à tout moment.

281
00:17:54,220 --> 00:17:59,840
L’indivision est conçue par le
Code civil comme un état provisoire,

282
00:18:00,040 --> 00:18:01,760
une situation temporaire.

283
00:18:02,080 --> 00:18:08,540
C’est le fameux article 815 du
Code civil qui dispose que "Nul

284
00:18:08,840 --> 00:18:12,960
ne peut être contraint à demeurer
dans l’indivision et le partage

285
00:18:13,160 --> 00:18:18,000
peut toujours être provoqué,
à moins qu’il n’y ait été sursis

286
00:18:18,200 --> 00:18:20,080
par jugement ou convention".

287
00:18:21,740 --> 00:18:25,320
On va dire quelques mots sur le
principe, puis sur les exceptions.

288
00:18:25,700 --> 00:18:26,980
Premièrement, le principe.

289
00:18:27,480 --> 00:18:31,460
Le partage peut toujours être provoqué,
provoqué par qui ?

290
00:18:31,660 --> 00:18:33,280
Par chacun des indivisaires.

291
00:18:33,480 --> 00:18:35,960
Et ici, c’est l’inverse de l’unanimité.

292
00:18:36,160 --> 00:18:39,720
Tout indivisaire, quand bien même
ses droits dans l’indivision seraient

293
00:18:39,920 --> 00:18:42,340
très minimes, un dixième,
un vingtième, un centième,

294
00:18:42,540 --> 00:18:45,580
peu importe, peut demander le partage.

295
00:18:46,240 --> 00:18:47,620
Qu’est-ce que c’est que le partage ?

296
00:18:47,820 --> 00:18:51,380
C’est l’opération par laquelle
les copropriétaires mettent fin

297
00:18:51,580 --> 00:18:55,480
à l’indivision en attribuant à
chacun d’eux, à titre privatif,

298
00:18:56,000 --> 00:18:58,500
une portion concrète des biens.

299
00:18:58,940 --> 00:19:03,840
Ainsi, les quotes-parts abstraites
sur l’ensemble des biens indivis

300
00:19:04,040 --> 00:19:08,920
laissent place au droit privatif
de chacun sur les biens qui sont

301
00:19:09,120 --> 00:19:09,880
mis dans son lot.

302
00:19:10,920 --> 00:19:11,680
Comment faire ?

303
00:19:11,940 --> 00:19:12,880
On peut faire à l’amiable.

304
00:19:13,080 --> 00:19:13,840
On s’entend ?

305
00:19:14,040 --> 00:19:14,800
On se met d’accord.

306
00:19:15,180 --> 00:19:21,100
On se met d’accord, comme on l’entend,
sur la composition du lot attribué

307
00:19:21,300 --> 00:19:27,560
à chacun ou sur la composition
de divers lots que l’on jugera

308
00:19:27,760 --> 00:19:30,260
équilibrés, puis on tirera au sort.

309
00:19:31,620 --> 00:19:34,860
On décidera peut-être de vendre
certains biens pour faciliter le

310
00:19:35,060 --> 00:19:35,960
partage à l’amiable.

311
00:19:36,260 --> 00:19:37,480
On procède comme on veut.

312
00:19:38,220 --> 00:19:43,160
Le partage amiable est une convention,
c’est elle qui met fin à l’indivision.

313
00:19:44,080 --> 00:19:47,580
Et si on ne se met pas d’accord,
il faudra aller en justice.

314
00:19:48,200 --> 00:19:54,100
Le partage est alors fait en justice
lorsque l’un des indivisaires refuse

315
00:19:54,300 --> 00:19:58,240
de consentir au partage amiable
ou s’il s’élève des contestations

316
00:19:58,440 --> 00:19:59,880
sur la manière d’y procéder.

317
00:20:00,080 --> 00:20:04,220
C’est le tribunal qui composera
des lots égaux en valeur et qui

318
00:20:04,420 --> 00:20:05,860
les attribuera au sort.

319
00:20:06,900 --> 00:20:10,560
Que se passe-t-il si l’indivision
porte sur un seul bien qui n’est

320
00:20:10,760 --> 00:20:12,080
pas commandement partageable ?

321
00:20:12,280 --> 00:20:14,220
Il n’y a que cette villa au bord
de la mer.

322
00:20:14,420 --> 00:20:17,140
Comment va-t-on faire alors que
nous avons cinq indivisaires ?

323
00:20:18,040 --> 00:20:24,480
Le tribunal ordonnera la licitation,
c’est-à-dire la vente aux enchères

324
00:20:24,680 --> 00:20:29,460
aux fins de partage du bien et
c’est le prix obtenu qui sera réparti

325
00:20:29,660 --> 00:20:30,460
entre les co-indivisaires.

326
00:20:30,660 --> 00:20:33,960
C’est un cas extrêmement classique.

327
00:20:34,300 --> 00:20:37,360
Il y a tout de même des exceptions,
dans un deuxièmement,

328
00:20:37,560 --> 00:20:41,480
à cette possibilité de provoquer
le partage à tout moment.

329
00:20:42,140 --> 00:20:46,400
C’est d’abord le sursis judiciaire
au partage que la loi envisage.

330
00:20:46,600 --> 00:20:51,040
Dans certains cas, il peut être
sursis par une décision judiciaire

331
00:20:51,240 --> 00:20:54,840
au partage que voudrait provoquer
un co-indivisaire.

332
00:20:56,000 --> 00:20:59,140
Si la réalisation immédiate du
partage risque de porter atteinte

333
00:20:59,340 --> 00:21:01,800
à la valeur des biens indivis,
il vaut mieux attendre,

334
00:21:02,000 --> 00:21:04,060
ce n’est pas le moment,
il faut attendre un petit peu.

335
00:21:04,580 --> 00:21:08,540
L’un des indivisaires peut demander
alors en justice un sursis pour

336
00:21:08,740 --> 00:21:09,940
deux ans, c’est article 820.

337
00:21:11,620 --> 00:21:15,300
Si un indivisaire ne peut reprendre
une entreprise dépendant d’une

338
00:21:15,500 --> 00:21:19,560
indivision successorale qu’à
l’expiration de ce même délai,

339
00:21:19,760 --> 00:21:22,600
alors il peut demander lui aussi
un tel sursis.

340
00:21:23,260 --> 00:21:25,500
Et nous avons la convention
d’indivision maintenant.

341
00:21:26,160 --> 00:21:29,600
Il n’est pas non plus possible
de provoquer le partage lorsque

342
00:21:29,800 --> 00:21:33,180
les co-indivisaires ont conclu
une convention d’indivision.

343
00:21:33,780 --> 00:21:37,760
Il faudra attendre que soit arrivée
à son terme cette convention pour

344
00:21:37,960 --> 00:21:38,720
pouvoir partager.

345
00:21:39,360 --> 00:21:44,580
Ce sont les articles 1873-1 et
suivants du Code civil qui réglementent

346
00:21:44,780 --> 00:21:47,860
ce type de convention,
une convention qui se conclut à

347
00:21:48,060 --> 00:21:48,820
l’unanimité.

348
00:21:49,060 --> 00:21:52,940
Il faut être d’accord tous ensemble
pour le vouloir.

349
00:21:53,520 --> 00:21:54,620
Un écrit est exigé.

350
00:21:54,820 --> 00:21:58,780
Sa durée ne peut pas excéder cinq
ans et elle est renouvelable.

351
00:21:59,300 --> 00:22:01,140
Qu’est-ce qu’il peut y avoir dans
la convention ?

352
00:22:01,340 --> 00:22:03,760
Éventuellement, pas grand-chose,
simplement cette volonté de rester

353
00:22:03,960 --> 00:22:05,700
au moins pendant cinq ans dans
l’indivision.

354
00:22:05,900 --> 00:22:09,220
Parfois, on peut mettre en place
un système de gestion de l’indivision

355
00:22:09,420 --> 00:22:15,060
avec la désignation d’un gérant
ou de plusieurs gérants et également

356
00:22:15,260 --> 00:22:19,140
essayer de réglementer des modes
d’administration en cas de pluralité

357
00:22:19,440 --> 00:22:20,340
de gérants.

358
00:22:20,820 --> 00:22:25,840
On peut nourrir cette convention
et faire en sorte que l’indivision

359
00:22:26,040 --> 00:22:27,600
ait plus de chances de réussir.

360
00:22:28,660 --> 00:22:32,140
Mais par ailleurs, on le verra,
il y a des indivisions forcées,

361
00:22:32,340 --> 00:22:34,080
mais ce sera l’objet de la prochaine
vidéo.