1 00:00:05,680 --> 00:00:09,500 Alors dans cette vidéo, nous continuons l'étude des caractères du droit de propriété, 2 00:00:09,500 --> 00:00:13,420 avec le caractère exclusif et puis le caractère total. 3 00:00:14,180 --> 00:00:15,400 Le caractère exclusif. 4 00:00:16,260 --> 00:00:20,120 Puisque le droit de propriété est absolu, 5 00:00:20,560 --> 00:00:24,960 son titulaire est en principe seul à pouvoir exercer sur la chose, 6 00:00:24,960 --> 00:00:26,680 les attributs qu'il comporte. 7 00:00:27,780 --> 00:00:29,760 On notera que parfois, 8 00:00:29,760 --> 00:00:35,180 il peut y avoir plusieurs titulaires du droit de propriété sur la même chose, 9 00:00:35,180 --> 00:00:39,320 ce sera l'indivision ou d'autres copropriétés, c'est vrai. 10 00:00:39,330 --> 00:00:40,975 Mais dans ces hypothèses, 11 00:00:41,125 --> 00:00:44,480 nous ne sommes pas en présence d'une exception au caractère exclusif ; 12 00:00:44,480 --> 00:00:49,920 parce qu'en réalité, même s'ils sont plusieurs, seuls les propriétaires, les copropriétaires, 13 00:00:50,200 --> 00:00:55,080 peuvent exercer les attributs du droit de propriété sur la chose et non pas des tiers. 14 00:00:55,080 --> 00:00:59,580 C'est ça qu'on veut dire, en parlant du caractère exclusif. 15 00:01:00,520 --> 00:01:04,900 L'exclusivité du droit de propriété est protégée par l'action en revendication, 16 00:01:05,180 --> 00:01:08,520 qui permet au propriétaire de faire triompher son droit, 17 00:01:08,520 --> 00:01:11,880 contre celui qui voudrait empiéter sur ses prérogatives 18 00:01:12,040 --> 00:01:15,180 et cela, même en l'absence de préjudice. 19 00:01:15,530 --> 00:01:20,360 C'est une différence notable avec la protection d'autres droits subjectifs 20 00:01:20,920 --> 00:01:26,840 qui, elle, passe par la responsabilité civile et donc, qui pose toujours un préjudice. 21 00:01:27,530 --> 00:01:29,640 Au contraire, le propriétaire lui, 22 00:01:29,800 --> 00:01:33,420 peut mettre en œuvre une protection beaucoup plus énergique de son droit, 23 00:01:33,620 --> 00:01:38,220 puisqu'elle est à même de jouer, sans avoir à démontrer qu'un préjudice est causé, 24 00:01:38,360 --> 00:01:42,860 sans avoir à en passer par les exigences de la responsabilité civile. 25 00:01:43,680 --> 00:01:48,300 Alors le caractère exclusif se manifeste de façon éclatante, 26 00:01:48,560 --> 00:01:55,320 sur la question de la défense de la propriété immobilière, contre l'empiètement. 27 00:01:55,460 --> 00:01:59,220 Mais on verra qu'il y a tout de même quelques exceptions à ce caractère exclusif. 28 00:01:59,720 --> 00:02:02,400 Donc d'abord, la défense contre l'empiètement. 29 00:02:03,860 --> 00:02:05,120 Comprenons bien la situation. 30 00:02:05,690 --> 00:02:08,740 Elle met aux prises deux propriétaires voisins. 31 00:02:10,580 --> 00:02:14,370 L'un des propriétaires a édifié sur son terrain une construction 32 00:02:14,370 --> 00:02:19,200 ou a planté un arbre, principalement sur son terrain. 33 00:02:19,380 --> 00:02:24,100 Mais cette construction ou cette plantation déborde un petit peu, 34 00:02:24,200 --> 00:02:28,440 au-delà des limites de son fonds et empiète sur le fonds de l'autre. 35 00:02:30,290 --> 00:02:37,200 Et nous comprenons ici, une personne porte atteinte aux prérogatives d'un propriétaire, 36 00:02:37,200 --> 00:02:42,820 sur une partie de son terrain, en lui imposant une partie de construction ou de plantation. 37 00:02:44,030 --> 00:02:47,920 Il n'est pas douteux que l'auteur de l'empiètement 38 00:02:47,920 --> 00:02:51,860 doit supporter les conséquences de son usurpation, 39 00:02:52,020 --> 00:02:55,800 qui a été commise sans aucun fondement, ça ne fait aucun doute. 40 00:02:56,090 --> 00:03:01,560 Mais toute la question est de savoir s'il suffit de le condamner à une réparation "par équivalent", 41 00:03:01,560 --> 00:03:03,620 sous la forme de dommages et intérêts ; 42 00:03:04,520 --> 00:03:10,220 ou s'il peut être condamné à la démolition de ce qu'il a construit, 43 00:03:10,400 --> 00:03:13,860 à l'enlèvement de l'arbre qui dépasse. 44 00:03:15,260 --> 00:03:18,600 Cette question est très révélatrice 45 00:03:18,660 --> 00:03:23,000 de l'intensité réelle de la volonté de protéger la propriété. 46 00:03:23,180 --> 00:03:27,300 Jusqu'où le droit accepte-t-il d'aller dans la protection de celle-ci, 47 00:03:27,360 --> 00:03:29,180 dans la protection de son caractère exclusif ? 48 00:03:29,380 --> 00:03:32,625 Voilà la question, elle est posée ici, au sujet de l'empiètement. 49 00:03:33,620 --> 00:03:37,970 Eh bien il existe une réponse légale, dans un cas très précis : 50 00:03:38,320 --> 00:03:41,080 c'est celui de l'empiètement végétal, 51 00:03:41,320 --> 00:03:45,220 l'empiètement végétal par des branches et des racines. 52 00:03:45,280 --> 00:03:53,520 Et nous avons ici l'article 673 du Code civil qui donne la réponse et même deux réponses : 53 00:03:54,200 --> 00:03:59,540 "Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, 54 00:03:59,540 --> 00:04:04,580 arbustes et arbrisseaux du voisin, peut contraindre celui-ci à les couper. 55 00:04:05,020 --> 00:04:08,660 Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent. 56 00:04:09,880 --> 00:04:15,740 Si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, 57 00:04:15,740 --> 00:04:20,860 il a le droit de les y couper lui-même, à la limite de la ligne séparative. 58 00:04:21,320 --> 00:04:24,140 Le droit de couper les racines, ronces et brindilles 59 00:04:24,280 --> 00:04:30,560 ou de faire couper les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux est imprescriptible". 60 00:04:30,920 --> 00:04:35,320 Eh bien voilà la réponse à la question de l'empiètement végétal. 61 00:04:35,630 --> 00:04:38,920 Le propriétaire du fonds qui subit le dépassement, 62 00:04:38,920 --> 00:04:43,600 est en droit de contraindre son voisin à couper les branches 63 00:04:44,500 --> 00:04:50,600 - il ne peut pas le faire lui-même - ou s'il s'agit de racines, eh bien là, 64 00:04:50,800 --> 00:04:55,140 il est en droit de couper lui-même ces racines, à la limite séparative. 65 00:04:55,250 --> 00:04:57,760 Les racines et les ronces, il y a de la broussaille, 66 00:04:57,760 --> 00:05:02,700 peut-être que des lianes porteuses de kiwis, qui auraient tendance… 67 00:05:02,900 --> 00:05:04,730 peut-être que le voisin pourrait quand même les couper, 68 00:05:05,540 --> 00:05:08,960 par assimilation à des ronces, ça pourrait se défendre. 69 00:05:10,670 --> 00:05:18,780 La loi en revanche ne précise pas la solution sur le cas de l'empiètement par une construction. 70 00:05:19,120 --> 00:05:23,640 Et c'est donc à la jurisprudence qu'il est revenu de donner cette solution. 71 00:05:24,080 --> 00:05:30,320 Eh bien cette solution, c'est la même, c'est-à-dire ici, c'est la démolition. 72 00:05:31,020 --> 00:05:34,620 Et la Cour de cassation est extrêmement ferme sur le sujet. 73 00:05:35,640 --> 00:05:42,700 Des juges du fonds ont essayé de subordonner la démolition à la preuve d'un préjudice important 74 00:05:42,720 --> 00:05:47,780 pour la victime et puis de limiter sinon à des dommages et intérêts ses droits, 75 00:05:47,780 --> 00:05:49,960 lorsque le préjudice n'était pas assez important. 76 00:05:50,090 --> 00:05:55,500 Ces décisions ont été cassées, parce que s'agissant d'une atteinte au droit de propriété, 77 00:05:55,500 --> 00:06:00,500 il n'y a pas lieu de relever un préjudice, pour enclencher la protection. 78 00:06:02,210 --> 00:06:08,540 D'autres juges du fonds ont tenté de s'appuyer sur l'éventuelle bonne foi du constructeur 79 00:06:08,540 --> 00:06:12,200 et de faire jouer en ce cas un texte, l'article 555 ; 80 00:06:12,420 --> 00:06:17,500 qui règle en effet le sort des constructions édifiées sur le terrain d'autrui, 81 00:06:17,620 --> 00:06:20,020 en tenant compte de la bonne foi 82 00:06:20,100 --> 00:06:24,520 qui fait elle, échapper le constructeur de bonne foi à la démolition, 83 00:06:24,520 --> 00:06:28,540 c'est vrai et il a même un certain droit à remboursement, c'est vrai. 84 00:06:29,300 --> 00:06:33,020 La Cour de cassation a un peu hésité, pendant quelque temps, 85 00:06:34,420 --> 00:06:36,820 mais elle est aujourd'hui extrêmement nette : 86 00:06:37,000 --> 00:06:41,380 elle casse systématiquement les arrêts d'appel qui se fondent ici sur ce texte, 87 00:06:41,700 --> 00:06:46,340 "au motif" dit la Cour de cassation, "que l'article 555 n'est pas applicable, 88 00:06:46,980 --> 00:06:51,280 lorsqu'un constructeur étend ses ouvrages au-delà des limites de son héritage 89 00:06:51,340 --> 00:06:53,950 - héritage au sens de fonds, au sens de terrain - 90 00:06:54,050 --> 00:06:57,800 et empiète ainsi sur la parcelle voisine". 91 00:06:57,840 --> 00:07:00,040 Alors, à quoi sert donc l'article 555 ? 92 00:07:00,560 --> 00:07:03,340 C'est pour les hypothèses de constructions entières, 93 00:07:03,340 --> 00:07:04,480 sur le terrain d'autrui. 94 00:07:04,620 --> 00:07:07,740 Par exemple un locataire d'un terrain a construit, 95 00:07:08,000 --> 00:07:10,360 comment règle-t-on le sort des constructions à la fin du bail ? 96 00:07:10,360 --> 00:07:12,440 Ça, ça sera entendu, ça, c'est autre chose. 97 00:07:12,760 --> 00:07:15,240 Ou alors tenez, c'est un concubin, 98 00:07:15,340 --> 00:07:20,820 il est (inaudible) comme tout, il vivait avec une dame qui elle, était propriétaire d'un terrain 99 00:07:20,820 --> 00:07:24,560 et c'est lui qui a édifié un petit bâtiment sur le terrain 100 00:07:24,680 --> 00:07:28,860 - ça, il a passé du temps - et puis maintenant, ils se sont séparés 101 00:07:28,860 --> 00:07:31,080 et il n'est plus question qu'il entre sur le terrain ni dans le bâtiment. 102 00:07:31,460 --> 00:07:33,400 Quel est le sort de cette construction ? 103 00:07:34,020 --> 00:07:35,920 Ah ! l'article 555 joue. 104 00:07:36,050 --> 00:07:38,480 En revanche, dans notre hypothèse d'empiètement, 105 00:07:38,540 --> 00:07:41,160 la construction est principalement sur le fonds de l'un, 106 00:07:41,280 --> 00:07:43,740 ça dépasse un petit peu sur le fonds de l'autre, 107 00:07:44,360 --> 00:07:46,800 là, nous n'allons pas utiliser l'article 555 ; 108 00:07:46,920 --> 00:07:49,300 parce que s'il n'y avait pas de démolition, de toute façon, 109 00:07:49,300 --> 00:07:52,780 ça voudrait dire que le propriétaire du fonds sur lequel il y a un empiètement, 110 00:07:52,780 --> 00:07:55,000 est devenu propriétaire du petit bout de construction 111 00:07:55,000 --> 00:07:57,280 et alors ils seraient tous les deux copropriétaires du bâtiment, 112 00:07:57,280 --> 00:07:58,920 avec des difficultés invraisemblables. 113 00:07:58,980 --> 00:08:01,280 Non, non, c'est très bien vu, il ne fallait pas l'appliquer. 114 00:08:02,220 --> 00:08:06,840 Alors la Cour de cassation résout la question, en visant d'autres articles. 115 00:08:07,240 --> 00:08:11,180 Et les autres articles, ce sont soit l'article 544, 116 00:08:11,420 --> 00:08:17,000 celui qui définit la propriété, parce que c'est la force même du droit de propriété, 117 00:08:17,200 --> 00:08:20,160 avec son caractère absolu, donc exclusif, 118 00:08:20,220 --> 00:08:23,780 qui est mis en avant, dans de nombreuses décisions. 119 00:08:24,020 --> 00:08:29,500 Tout empiètement, toute atteinte à la propriété par un tiers, est une violation de l'article 544. 120 00:08:29,520 --> 00:08:31,060 Oui oui, bien vu. 121 00:08:31,320 --> 00:08:34,660 Alors la Cour de cassation vise aussi parfois l'article 545 : 122 00:08:34,990 --> 00:08:38,940 "Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, 123 00:08:39,060 --> 00:08:45,040 si ce n'est pour une cause d'utilité publique et moyennant un juste et préalable indemnité". 124 00:08:45,220 --> 00:08:48,360 Eh bien voilà, si on n'accordait que des dommages et intérêts 125 00:08:48,360 --> 00:08:50,500 au propriétaire victime de l'empiètement, 126 00:08:51,225 --> 00:08:55,600 cela serait lui imposer de supporter définitivement cet empiètement 127 00:08:55,660 --> 00:09:00,440 et cela reviendrait en effet, à lui imposer une expropriation. 128 00:09:00,440 --> 00:09:01,700 Mais pour quelle utilité ? 129 00:09:01,880 --> 00:09:06,640 Pour une utilité privée, celle du voisin qui a construit et qui a empiété. 130 00:09:06,820 --> 00:09:08,140 Mais non, ce n'est pas possible, 131 00:09:08,300 --> 00:09:11,560 ce n'est possible que pour cause d'utilité publique, bien vu. 132 00:09:12,280 --> 00:09:14,140 Ou alors l'article 552 : 133 00:09:14,280 --> 00:09:20,840 "La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous", dit le texte. 134 00:09:21,940 --> 00:09:26,500 Et il ajoute que "Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations 135 00:09:26,500 --> 00:09:28,500 et constructions qu'il juge à propos". 136 00:09:28,500 --> 00:09:30,780 Oui, mais c'est seulement le propriétaire, 137 00:09:30,840 --> 00:09:34,480 qui a le pouvoir de faire ces constructions sur le dessus. 138 00:09:34,660 --> 00:09:38,380 Et il peut aussi parfaitement ne vouloir ne rien construire sur son sol. 139 00:09:38,960 --> 00:09:46,740 Alors quel que soit le texte visé, c'est toujours la démolition à la charge du constructeur 140 00:09:46,980 --> 00:09:51,960 et dans la mesure de l'empiètement, que la Cour de cassation impose de prononcer. 141 00:09:52,330 --> 00:09:56,520 La seule hypothèse à réserver est celle dans laquelle l'empiètement 142 00:09:56,520 --> 00:09:58,400 aurait duré combien de temps ? 143 00:09:58,500 --> 00:09:59,260 30 ans. 144 00:09:59,260 --> 00:10:00,220 Pourquoi 30 ans ? 145 00:10:00,420 --> 00:10:08,620 Parce que c'est le délai de la prescription acquisitive : si 30 ans s'écoulent, 146 00:10:08,860 --> 00:10:15,160 l'empiéteur en réalité, qui a construit sur le sol légèrement de son voisin, 147 00:10:15,220 --> 00:10:20,180 sera devenu propriétaire de cette petite portion du terrain du voisin, 148 00:10:20,240 --> 00:10:21,740 par la prescription acquisitive. 149 00:10:21,860 --> 00:10:25,100 Si jamais c'était un empiètement par l'effet d'un surplomb, 150 00:10:25,100 --> 00:10:29,500 par exemple un balcon, une toiture, qui a débordé un petit peu 151 00:10:32,440 --> 00:10:34,060 - alors, la démolition peut être demandée -, 152 00:10:34,280 --> 00:10:37,480 mais si la situation a duré pendant 30 ans, 153 00:10:37,480 --> 00:10:44,000 sans que le propriétaire du fonds au-dessus duquel se trouve ce surplomb ne dise rien, 154 00:10:44,000 --> 00:10:47,740 n'agisse pour faire supprimer ce dépassement, 155 00:10:47,800 --> 00:10:51,500 eh bien on peut considérer qu'il y a une servitude, 156 00:10:51,500 --> 00:10:59,060 un droit réel de servitude de surplomb, qui aura été acquis par le propriétaire voisin. 157 00:10:59,260 --> 00:11:03,540 Bon, mais c'est la seule réserve, la seule réserve. 158 00:11:03,680 --> 00:11:07,200 Si la situation n'a pas duré 30 ans, pas encore 30 ans, 159 00:11:07,580 --> 00:11:13,500 notre propriétaire, sur le terrain duquel l'empiètement a eu lieu, 160 00:11:13,500 --> 00:11:16,200 est en droit d'obtenir la démolition. 161 00:11:16,810 --> 00:11:22,080 Alors lorsque l'empiètement est minime, eh bien il suffira de raboter un peu, 162 00:11:22,080 --> 00:11:25,740 de réduire l'épaisseur du mur extérieur de la construction litigieuse. 163 00:11:26,320 --> 00:11:33,360 Mais parfois, la démolition imposée pourra affecter la solidité même de l'édifice, 164 00:11:33,760 --> 00:11:37,960 il faudra peut-être démolir une partie substantielle de la construction, 165 00:11:37,960 --> 00:11:40,060 oui, ça peut arriver, mais peu importe. 166 00:11:40,460 --> 00:11:44,480 Car dans la balance, les intérêts du propriétaire victime de l'empiètement 167 00:11:44,480 --> 00:11:47,400 pèsent plus lourd que ceux des constructeurs. 168 00:11:48,160 --> 00:11:53,800 Alors le désastre économique que peuvent éventuellement entraîner de telles décisions, 169 00:11:53,800 --> 00:11:57,480 attise les critiques contre cette jurisprudence. 170 00:11:57,760 --> 00:12:00,980 Ses adversaires s'offusquent de la démolition 171 00:12:01,440 --> 00:12:08,200 et plus l'empiètement plus ils la critiquent, plus ils la trouvent disproportionnée. 172 00:12:08,780 --> 00:12:10,420 Et le comble à leurs yeux, 173 00:12:10,700 --> 00:12:17,420 aurait été atteint dans une affaire où l'empiètement n'était que de 0,5 centimètre, 174 00:12:17,420 --> 00:12:18,200 vous vous rendez compte ? 175 00:12:18,280 --> 00:12:22,440 5 millimètres d'empiètement et on ordonne la démolition, 176 00:12:22,440 --> 00:12:23,500 quel scandale ! 177 00:12:24,630 --> 00:12:30,720 Cependant, les critiques ne sont pas unanimes et on peut en effet remarquer, 178 00:12:30,720 --> 00:12:36,640 pour défendre cette jurisprudence, qu'il n'y a pas d'autre solution qui tienne. 179 00:12:37,610 --> 00:12:40,460 Sans doute peut-on être choqué par la démolition, 180 00:12:40,460 --> 00:12:42,860 lorsque l'empiètement est très minime. 181 00:12:43,310 --> 00:12:49,540 Mais si plus il est minime, plus la gêne causée au propriétaire victime est faible, 182 00:12:50,220 --> 00:12:56,880 en même temps, plus il est facile pour le constructeur de remédier à la situation. 183 00:12:57,140 --> 00:13:05,660 Un simple grattage, limage, rognage, ponçage pourra suffire. 184 00:13:06,290 --> 00:13:10,340 Au contraire, lorsque l'empiètement est très important, 185 00:13:10,660 --> 00:13:12,400 eh bien il n'apparaît pas choquant 186 00:13:12,400 --> 00:13:18,420 que le propriétaire veuille faire respecter son droit, non non, ça ne choque personne. 187 00:13:18,890 --> 00:13:25,620 Mais c'est là aussi pourtant, que la démolition est la plus gênante pour le constructeur. 188 00:13:25,820 --> 00:13:31,660 Car ce sera sans doute une démolition d'une partie substantielle de son ouvrage, 189 00:13:31,660 --> 00:13:36,800 peut-être même une démolition totale, à laquelle il devra procéder. 190 00:13:37,500 --> 00:13:39,820 Si l'on prend conscience de cela, 191 00:13:40,080 --> 00:13:42,600 si l'on ne fait pas que raisonner purement théoriquement, 192 00:13:42,600 --> 00:13:45,540 mais que l'on regarde bien la situation pratique, 193 00:13:45,780 --> 00:13:51,980 on se rend compte qu'il est impossible de fixer une limite d'empiètement, 194 00:13:52,100 --> 00:13:57,400 en deçà de laquelle on n'ordonnerait pas le respect du droit de propriété, 195 00:13:57,500 --> 00:14:00,740 alors que ce serait pourtant le moins gênant pour le constructeur ; 196 00:14:00,980 --> 00:14:04,220 et au-delà de laquelle la démolition, 197 00:14:04,320 --> 00:14:08,320 économiquement désastreuse, serait, elle, ordonnée. 198 00:14:08,320 --> 00:14:13,120 Mais il est impossible de fixer une limite, où commencer, où s'arrêter. 199 00:14:13,310 --> 00:14:15,480 Il n'y a qu'une réponse concevable. 200 00:14:15,740 --> 00:14:20,480 La démolition doit être ordonnée dès qu'il y a empiètements, 201 00:14:20,760 --> 00:14:25,600 c'est-à-dire dès que les limites de la propriété ont été franchies. 202 00:14:27,110 --> 00:14:30,860 Il faut remarquer également que le résultat de cette jurisprudence n'est pas mauvais. 203 00:14:31,160 --> 00:14:31,540 Non. 204 00:14:32,520 --> 00:14:37,060 Que cette jurisprudence incite les constructeurs à la plus grande vigilance. 205 00:14:37,670 --> 00:14:42,680 À eux de faire procéder à des mesurages très  précis, et il y a des professionnels pour ça. 206 00:14:42,830 --> 00:14:44,760 Ce sont des géomètres-experts. 207 00:14:44,760 --> 00:14:47,760 Et en plus, ils sont assurés au cas où ils commettraient une erreur. 208 00:14:47,760 --> 00:14:50,160 Ça peut arriver, l'assurance, ça sert à ça ! 209 00:14:52,700 --> 00:14:56,500 Cette jurisprudence décourage des promoteurs 210 00:14:56,500 --> 00:15:02,380 qui pourraient être tentés de grignoter quelques centimètres par ici,  211 00:15:02,580 --> 00:15:08,280 quelques décimètres par là, sur les terrains voisins de leur programme de construction. 212 00:15:08,690 --> 00:15:11,680 La jurisprudence est dissuasive à cet égard. 213 00:15:11,780 --> 00:15:14,400 Ce qui au fond est une très bonne chose. 214 00:15:14,920 --> 00:15:18,900 Et pour atteindre ce résultat, la Cour de cassation refuse de baisser la garde, 215 00:15:18,900 --> 00:15:24,440 refuse d'entrouvrir la moindre porte au maintien de l'empiètement. 216 00:15:24,700 --> 00:15:28,200 Et on ne peut ainsi que souligner, avec quelle force 217 00:15:28,380 --> 00:15:33,080 il paraît à la Cour de cassation nécessaire de faire respecter le droit de propriété. 218 00:15:35,080 --> 00:15:38,940 Nous avons maintenant le caractère, 219 00:15:40,320 --> 00:15:44,840 pardon, les exceptions que le caractère exclusif supporte néanmoins. 220 00:15:44,840 --> 00:15:46,780 Et que nous voyons dans un deuxièmement. 221 00:15:49,260 --> 00:15:54,880 Les terrains peuvent se trouver grevés de servitudes. 222 00:15:55,130 --> 00:15:57,560 Des servitudes d'utilité publique. 223 00:15:57,680 --> 00:16:00,980 Par exemple, pour le passage de lignes électriques. 224 00:16:00,980 --> 00:16:06,040 Oui, il faut bien conduire l'électricité des unités de production 225 00:16:06,040 --> 00:16:07,520 vers les consommateurs. 226 00:16:07,520 --> 00:16:08,960 C'est de l'utilité publique. 227 00:16:09,420 --> 00:16:11,860 Et puis, des servitudes d'utilité privée. 228 00:16:11,860 --> 00:16:14,000 Il y a des rapports de voisinage, 229 00:16:14,120 --> 00:16:17,360 comme la servitude de passage en cas d'enclave, que la loi organise. 230 00:16:17,360 --> 00:16:18,260 Oui, oui. 231 00:16:18,710 --> 00:16:22,520 Dans ces hypothèses,  d'autres que le propriétaire 232 00:16:22,740 --> 00:16:28,220 se voient conférer une petite partie des attributs du droit de propriété. 233 00:16:28,660 --> 00:16:32,560 Mais qui diminue d'autant les prérogatives du propriétaire. 234 00:16:32,810 --> 00:16:37,820 Celui-ci doit laisser d'autres personnes user partiellement de son (fonds). 235 00:16:38,780 --> 00:16:40,740 Au titre des exceptions, 236 00:16:40,740 --> 00:16:45,960 il fallait aussi mentionner la loi du 10 juillet 1964, relative à la chasse. 237 00:16:47,030 --> 00:16:53,340 Le droit de chasse, autrefois sous l'ancien droit, était un privilège de la noblesse. 238 00:16:53,580 --> 00:16:58,340 Seuls les nobles pouvaient s'approprier le gibier. 239 00:16:58,490 --> 00:17:00,840 Depuis la nuit du 4 août 1789, 240 00:17:00,840 --> 00:17:05,240 ce privilège a disparu et le droit de chasse est un attribut du droit de propriété. 241 00:17:05,390 --> 00:17:08,700 Il appartient donc aux propriétaires du sol, quels qu'ils soient. 242 00:17:09,260 --> 00:17:13,800 Cependant, en 1964 une loi dite Verdeille,  243 00:17:14,680 --> 00:17:18,480 a prévu la création d'associations  communales de chasse, 244 00:17:18,660 --> 00:17:21,680 en vue d'une meilleure organisation de la chasse. 245 00:17:21,800 --> 00:17:25,940 Et à cette fin, elle a obligé les propriétaires de terrains,  246 00:17:26,260 --> 00:17:29,160 d'une superficie inférieure à un certain seuil, 247 00:17:29,540 --> 00:17:33,520 elle les a obligés à faire apport de leurs fonds à l'association de chasse 248 00:17:33,520 --> 00:17:35,080 constituée dans leur commune. 249 00:17:35,080 --> 00:17:38,980 Enfin, de faire rapport à leur fond, seulement évidemment au regard de la chasse. 250 00:17:39,320 --> 00:17:41,480 Donc l'apport. 251 00:17:41,580 --> 00:17:44,140 À l'association de chasse  constituée dans leur commune,  252 00:17:44,260 --> 00:17:48,680 pour créer un vaste territoire de chasse à l'échelle communale. 253 00:17:48,680 --> 00:17:49,660 Une obligation. 254 00:17:50,510 --> 00:17:54,460 C'était là une exception à l'exclusivité du droit de propriété. 255 00:17:55,660 --> 00:17:58,400 Cependant, la Cour européenne des droits de l'homme, 256 00:17:58,580 --> 00:18:04,400 a jugé ce dispositif contraire à l'article un du protocole additionnel numéro un. 257 00:18:04,620 --> 00:18:08,840 C'est un arrêt du 29 avril 1999. 258 00:18:09,050 --> 00:18:15,180 C'est une nouvelle illustration de la force du droit de propriété et de son absolutisme, 259 00:18:15,180 --> 00:18:19,000 qui impose le respect de l'exclusivité des droits du propriétaire. 260 00:18:19,090 --> 00:18:21,400 Alors concrètement, aujourd'hui comment ça se passe pour la chasse ? 261 00:18:21,650 --> 00:18:24,680 Des associations de chasse, il y en a toujours, mais simplement 262 00:18:24,680 --> 00:18:26,875 l'association va demander aux propriétaires 263 00:18:26,975 --> 00:18:34,120 s'ils veulent bien apporter leur territoire à la constitution du vaste territoire communal. 264 00:18:34,820 --> 00:18:36,560 Mais ceux qui ne veulent pas, ils ne veulent pas. 265 00:18:36,560 --> 00:18:39,200 Et puis ils vont mettre "Ici, on protège les animaux", 266 00:18:39,200 --> 00:18:40,220 enfin ce que vous voulez. 267 00:18:40,220 --> 00:18:44,800 Ils vont vous amuser avec des écriteaux en tout genre, et ils en ont le droit. 268 00:18:44,800 --> 00:18:46,060 C'est le droit de propriété. 269 00:18:48,180 --> 00:18:53,680 Alors, nous avons à côté du caractère exclusif maintenant, le caractère total. 270 00:18:54,220 --> 00:18:58,860 L'absolutisme du droit de propriété se traduit aussi quand aux pouvoirs il confère,  271 00:18:58,860 --> 00:19:02,000 ce sont tous les pouvoirs sur la chose. 272 00:19:03,480 --> 00:19:08,320 On le sait, ces pouvoirs peuvent  se décomposer en trois attributs. 273 00:19:08,460 --> 00:19:13,540 La fameuse trilogie de l'usus, du fructus, l'abusus. 274 00:19:14,400 --> 00:19:18,680 Le propriétaire dispose des trois dans toutes leurs potentialités, 275 00:19:18,680 --> 00:19:21,540 sous l'angle positif ou négatif d'ailleurs. 276 00:19:21,540 --> 00:19:26,580 Le droit d'user ou de ne pas user, le droit de retirer les fruits ou de ne pas retirer de fruit, 277 00:19:26,740 --> 00:19:29,120 le droit de disposer ou de ne pas disposer. 278 00:19:29,260 --> 00:19:29,940 Ça tout. 279 00:19:30,020 --> 00:19:31,360 Dans les deux versants. 280 00:19:31,920 --> 00:19:35,040 Et nous pouvons, on vient de l'apercevoir,  281 00:19:35,040 --> 00:19:38,920 notamment avec le droit de chasse, le droit de chasser ou de ne pas chasser. 282 00:19:39,080 --> 00:19:40,160 On fait ce qu'on veut. 283 00:19:40,820 --> 00:19:43,580 Alors, ce n'est là encore qu'un principe,  284 00:19:43,580 --> 00:19:46,800 qui s'accompagne de quelques exceptions et de quelques limites. 285 00:19:47,200 --> 00:19:49,940 Surtout au sujet du droit de disposer. 286 00:19:50,550 --> 00:19:54,320 Cet attribut emporte notamment le droit d'aliéner à qui l'on souhaite, 287 00:19:54,560 --> 00:19:55,980 la chose, ou de ne pas aliéner. 288 00:19:56,220 --> 00:20:01,680 Mais si on aliène, à qui l'on souhaite ou non, ou au contraire de conserver la chose,  289 00:20:01,680 --> 00:20:04,120 ou au contraire de la détruire, de l'abandonner, de faire ce qu'on veut. 290 00:20:04,420 --> 00:20:07,640 Mais la loi a institué de nombreux droits de préemption, 291 00:20:07,640 --> 00:20:11,160 qui sont autant d'exceptions au droit de vendre à qui l'on veut. 292 00:20:11,400 --> 00:20:14,280 C'est le droit de préemption urbain au profit de la commune, 293 00:20:14,430 --> 00:20:16,360 c'est le droit de préemption du locataire, 294 00:20:16,520 --> 00:20:19,300 le droit de préemption du Conservatoire du littoral,  295 00:20:19,420 --> 00:20:24,080 le droit de préemption des Affaires Sociétés d'Aménagement Foncier, d'établissement rural. 296 00:20:26,560 --> 00:20:27,780 On ne vendra pas à qui on veut. 297 00:20:28,220 --> 00:20:29,740 Ce sera la Safer qui va acheter. 298 00:20:30,180 --> 00:20:36,140 En outre, l'expropriation pour cause d'utilité publique est prévue par la loi,  299 00:20:36,460 --> 00:20:41,100 mais "sous la condition d'une juste et préalable indemnité" dit l'article 545. 300 00:20:41,470 --> 00:20:44,240 Et c'est ainsi que de très nombreuses expropriations 301 00:20:44,240 --> 00:20:49,740 ont eu lieu pendant le XIXe siècle, pour la constitution du réseau ferré en France. 302 00:20:51,260 --> 00:20:54,480 Qui ont eu lieu moyennant de bonnes indemnités d'ailleurs. 303 00:20:54,560 --> 00:21:00,480 Ou au XXe siècle, avec la constitution du réseau ferroviaire également à grande vitesse. 304 00:21:01,280 --> 00:21:01,920 Imaginez. 305 00:21:02,760 --> 00:21:06,600 La création de ces lignes Tenez par exemple, Paris-Strasbourg, 306 00:21:06,600 --> 00:21:11,680 on va traverser la Brie, la Champagne et tout cela, avec des bandes de terrain,  307 00:21:11,820 --> 00:21:16,060 de quoi, d'une vingtaine de mètres sur 400 kilomètres. 308 00:21:16,980 --> 00:21:20,240 Ça en fait des hectares à exproprier. 309 00:21:20,380 --> 00:21:22,620 Oui, mais c'est de l'utilité publique. 310 00:21:24,460 --> 00:21:25,840 La limite. 311 00:21:26,200 --> 00:21:29,420 Une limite à l'usus et au fructus du propriétaire 312 00:21:29,420 --> 00:21:34,080 peut se trouver également dans certaines législations, qui imposent… 313 00:21:34,280 --> 00:21:39,100 Tenez, parfois, pas souvent, mais la réquisition de logements vacants, 314 00:21:39,640 --> 00:21:40,640 "Vous ne l'utilisez pas ? 315 00:21:40,640 --> 00:21:41,950 On va l'utiliser pour vous",  316 00:21:42,650 --> 00:21:45,780 ou alors la législation en matière rurale, 317 00:21:45,780 --> 00:21:49,440 qui peut conduire à rendre obligatoire la mise en culture de terres 318 00:21:49,440 --> 00:21:52,720 qui ne sont pas cultivées depuis plus de trois ans. 319 00:21:54,340 --> 00:21:58,180 Une limite aux prérogatives du propriétaire est également apparue, 320 00:21:58,180 --> 00:22:00,480 avec la question de l'image des biens. 321 00:22:01,220 --> 00:22:07,920 L'usus et le fructus emportent-ils  le droit de s'opposer 322 00:22:08,020 --> 00:22:11,820 à l'utilisation de l'image de son bien par des tiers ? 323 00:22:12,240 --> 00:22:21,060 Voici une question posée, et à laquelle la Cour de cassation a admis en 1999, 324 00:22:21,060 --> 00:22:25,240 dans une retentissante affaire,  de donner une réponse positive. 325 00:22:25,470 --> 00:22:29,140 Cette affaire c'est l'affaire du Café Gondrée. 326 00:22:30,720 --> 00:22:37,100 Avec ce café, ce café qui se trouve sur un lieu historique, 327 00:22:37,170 --> 00:22:42,820 puisqu'il est à proximité d'un pont situé sur un canal entre Caen et la mer, 328 00:22:43,000 --> 00:22:44,740 et alors que s'est-il passé ? 329 00:22:44,960 --> 00:22:51,140 Dans la nuit du 5 au 6 juin 1944, des troupes aéroportées, 330 00:22:51,360 --> 00:22:56,660 parvenues à proximité du pont Pegasus Bridge, par des planeurs,  331 00:22:56,660 --> 00:22:58,860 grâce à des planeurs qui s'étaient posés,  332 00:22:58,860 --> 00:23:02,760 ont pris le pont et ont tenu jusqu'à l'arrivée des renforts,  333 00:23:02,760 --> 00:23:05,460 débarqués sur les plages britanniques, 334 00:23:05,600 --> 00:23:08,940 qui s'y étaient situées à une dizaine de kilomètres un peu plus au Nord,  335 00:23:09,040 --> 00:23:10,120 donc au bord de la mer. 336 00:23:10,120 --> 00:23:11,080 Et il fallait tenir. 337 00:23:11,140 --> 00:23:13,440 Ça a été un moment de bravoure extraordinaire. 338 00:23:13,440 --> 00:23:19,280 Et depuis, évidemment, l'endroit, à la fois le pont et le café qui était juste à côté, 339 00:23:19,320 --> 00:23:23,220 premier endroit libéré de France, le 6 juin 1944, 340 00:23:23,820 --> 00:23:30,520 tout cela est devenu très célèbre, fait partie du parcours que chaque année des vétérans,  341 00:23:30,520 --> 00:23:34,740 quand il en reste, ou leur famille ou les amis ou de très nombreux touristes,  342 00:23:35,620 --> 00:23:39,020 organisent et réalisent en Normandie. 343 00:23:39,170 --> 00:23:39,700 Bien. 344 00:23:40,180 --> 00:23:45,920 Voici qu'un tiers prend des photos du café, ce fameux café, 345 00:23:46,940 --> 00:23:49,160 prend des photos du café pour en qui faire ? 346 00:23:49,160 --> 00:23:52,420 Mais évidemment, vous avez compris, des cartes postales ! 347 00:23:52,740 --> 00:23:55,840 Et l'on vend des cartes postales du Café Gondrée. 348 00:23:56,260 --> 00:23:58,280 Comme bien d'autres cartes postales d'ailleurs ! 349 00:23:58,450 --> 00:23:58,880 Bon. 350 00:23:59,080 --> 00:24:04,260 Mais voilà qu'aujourd'hui, le propriétaire du café en question,  351 00:24:04,780 --> 00:24:10,780 ce propriétaire prétend avoir un droit sur l'image de son bien. 352 00:24:10,910 --> 00:24:12,120 C'est à moi. 353 00:24:14,190 --> 00:24:16,240 La Cour de cassation lui a donné raison. 354 00:24:16,860 --> 00:24:24,440 "Attendu, dit-elle, que le propriétaire a seul le droit d'exploiter son bien,  355 00:24:24,440 --> 00:24:26,680 sous quelque forme que ce soit."  356 00:24:27,060 --> 00:24:30,240 Et la Cour de cassation a cassé une décision,  357 00:24:30,240 --> 00:24:34,400 qui avait jugé que la photographie et la reprographie, 358 00:24:34,920 --> 00:24:40,780 la reproduction, même sans autorisation,  d'un immeuble exposé à la vue du public, 359 00:24:40,780 --> 00:24:45,840 oui, mais c'est très à la vue du public, et réalisé à partir du domaine public, 360 00:24:45,840 --> 00:24:50,860 oui, ne constituait pas une atteinte aux prérogatives reconnues au propriétaire. 361 00:24:50,940 --> 00:24:51,780 Eh bien non. 362 00:24:51,840 --> 00:24:54,640 Ça constitue une atteinte,  dit la Cour de cassation. 363 00:24:54,890 --> 00:24:57,940 La première chambre civile a reconnu, au contraire, clairement,  364 00:24:57,940 --> 00:25:02,140 que les prérogatives tirées du droit de jouissance du propriétaire  365 00:25:02,300 --> 00:25:07,860 allaient bien jusqu'à s'opposer à l'exploitation de photographies du bien par des tiers. 366 00:25:09,480 --> 00:25:14,480 L'arrêt a suscité de très vives réactions, vous comprenez dans quel milieu. 367 00:25:14,480 --> 00:25:17,780 Spécialement dans les milieux des professionnels de la photographie,  368 00:25:17,780 --> 00:25:19,420 de l'image, de l'édition. 369 00:25:20,020 --> 00:25:20,640 Quoi donc ! 370 00:25:20,840 --> 00:25:22,780 On ne peut plus faire de carte postale nulle part ! 371 00:25:23,060 --> 00:25:24,400 Vous voulez prendre un paysage,  372 00:25:24,400 --> 00:25:27,780 mais ce ne sont que des terrains privés, quelques bois publics oui. 373 00:25:28,200 --> 00:25:32,020 Vous voulez prendre une photo d'une place d'une ville, 374 00:25:32,020 --> 00:25:34,900 mais sur cette place vous avez peut-être un bâtiment public. 375 00:25:34,900 --> 00:25:35,475 Soit. 376 00:25:35,620 --> 00:25:37,920 Mais combien de bâtiments privés ? 377 00:25:39,120 --> 00:25:41,100 C'en est terminé des cartes postales, 378 00:25:41,240 --> 00:25:47,840 c'en est terminé des livres comportant des illustrations de biens portant sur des biens,  379 00:25:47,840 --> 00:25:49,720 appartenant à des personnes privées. 380 00:25:51,660 --> 00:25:54,720 Alors, la jurisprudence a changé. 381 00:25:55,720 --> 00:25:59,240 Moins de cinq ans plus tard,  en assemblée plénière, 382 00:25:59,680 --> 00:26:04,420 la Cour de cassation a mis un terme à ce développement du droit de propriété. 383 00:26:05,390 --> 00:26:11,100 "Le propriétaire d'une chose, ne dispose pas d'un droit exclusif sur l'image de celle-ci",  384 00:26:11,100 --> 00:26:12,820 proclame l'assemblée plénière. 385 00:26:13,600 --> 00:26:20,800 "Tout au plus, le propriétaire peut-il s'opposer à l'utilisation de cette image par un tiers,  386 00:26:21,000 --> 00:26:24,300 lorsqu'elle lui cause un trouble anormal". 387 00:26:24,300 --> 00:26:26,400 Ce n'était pas le cas ici. 388 00:26:26,620 --> 00:26:30,680 Et c'est ainsi, le 7mai 2004, dans cet arrêt d'assemblée plénière, 389 00:26:31,040 --> 00:26:35,080 que la jurisprudence Café Gondrée s'est refermée. 390 00:26:35,700 --> 00:26:40,320 Il faut remarquer l'adjectif "exclusif",  utilisé par la Cour de cassation, 391 00:26:40,320 --> 00:26:44,900 "Il ne dispose pas d'un droit exclusif sur l'image de son bien, 392 00:26:45,360 --> 00:26:50,320 mais en réalité, l'instance d'un droit à l'image est d'être exclusif. 393 00:26:50,500 --> 00:26:53,440 Ceci permet d'en contrôler l'utilisation". 394 00:26:54,040 --> 00:26:55,320 Avec cette décision,  395 00:26:55,500 --> 00:27:00,040 le propriétaire peut sans doute toujours utiliser lui-même l'image de sa chose,  396 00:27:00,500 --> 00:27:06,260 mais ni plus ni moins que toute autre personne, qui le peut tout autant que le propriétaire. 397 00:27:07,320 --> 00:27:09,220 Ceci revient donc à nier,  398 00:27:09,280 --> 00:27:15,180 en réalité ici, l'existence d'une véritable prérogative tirée du droit de propriété,  399 00:27:15,380 --> 00:27:20,680 et cela revient en réalité à enterrer l'idée d'un droit à l'image. 400 00:27:22,570 --> 00:27:26,640 La seule réserve est celle du trouble anormal, causé au propriétaire de la chose, 401 00:27:26,980 --> 00:27:29,980 qui engagerait la responsabilité civile de son auteur, 402 00:27:30,160 --> 00:27:33,340 à supposer qu'un préjudice causé, ça peut arriver. 403 00:27:33,360 --> 00:27:39,200 Voici que dans un magazine, consacré au tourisme dans une certaine partie de la France, 404 00:27:39,200 --> 00:27:42,920 des photos ont été publiées sur une superbe propriété, 405 00:27:43,540 --> 00:27:48,280 et voici que des touristes affluent  maintenant et montent un peu sur le mur, 406 00:27:48,280 --> 00:27:52,920 et puis voici qu'on trouve de mégots, des gobelets, des canettes, tout ce que vous voulez,  407 00:27:52,960 --> 00:27:55,800 que la tranquillité du propriétaire se trouve gênée, 408 00:27:55,840 --> 00:28:00,040 là nous pourrions avoir un préjudice et une indemnisation. 409 00:28:00,130 --> 00:28:03,140 Mais disons que cela sera bien rare. 410 00:28:03,340 --> 00:28:08,180 En tout cas, le droit à l'image des biens est enterré.