1
00:00:05,540 --> 00:00:09,340
La procédure d’expropriation porte
une atteinte grave aux personnes

2
00:00:09,540 --> 00:00:12,100
qui sont expropriées,
car ces personnes sont dépossédées

3
00:00:12,300 --> 00:00:13,060
de leurs biens.

4
00:00:13,260 --> 00:00:15,340
C’est la raison pour laquelle ces
personnes bénéficient d’un certain

5
00:00:15,540 --> 00:00:16,300
nombre de droits.

6
00:00:16,500 --> 00:00:17,600
C’est ce qu’on va voir maintenant.

7
00:00:17,860 --> 00:00:20,320
Paragraphe 2 : les droits de
l’exproprié.

8
00:00:20,520 --> 00:00:24,140
En plus des droits aux recours
juridictionnels qu’on a vus dans

9
00:00:24,340 --> 00:00:27,040
le paragraphe précédent,
la personne expropriée dispose

10
00:00:29,400 --> 00:00:30,160
d’un certain nombre de droits
lorsqu’elle est confrontée à une

11
00:00:30,360 --> 00:00:31,120
expropriation.

12
00:00:31,320 --> 00:00:34,640
Il y a d’abord le droit principal,
qui est au cœur de la procédure

13
00:00:34,840 --> 00:00:38,240
d’expropriation, à savoir le droit
d’être indemnisé, mais il existe

14
00:00:38,440 --> 00:00:41,360
aussi d’autres droits complémentaires
qu’on présentera dans la prochaine

15
00:00:41,560 --> 00:00:42,320
vidéo.

16
00:00:42,520 --> 00:00:43,280
A.

17
00:00:43,480 --> 00:00:47,000
Le droit principal, le droit à
une juste et préalable indemnité.

18
00:00:47,680 --> 00:00:50,940
Le droit principal, auquel peut
prétendre une personne expropriée,

19
00:00:51,200 --> 00:00:53,740
c’est le droit à une juste et préalable
indemnité.

20
00:00:54,100 --> 00:00:57,340
C’est ce qui est consacré par l’article
17 de la Déclaration des droits

21
00:00:57,540 --> 00:01:00,150
de l’homme et c’est ce qui est
rappelé par l’article L.

22
00:01:00,350 --> 00:01:01,620
1 du code de l’expropriation.

23
00:01:01,820 --> 00:01:05,260
Je vous le cite : "L’expropriation
donne lieu à une juste et préalable

24
00:01:05,460 --> 00:01:06,220
indemnité".

25
00:01:06,680 --> 00:01:09,580
Le régime de cette indemnité est
prévu aux articles L.

26
00:01:09,780 --> 00:01:12,660
311-1 et suivants du code de
l’expropriation.

27
00:01:13,060 --> 00:01:16,160
De ce point de vue, il faut d’abord
savoir qu’il s’agit d’une procédure

28
00:01:16,680 --> 00:01:19,880
distincte de la procédure d’adoption
de l’ordonnance d’expropriation,

29
00:01:20,140 --> 00:01:23,480
mais qu'elle est réalisée par le
même juge, à savoir le juge de

30
00:01:23,680 --> 00:01:24,440
l’expropriation.

31
00:01:24,640 --> 00:01:27,540
On va donc se pencher sur les deux
aspects de cette indemnité

32
00:01:27,740 --> 00:01:30,640
d’expropriation, à savoir qu’elle
doit être juste et qu’elle doit

33
00:01:30,840 --> 00:01:32,260
être préalable.

34
00:01:32,620 --> 00:01:33,380
1.

35
00:01:33,580 --> 00:01:34,860
Une indemnité juste.

36
00:01:35,840 --> 00:01:39,060
Comme pour l’ordonnance
d’expropriation, c’est à défaut

37
00:01:39,260 --> 00:01:43,340
d’accord amiable que le juge judiciaire
devra se prononcer sur l’indemnité

38
00:01:43,540 --> 00:01:44,300
d’expropriation.

39
00:01:44,640 --> 00:01:48,120
De ce point de vue, l’expropriant
doit notifier à l’exproprié son

40
00:01:48,320 --> 00:01:49,080
offre d’indemnité.

41
00:01:49,400 --> 00:01:52,500
Si l’exproprié l’accepte,
il n’y a pas besoin de saisir le juge.

42
00:01:52,780 --> 00:01:57,040
Ce n’est qu’en cas de désaccord
que le juge pourra être saisi.

43
00:01:57,680 --> 00:02:01,560
Normalement, le juge ne devrait
pouvoir être saisi qu’après l’arrêté

44
00:02:01,760 --> 00:02:04,980
de cessibilité, c’est-à-dire après
la fin de la phase administrative.

45
00:02:05,180 --> 00:02:08,140
Et pourtant, comme je vous l’ai
déjà dit, le droit permet à

46
00:02:08,340 --> 00:02:11,840
l’expropriant de saisir le juge
de l’indemnité dès l’ouverture

47
00:02:12,040 --> 00:02:13,720
de l’enquête publique,
c’est-à-dire que l’expropriant

48
00:02:13,920 --> 00:02:17,360
peut saisir le juge de l’indemnité
bien avant que la phase administrative

49
00:02:17,560 --> 00:02:18,720
ne soit terminée.

50
00:02:18,920 --> 00:02:20,820
C’est ce qui est permis par l’article
L.

51
00:02:21,020 --> 00:02:24,580
311-6 du code de l’expropriation.

52
00:02:24,920 --> 00:02:29,240
Cette possibilité permet non seulement
à l’expropriant de gagner du temps,

53
00:02:29,500 --> 00:02:31,600
car la procédure d’expropriation
peut être un peu longue,

54
00:02:31,860 --> 00:02:34,880
mais elle lui permet surtout
d’anticiper les indemnités qu’il

55
00:02:35,080 --> 00:02:38,580
devra payer aux expropriés à l’issue
de l’expropriation.

56
00:02:39,440 --> 00:02:42,720
À partir de là, le juge va devoir
procéder à un certain nombre

57
00:02:42,920 --> 00:02:45,140
d’opérations pour évaluer l’indemnité.

58
00:02:45,500 --> 00:02:48,180
Il doit par exemple auditionner
toutes les parties, c’est-à-dire

59
00:02:48,380 --> 00:02:51,500
qu’il doit auditionner l’exproprié
et l’expropriant, sachant que le

60
00:02:51,700 --> 00:02:54,880
juge devra en principe fixer
l’indemnité dans la limite des

61
00:02:55,080 --> 00:02:55,840
prétentions des parties.

62
00:02:56,200 --> 00:02:58,840
Il doit aussi visiter les lieux,
sachant que les parties doivent

63
00:02:59,040 --> 00:03:01,020
aussi assister à la visite des lieux.

64
00:03:01,220 --> 00:03:04,140
Il peut aussi consulter des experts
et auditionner des personnes dont

65
00:03:04,340 --> 00:03:07,420
les compétences pourraient l’aider
dans la détermination de l’indemnité.

66
00:03:07,900 --> 00:03:11,020
Enfin, l’évaluation de l’indemnité
doit aussi faire intervenir celui

67
00:03:11,220 --> 00:03:13,140
qu’on appelle le commissaire du
gouvernement.

68
00:03:13,420 --> 00:03:16,020
Le commissaire du gouvernement,
c’est un agent de l’État qui se

69
00:03:16,220 --> 00:03:19,080
présente comme un conseiller technique
du juge dans l’évaluation des

70
00:03:19,280 --> 00:03:20,640
indemnités d’expropriation.

71
00:03:21,060 --> 00:03:25,760
En réalité, la présence de cette
autorité a été imposée pour éviter

72
00:03:25,960 --> 00:03:30,100
que le juge ne prononce des indemnités
trop généreuses au profit des

73
00:03:30,300 --> 00:03:31,060
expropriés.

74
00:03:31,260 --> 00:03:34,500
Bref, le commissaire du gouvernement
se présente comme le garant des

75
00:03:34,700 --> 00:03:35,460
deniers publics.

76
00:03:35,660 --> 00:03:36,420
Comment ça fonctionne ?

77
00:03:36,740 --> 00:03:39,600
Le commissaire du gouvernement
va réaliser lui-même une évaluation

78
00:03:39,800 --> 00:03:43,680
de l’indemnité et en principe,
le juge ne peut pas dépasser cette

79
00:03:43,880 --> 00:03:44,640
évaluation.

80
00:03:44,840 --> 00:03:47,760
Autrement dit, l’évaluation qui
est faite par le commissaire du

81
00:03:47,960 --> 00:03:51,640
gouvernement est en principe le
maximum que le juge peut accorder

82
00:03:51,840 --> 00:03:53,040
au titre des indemnités.

83
00:03:53,580 --> 00:03:57,500
Cela dit, depuis la fin des années
2000, le juge peut s’écarter des

84
00:03:57,700 --> 00:03:59,520
conclusions du commissaire du
gouvernement, c’est-à-dire qu’il

85
00:03:59,720 --> 00:04:04,320
peut prononcer des indemnités plus
élevées que celles qui sont proposées

86
00:04:04,520 --> 00:04:06,100
par le commissaire du gouvernement.

87
00:04:07,100 --> 00:04:10,900
En ce qui concerne le montant de
ces indemnités, ce montant doit

88
00:04:11,100 --> 00:04:14,000
correspondre à ce qu’on appelle
le préjudice réparable.

89
00:04:14,380 --> 00:04:15,560
Comme l’indique l’article L.

90
00:04:15,760 --> 00:04:20,780
321-1 du code de l’expropriation,
les indemnités allouées couvrent

91
00:04:20,980 --> 00:04:24,980
l’intégralité du préjudice direct
matériel et certain causé par

92
00:04:25,180 --> 00:04:25,940
l’expropriation.

93
00:04:26,340 --> 00:04:29,560
De ce point de vue, le juge fait
la distinction entre trois types

94
00:04:29,760 --> 00:04:30,520
de préjudices.

95
00:04:30,720 --> 00:04:34,120
Il y a d’abord le préjudice principal
qui correspond à la perte du bien

96
00:04:34,320 --> 00:04:35,100
exproprié.

97
00:04:35,300 --> 00:04:38,700
Il y a ensuite les préjudices qui
sont accessoires à la perte du bien.

98
00:04:39,080 --> 00:04:42,760
Enfin, il y a les préjudices que
le juge refuse d’indemniser.

99
00:04:43,760 --> 00:04:46,320
En ce qui concerne le préjudice
principal, à savoir la perte du bien,

100
00:04:46,740 --> 00:04:50,900
l’exproprié doit être indemnisé
et il doit l’être à la hauteur

101
00:04:51,100 --> 00:04:54,600
de la valeur vénale du bien,
c’est-à-dire qu’il doit être indemnisé

102
00:04:54,800 --> 00:04:58,140
à la hauteur de la valeur marchande
qui serait celle du bien s’il avait

103
00:04:58,340 --> 00:04:59,880
été vendu dans les conditions de
marché.

104
00:05:00,720 --> 00:05:04,100
En ce qui concerne les préjudices
accessoires, ils sont de différents

105
00:05:04,300 --> 00:05:05,060
types.

106
00:05:05,260 --> 00:05:07,400
Il peut par exemple s’agir de la
perte de loyer locatif,

107
00:05:07,600 --> 00:05:10,620
d’un trouble commercial,
de la perte d’une exploitation

108
00:05:10,820 --> 00:05:14,120
d’un gisement, des frais de
déménagement, etc.

109
00:05:14,820 --> 00:05:18,000
En ce qui concerne les préjudices
qui ne sont pas indemnisés,

110
00:05:18,200 --> 00:05:21,520
il s’agit des préjudices qui n’entrent
pas dans la définition de l’article L.

111
00:05:21,720 --> 00:05:25,880
321-1, c’est-à-dire les préjudices
qui ne sont pas directs,

112
00:05:26,080 --> 00:05:28,900
qui ne sont pas matériels et/ou
qui ne sont pas certains.

113
00:05:29,360 --> 00:05:32,860
Par exemple, le juge refuse
d’indemniser les préjudices qui

114
00:05:33,060 --> 00:05:34,220
ne sont pas matériels.

115
00:05:34,420 --> 00:05:37,660
L’exemple typique, c’est celui
des préjudices moraux qui tendraient

116
00:05:37,860 --> 00:05:41,520
par exemple à un attachement
sentimental au bien du fait qu’il

117
00:05:41,720 --> 00:05:42,780
s’agit d’un bien familial.

118
00:05:43,120 --> 00:05:45,820
C’est ce qu’a notamment affirmé
le Conseil constitutionnel dans

119
00:05:46,020 --> 00:05:51,020
sa décision n° 2010-87 QPC qui
a été rendue le 21 janvier 2011,

120
00:05:51,320 --> 00:05:55,200
je vous le cite : "Considérant
qu’aucune exigence constitutionnelle

121
00:05:55,400 --> 00:05:58,940
n’impose que la collectivité
expropriante soit tenue de réparer

122
00:05:59,140 --> 00:06:02,760
la douleur morale éprouvée par
le propriétaire à raison de la

123
00:06:02,960 --> 00:06:06,380
perte des biens expropriés,
que par suite, l’exclusion de la

124
00:06:06,580 --> 00:06:10,160
réparation du préjudice moral ne
méconnaît pas la règle du caractère

125
00:06:10,360 --> 00:06:13,660
juste de l’indemnisation de
l’expropriation".

126
00:06:15,180 --> 00:06:18,200
Dernière précision concernant le
calcul de l’indemnisation,

127
00:06:18,480 --> 00:06:22,100
le juge va faire attention à ce
qu’il n’y ait pas de manœuvre de

128
00:06:22,300 --> 00:06:25,240
la part de l’exproprié,
mais aussi de la part de l’expropriant,

129
00:06:25,440 --> 00:06:28,700
pour augmenter ou pour baisser
artificiellement la valeur du bien.

130
00:06:28,900 --> 00:06:32,980
En ce qui concerne l’exproprié,
celui-ci pourra vouloir augmenter

131
00:06:33,180 --> 00:06:36,960
artificiellement la valeur de son
bien afin d’augmenter l’indemnité

132
00:06:37,160 --> 00:06:38,920
d’expropriation à laquelle il a
le droit.

133
00:06:39,460 --> 00:06:42,540
C’est ce qu’on appelle les
améliorations spéculatives.

134
00:06:43,220 --> 00:06:46,640
Il est interdit au juge de tenir
compte de ces améliorations

135
00:06:46,840 --> 00:06:50,020
spéculatives dans le calcul de
l’indemnité d’expropriation,

136
00:06:50,260 --> 00:06:51,690
c’est ce qu’affirme l’article L.

137
00:06:51,890 --> 00:06:56,140
322-1 du code de l’expropriation,
je vous le cite : "Les améliorations

138
00:06:56,340 --> 00:06:59,000
de toute nature qui auraient été
faites à l’immeuble ne donnent

139
00:06:59,200 --> 00:07:02,720
lieu à aucune indemnité s’il apparaît
qu’elles ont été faites dans le

140
00:07:02,920 --> 00:07:05,840
but d’obtenir une indemnité plus
élevée".

141
00:07:06,120 --> 00:07:09,720
Il n’est pas toujours évident de
savoir si l’exproprié a ou non

142
00:07:09,920 --> 00:07:12,960
procédé à des améliorations
spéculatives, mais il faut savoir

143
00:07:13,160 --> 00:07:15,420
que le législateur a posé une
présomption.

144
00:07:15,760 --> 00:07:19,680
Toutes les améliorations postérieures
à l’ouverture de l’enquête publique

145
00:07:19,880 --> 00:07:23,060
sont présumées être des améliorations
spéculatives.

146
00:07:24,860 --> 00:07:27,720
Cette présomption n’est pas
irréfragable, ce qui fait que

147
00:07:27,920 --> 00:07:30,960
l’exproprié peut prouver qu’il
s’agissait d’une amélioration qui

148
00:07:31,160 --> 00:07:32,580
était justifiée.

149
00:07:32,880 --> 00:07:36,240
De l’autre côté, l’expropriant
peut aussi procéder à des manœuvres

150
00:07:36,440 --> 00:07:39,460
pour essayer de faire baisser la
valeur du bien, donc pour essayer

151
00:07:39,660 --> 00:07:43,480
de faire baisser l’indemnité qu’il
devra payer à l’exproprié.

152
00:07:44,020 --> 00:07:47,040
Pour comprendre comment ces manœuvres
peuvent être envisagées,

153
00:07:47,240 --> 00:07:50,300
il faut savoir qu’en principe,
les servitudes qui affectent le

154
00:07:50,500 --> 00:07:52,160
bien ne sont pas indemnisables.

155
00:07:52,880 --> 00:07:56,680
Si le bien est affecté par une
servitude, cette servitude fera

156
00:07:56,880 --> 00:08:01,360
baisser la valeur du bien et c’est
cette valeur amoindrie que le juge

157
00:08:01,560 --> 00:08:05,420
retiendra pour calculer l’indemnité
d’expropriation, c’est ce qui résulte

158
00:08:05,620 --> 00:08:06,380
de l’article L.

159
00:08:06,580 --> 00:08:07,620
322-2.

160
00:08:07,860 --> 00:08:11,500
Autrement dit, le juge doit en
principe évaluer la valeur du bien

161
00:08:11,700 --> 00:08:13,280
en tenant compte de la servitude.

162
00:08:14,360 --> 00:08:17,640
Il ne va pas retenir la valeur
du bien sans servitude,

163
00:08:18,220 --> 00:08:20,400
c’est-à-dire qu’il ne va pas retenir
la valeur réelle du bien,

164
00:08:20,680 --> 00:08:23,800
il va retenir la valeur du bien
avec servitude, c’est-à-dire qu’il

165
00:08:24,000 --> 00:08:27,620
doit retenir une valeur qui est
amoindrie pour calculer l’indemnité

166
00:08:27,820 --> 00:08:29,260
qui devra être versée.

167
00:08:29,460 --> 00:08:33,060
Le risque avec cette règle,
c’est que l’administration instaure

168
00:08:33,260 --> 00:08:35,680
des servitudes sur le bien dans
le seul but de faire baisser

169
00:08:35,880 --> 00:08:39,020
artificiellement la valeur du bien,
ce qui lui permettrait de payer

170
00:08:39,220 --> 00:08:41,020
une indemnisation moins importante.

171
00:08:41,800 --> 00:08:45,360
Cette pratique, cette manœuvre
est interdite.

172
00:08:45,720 --> 00:08:49,600
L’expropriant ne peut pas instaurer
une servitude sur le bien dans

173
00:08:49,800 --> 00:08:52,740
le seul but de faire baisser la
valeur du bien, car sinon,

174
00:08:52,940 --> 00:08:57,120
il s’agira d’une intention dolosive
de la part de l’expropriant.

175
00:08:57,380 --> 00:09:01,060
Autrement dit, s’il y a des servitudes,
le juge doit les prendre en compte

176
00:09:01,260 --> 00:09:04,120
pour évaluer la valeur du bien,
mais il doit aussi s’assurer que

177
00:09:04,320 --> 00:09:07,900
ces servitudes n’ont pas été instaurées
de manière artificielle simplement

178
00:09:08,100 --> 00:09:09,740
pour faire baisser la valeur du bien.

179
00:09:10,060 --> 00:09:13,880
Ces servitudes doivent autrement
dit être justifiées pour être prises

180
00:09:14,080 --> 00:09:16,440
en compte par le juge.

181
00:09:17,080 --> 00:09:17,840
2.

182
00:09:18,040 --> 00:09:19,740
Une indemnité préalable.

183
00:09:20,220 --> 00:09:23,620
L’indemnité d’expropriation doit
non seulement être juste,

184
00:09:24,040 --> 00:09:25,800
mais elle doit aussi être préalable.

185
00:09:26,000 --> 00:09:26,900
Qu’est-ce que ça signifie ?

186
00:09:27,100 --> 00:09:30,000
Tout simplement que l’exproprié
n’aura l’obligation de quitter

187
00:09:30,200 --> 00:09:33,380
son bien qu’à partir du moment
où il aura perçu l’indemnité.

188
00:09:33,700 --> 00:09:37,160
Tant qu’il n’a pas perçu son indemnité,
l’exproprié peut exercer ce qu’on

189
00:09:37,360 --> 00:09:40,440
appelle un droit de rétention,
c’est-à-dire qu’il peut rester

190
00:09:40,640 --> 00:09:41,540
dans les lieux.

191
00:09:41,900 --> 00:09:43,980
Attention, il faut bien distinguer
deux choses.

192
00:09:44,320 --> 00:09:49,040
L’ordonnance d’expropriation transfère
le titre de propriété au bénéficiaire,

193
00:09:49,240 --> 00:09:53,940
c’est-à-dire que l’exproprié n’est
plus le propriétaire du bien.

194
00:09:54,500 --> 00:09:57,380
Mais alors même qu’il n’est plus
propriétaire, l’exproprié pourra

195
00:09:57,580 --> 00:10:00,580
quand même rester dans le lieu
tant qu’il n’aura pas perçu l’indemnité

196
00:10:00,780 --> 00:10:01,540
d’expropriation.

197
00:10:01,800 --> 00:10:05,700
C’est ce qui fait que si l’expropriant
s’empare des lieux sans avoir versé

198
00:10:05,900 --> 00:10:09,240
l’indemnité, il s’agira de ce qu’on
appelle une emprise irrégulière.

199
00:10:09,560 --> 00:10:11,880
L’emprise irrégulière,
c’est le fait pour l’administration

200
00:10:12,080 --> 00:10:14,340
d’occuper un bien alors qu’elle
n’en a pas le droit,

201
00:10:14,600 --> 00:10:18,340
même si ce bien lui appartient
depuis l’adoption de l’ordonnance

202
00:10:18,540 --> 00:10:19,300
d’expropriation.

203
00:10:20,200 --> 00:10:23,520
De ce point de vue, l’expropriant
doit en principe verser l’indemnité

204
00:10:23,720 --> 00:10:26,560
dans les trois mois qui suivent
l’adoption de l’ordonnance

205
00:10:26,760 --> 00:10:27,520
d’expropriation.

206
00:10:27,980 --> 00:10:31,800
Si ce délai est dépassé,
l’exproprié aura droit au paiement

207
00:10:32,000 --> 00:10:32,760
d’intérêts.

208
00:10:32,960 --> 00:10:44,640
Et si l’exproprié n’a toujours
pas été indemnisé dans un délai d’un an,

209
00:10:44,840 --> 00:10:49,040
cet exproprié pourra saisir le
juge de l’expropriation pour obtenir

210
00:10:49,240 --> 00:10:51,540
une réévaluation de l’indemnité.

211
00:10:52,080 --> 00:10:55,940
Une fois que l’indemnité est versée,
l’exproprié dispose d’un mois pour

212
00:10:56,140 --> 00:10:59,700
quitter les lieux et s’il continue
à occuper les lieux après ce délai,

213
00:10:59,900 --> 00:11:03,820
il deviendra un occupant sans titre
et il pourra être expulsé.

214
00:11:04,220 --> 00:11:10,300
Pour finir, le versement de l’indemnité
achève la phase judiciaire de la

215
00:11:10,500 --> 00:11:11,500
procédure d’expropriation.

216
00:11:11,860 --> 00:11:16,040
À cet égard, l’ordonnance qui fixe
l’indemnité peut être contestée

217
00:11:16,240 --> 00:11:18,340
devant le juge, c’est-à-dire qu’elle
peut faire l’objet d’un appel et

218
00:11:18,540 --> 00:11:19,300
d’une cassation.

219
00:11:19,580 --> 00:11:22,920
À noter que les personnes qui peuvent
faire un recours contre l’ordonnance

220
00:11:23,120 --> 00:11:25,420
qui fixe les indemnités,
ce sont les parties,

221
00:11:25,660 --> 00:11:28,760
c’est-à-dire l’expropriant et
l’exproprié, mais aussi le commissaire

222
00:11:28,960 --> 00:11:29,720
du gouvernement.

223
00:11:29,920 --> 00:11:33,520
Tous ces requérants disposent d’un
mois pour pouvoir faire appel.

224
00:11:33,920 --> 00:11:39,040
S’il y a procès, l’expropriant
peut prendre possession des biens,

225
00:11:39,240 --> 00:11:40,220
puisqu’il a versé l’indemnité.

226
00:11:40,520 --> 00:11:44,640
Mais si l’ordonnance d’indemnité
est annulée, il devra libérer les

227
00:11:44,840 --> 00:11:47,180
lieux au profit de l’exproprié.

228
00:11:47,820 --> 00:11:50,820
Voilà ce qu’on pouvait dire de
ce droit principal en matière

229
00:11:51,020 --> 00:11:54,020
d’expropriation, à savoir le droit
d’être indemnisé, mais on verra

230
00:11:54,220 --> 00:11:57,320
dans la prochaine vidéo qu’il existe
aussi des droits complémentaires.