1
00:00:05,460 --> 00:00:08,680
Après avoir étudié les grandes
lignes du régime général des

2
00:00:08,880 --> 00:00:11,480
autorisations d'occupation du domaine
public, je vous propose de voir

3
00:00:11,680 --> 00:00:13,000
quelques régimes particuliers.

4
00:00:13,200 --> 00:00:13,960
2.

5
00:00:14,160 --> 00:00:16,280
Les régimes particuliers
d'autorisation.

6
00:00:16,980 --> 00:00:19,680
En ce qui concerne les régimes
particuliers d'autorisation

7
00:00:19,880 --> 00:00:22,840
d'occupation du domaine public,
il faut savoir qu'ils sont pour

8
00:00:23,040 --> 00:00:27,540
l'essentiel soumis aux règles du
régime général qu'on a vues dans le 1.

9
00:00:27,740 --> 00:00:31,340
Mais il faut aussi savoir qu'ils
connaissent certaines particularités

10
00:00:31,540 --> 00:00:35,260
qui tiennent à une grande dérogation
par rapport au régime général.

11
00:00:35,620 --> 00:00:38,980
En effet, les régimes qu'on va
voir maintenant sont particuliers

12
00:00:39,180 --> 00:00:41,880
parce qu'ils permettent quelque
chose que ne permet pas en principe

13
00:00:42,080 --> 00:00:45,680
le régime général, à savoir la
possibilité de constituer des droits

14
00:00:45,880 --> 00:00:47,540
réels sur le domaine public.

15
00:00:48,240 --> 00:00:52,120
Je vous l'ai dit, le principe
d'inaliénabilité interdit en principe

16
00:00:52,320 --> 00:00:55,560
de démembrer le droit de propriété
sur un bien du domaine public.

17
00:00:55,760 --> 00:00:59,300
Autrement dit, ce principe interdit
d'accorder à l'occupant du domaine

18
00:00:59,500 --> 00:01:01,920
public ce qu'on appelle des droits
réels.

19
00:01:02,120 --> 00:01:06,920
C'est notamment ce qui ressortait
de l'arrêt Association Eurolat de 1985.

20
00:01:07,560 --> 00:01:11,220
Le problème, c'est que cette
interdiction a pu être sclérosante

21
00:01:11,420 --> 00:01:12,400
pour l'occupant du domaine public.

22
00:01:12,600 --> 00:01:13,360
Pourquoi ?

23
00:01:13,560 --> 00:01:16,160
Tout simplement parce que l'occupant
du domaine public, s'il souhaite

24
00:01:16,360 --> 00:01:19,320
occuper le domaine public,
c'est pour mener certaines opérations.

25
00:01:19,520 --> 00:01:23,340
Et souvent, il peut avoir la volonté
de bâtir des constructions sur

26
00:01:23,540 --> 00:01:24,300
le domaine public.

27
00:01:24,500 --> 00:01:27,260
Mais pour ce faire, il va avoir
besoin d'argent, car il s'agit

28
00:01:27,460 --> 00:01:29,840
souvent de constructions qui sont
assez importantes.

29
00:01:30,040 --> 00:01:33,440
Or, pour obtenir de l'argent,
il est souvent nécessaire de faire

30
00:01:33,640 --> 00:01:35,240
un emprunt auprès d'une banque.

31
00:01:35,440 --> 00:01:39,540
Et généralement, la banque exige
des garanties pour prêter de l'argent

32
00:01:39,740 --> 00:01:41,640
afin d'être sûre qu'elle sera
remboursée.

33
00:01:42,460 --> 00:01:45,080
En matière immobilière,
l'une des grandes garanties,

34
00:01:45,280 --> 00:01:46,040
c'est l'hypothèque.

35
00:01:46,240 --> 00:01:49,600
L'hypothèque, ça consiste pour
la banque à avoir le droit de saisir

36
00:01:49,800 --> 00:01:52,960
l'immeuble qui est construit par
l'emprunteur si l'emprunteur ne

37
00:01:53,160 --> 00:01:54,300
rembourse pas son prêt.

38
00:01:54,860 --> 00:01:59,440
Et là, on a l'exemple typique d'un
droit réel sur un immeuble avec

39
00:01:59,640 --> 00:02:00,400
l'hypothèque.

40
00:02:00,600 --> 00:02:03,640
Or, c'est justement ce type de
droit réel qu'il est interdit de

41
00:02:03,840 --> 00:02:06,260
constituer sur le domaine public
pour la simple raison que

42
00:02:06,460 --> 00:02:09,380
l'administration ne serait pas
totalement maître de ce qui se

43
00:02:09,580 --> 00:02:12,880
passerait sur son domaine s'il
était possible d'y constituer des

44
00:02:13,080 --> 00:02:13,840
droits réels.

45
00:02:14,080 --> 00:02:17,120
Le problème, c'est que si l'occupant
n'est pas capable d'offrir des

46
00:02:17,320 --> 00:02:20,180
garanties aux banques,
il risque de ne pas pouvoir emprunter,

47
00:02:20,500 --> 00:02:23,100
et donc il risque de ne pas pouvoir
bâtir sa construction.

48
00:02:23,500 --> 00:02:27,920
Et ça, ça réduit considérablement
l'intérêt qu'il y a à occuper le

49
00:02:28,120 --> 00:02:28,880
domaine public.

50
00:02:29,080 --> 00:02:31,620
C'est la raison pour laquelle ont
été créés, à partir de la fin des

51
00:02:31,820 --> 00:02:36,340
années 1980, des régimes particuliers
qui permettent de constituer certains

52
00:02:36,540 --> 00:02:40,420
droits réels sur le domaine public
afin d'assouplir les conditions

53
00:02:40,620 --> 00:02:42,760
d'occupation, et ce,
notamment dans une perspective

54
00:02:42,960 --> 00:02:44,760
de valorisation du domaine public.

55
00:02:45,860 --> 00:02:49,160
Avant de vous présenter les régimes
particuliers principaux,

56
00:02:49,360 --> 00:02:52,520
il faut avoir en tête les deux
grands points communs de l'ensemble

57
00:02:52,720 --> 00:02:53,640
de ces régimes.

58
00:02:53,840 --> 00:02:57,160
D'abord, ce sont des régimes qui
n'existent qu'en vertu de la loi.

59
00:02:57,580 --> 00:03:00,020
C'est-à-dire qu'il n'est pas possible
de constituer des droits réels

60
00:03:00,220 --> 00:03:02,720
sur le domaine public si la loi
ne le permet pas.

61
00:03:02,940 --> 00:03:06,600
Et on verra en ce sens qu'il existe
un certain nombre de titres domaniaux

62
00:03:06,800 --> 00:03:09,860
qui permettent de constituer des
droits réels sur le domaine public

63
00:03:10,060 --> 00:03:11,260
en vertu de la loi.

64
00:03:11,780 --> 00:03:15,360
Ensuite, les deux grands types
de droits réels sur lesquels je

65
00:03:15,560 --> 00:03:18,320
vais insister et pour illustrer
les choses, ce sont l'hypothèque

66
00:03:18,520 --> 00:03:22,520
et le crédit-bail qui sont très
utiles en matière immobilière.

67
00:03:22,760 --> 00:03:25,560
Je vous ai déjà dit quelques mots
sur l'hypothèque, mais on peut

68
00:03:25,760 --> 00:03:28,440
préciser les choses,
car en matière de domanialité publique,

69
00:03:28,680 --> 00:03:32,020
les hypothèques sont encadrées
strictement par le législateur.

70
00:03:32,420 --> 00:03:36,420
D'abord, l'hypothèque ne peut pas
durer plus longtemps que l'autorisation

71
00:03:36,620 --> 00:03:37,600
d'occupation du domaine public.

72
00:03:38,120 --> 00:03:40,880
Ensuite, en ce qui concerne le
domaine public, les hypothèques

73
00:03:41,080 --> 00:03:42,080
sont finalisées.

74
00:03:42,280 --> 00:03:44,780
C'est-à-dire qu'elles ne peuvent
être constituées que pour financer

75
00:03:44,980 --> 00:03:47,880
la réalisation des ouvrages qui
sont construits sur le domaine

76
00:03:48,080 --> 00:03:48,940
public concerné.

77
00:03:49,140 --> 00:03:52,300
Autrement dit, il n'est pas possible
d'hypothéquer un bien qui se trouve

78
00:03:52,500 --> 00:03:56,380
sur le domaine public pour financer
d'autres activités qui ne se

79
00:03:56,580 --> 00:03:59,420
situeraient pas ou qui ne se
réaliseraient pas sur ce domaine

80
00:03:59,620 --> 00:04:00,380
public.

81
00:04:00,580 --> 00:04:03,860
Enfin, si l'occupant ne rembourse
pas ses dettes, la banque peut

82
00:04:04,060 --> 00:04:06,640
saisir les biens qui ont été
hypothéqués, mais elle ne peut

83
00:04:06,840 --> 00:04:09,600
le faire qu'après avoir averti
l'administration.

84
00:04:11,220 --> 00:04:14,720
En ce qui concerne le crédit-bail,
il s'agit aussi d'un mécanisme

85
00:04:14,920 --> 00:04:17,560
qui a pour objet d'octroyer un
droit réel.

86
00:04:17,760 --> 00:04:18,520
Comment ça fonctionne ?

87
00:04:18,820 --> 00:04:21,740
L'occupant du domaine public va
vouloir construire un ouvrage sur

88
00:04:21,940 --> 00:04:23,300
le domaine public qu'il occupe.

89
00:04:23,500 --> 00:04:26,620
Pour ce faire, il va avoir besoin
de financement, il va donc contracter

90
00:04:26,820 --> 00:04:28,480
un emprunt auprès d'une banque.

91
00:04:28,780 --> 00:04:31,880
L'occupant du domaine public va
ensuite construire l'ouvrage sur

92
00:04:32,080 --> 00:04:35,360
le domaine public, mais cet ouvrage
ne va pas lui appartenir,

93
00:04:35,560 --> 00:04:37,400
contrairement à ce qu'on a vu avec
le régime général.

94
00:04:37,860 --> 00:04:40,720
Cet ouvrage que l'occupant va
construire, il va appartenir à

95
00:04:40,920 --> 00:04:43,660
la banque qui lui a prêté de l'argent,
c'est-à-dire qu'il va appartenir

96
00:04:43,860 --> 00:04:45,860
à ce qu'on appelle le crédit-bailleur.

97
00:04:46,380 --> 00:04:49,800
Cette banque, qui est donc
crédit-bailleur, va ensuite louer

98
00:04:50,000 --> 00:04:53,020
cet ouvrage à l'occupant du domaine
public, c'est-à-dire qu'elle va

99
00:04:53,220 --> 00:04:55,760
le louer à celui qui a construit
l'ouvrage.

100
00:04:56,080 --> 00:04:58,600
Et celui qui a construit l'ouvrage,
c'est-à-dire l'occupant,

101
00:04:58,840 --> 00:05:00,700
on l'appelle le crédit-preneur.

102
00:05:01,640 --> 00:05:04,080
Comment la banque va donc être
remboursée ?

103
00:05:04,440 --> 00:05:08,280
Tout simplement par les loyers
qui lui seront versés par l'occupant

104
00:05:08,480 --> 00:05:11,800
qui sera devenu le locataire de
l'ouvrage qu'il aura construit.

105
00:05:12,000 --> 00:05:15,040
Et ce n'est qu'à partir du moment
où le locataire aura remboursé

106
00:05:15,240 --> 00:05:18,700
tout son emprunt qu'il deviendra
le propriétaire de l'ouvrage construit

107
00:05:18,900 --> 00:05:21,960
sur le domaine public,
c'est grosso modo le système du

108
00:05:22,160 --> 00:05:22,920
crédit-bail.

109
00:05:23,280 --> 00:05:26,220
Voilà les quelques éléments généraux
qu'on retrouve dans tous les régimes

110
00:05:26,420 --> 00:05:28,960
particuliers des autorisations
d'occupation du domaine public,

111
00:05:29,320 --> 00:05:33,220
mais à côté de ça, ces régimes
vont varier selon le titre domanial

112
00:05:33,420 --> 00:05:34,180
qui est accordé.

113
00:05:34,380 --> 00:05:37,240
Ici, je vais me concentrer sur
les deux titres domaniaux principaux,

114
00:05:37,440 --> 00:05:41,240
que sont les autorisations d'occupation
temporaire constitutives de droits

115
00:05:41,440 --> 00:05:44,600
réels et les baux emphytéotiques
administratifs.

116
00:05:44,900 --> 00:05:45,660
a .

117
00:05:45,860 --> 00:05:49,220
Les autorisations d'occupation
temporaire constitutives de droits

118
00:05:49,420 --> 00:05:50,180
réels.

119
00:05:51,200 --> 00:05:54,180
Comme leur nom l'indique,
ces titres, les autorisations

120
00:05:54,380 --> 00:05:57,260
d'occupation temporaire constitutives
de droits réels, qu'on peut aussi

121
00:05:57,460 --> 00:06:02,300
appeler les AOTDR, ont pour objet
d'autoriser à occuper le domaine

122
00:06:02,500 --> 00:06:05,520
public tout en octroyant des droits
réels à l'occupant.

123
00:06:05,800 --> 00:06:09,360
Je vais donc vous présenter les
grandes lignes de leur régime.

124
00:06:10,320 --> 00:06:12,780
En ce qui concerne les personnes
publiques qui peuvent accorder

125
00:06:12,980 --> 00:06:16,360
ce type d'autorisation, il s'agit
de l'État et des collectivités

126
00:06:16,560 --> 00:06:19,880
territoriales ainsi que de leurs
établissements publics respectifs.

127
00:06:20,400 --> 00:06:23,700
L'État a la possibilité d'accorder
de telles autorisations depuis

128
00:06:23,900 --> 00:06:26,080
une loi du 25 juillet 1994.

129
00:06:27,060 --> 00:06:29,920
Pour les collectivités territoriales,
elles ne peuvent le faire que depuis

130
00:06:30,120 --> 00:06:33,940
l'ordonnance du 21 avril 2006 qui
a créé le CG3P.

131
00:06:34,140 --> 00:06:38,040
En ce qui concerne les dispositions
de référence, ce sont les articles L.

132
00:06:38,240 --> 00:06:42,540
2122-6 et suivants du CG3P qui
régissent les autorisations étatiques,

133
00:06:42,880 --> 00:06:45,490
alors que pour les collectivités
territoriales, c'est l'article L.

134
00:06:45,690 --> 00:06:50,940
2122-20 du CG3P, qui renvoie lui-même
aux articles L.

135
00:06:51,140 --> 00:06:56,780
1311-5 et suivants du Code Général
des Collectivités Territoriales.

136
00:06:56,980 --> 00:06:59,300
À noter simplement que pour les
collectivités territoriales,

137
00:06:59,500 --> 00:07:02,140
la possibilité d'adopter des
autorisations constitutives de

138
00:07:02,340 --> 00:07:05,700
droits réels est plus restreinte
que pour l'État, d'où l'importance

139
00:07:05,900 --> 00:07:09,340
de bien savoir identifier quelle
personne publique est à l'origine

140
00:07:09,540 --> 00:07:10,300
de l'autorisation.

141
00:07:10,520 --> 00:07:12,980
On reviendra dans un instant sur
cette différence entre les

142
00:07:13,180 --> 00:07:16,000
autorisations étatiques et les
autorisations locales.

143
00:07:16,200 --> 00:07:18,880
En ce qui concerne les types de
domaines publics pour lesquels

144
00:07:19,080 --> 00:07:20,900
il est possible d'adopter une AOTDR.

145
00:07:21,200 --> 00:07:24,640
Il s'agit uniquement des domaines
publics immobiliers et artificiels.

146
00:07:24,900 --> 00:07:27,900
Par conséquent, ça signifie qu'il
n'est pas possible d'octroyer une

147
00:07:28,100 --> 00:07:32,200
AOTDR pour l'utilisation du domaine
public mobilier, et surtout pour

148
00:07:32,400 --> 00:07:35,780
l'occupation des domaines publics
naturels.

149
00:07:35,980 --> 00:07:38,500
En ce qui concerne l'objet de ce
type d'autorisation.

150
00:07:38,940 --> 00:07:41,800
Vous l'avez compris,
les AOTDR ont pour objet d'accorder

151
00:07:42,000 --> 00:07:44,160
un droit réel à l'occupant du domaine
public.

152
00:07:44,560 --> 00:07:47,480
Pour être plus précis,
il s'agit d'un droit réel qui porte

153
00:07:47,680 --> 00:07:50,900
sur les ouvrages et sur les
constructions qui sont réalisées

154
00:07:51,100 --> 00:07:54,720
par l'occupant sur le domaine public
afin de mettre en œuvre l'activité

155
00:07:54,920 --> 00:07:57,360
qui est prévue par l'autorisation
domaniale.

156
00:07:57,560 --> 00:08:00,840
Autrement dit, l'occupant va être
autorisé à occuper le domaine public

157
00:08:01,040 --> 00:08:02,740
pour mettre en œuvre une certaine
activité.

158
00:08:03,060 --> 00:08:05,460
Pour pouvoir mettre en œuvre cette
activité, il va parfois devoir

159
00:08:05,660 --> 00:08:06,920
construire des ouvrages.

160
00:08:07,120 --> 00:08:09,780
Et c'est sur ces ouvrages qu'il
aura construits que vont pouvoir

161
00:08:09,980 --> 00:08:11,400
porter les droits réels.

162
00:08:12,220 --> 00:08:16,340
Les droits réels tels que les
hypothèques ou les crédits-bails

163
00:08:16,540 --> 00:08:18,300
qu'on a présentés il y a un instant.

164
00:08:19,140 --> 00:08:22,360
C'est à ce niveau qu'existe une
grande différence entre le régime

165
00:08:22,560 --> 00:08:26,260
des AOTDR étatique et le régime
des AOTDR local.

166
00:08:26,460 --> 00:08:27,220
Pourquoi ?

167
00:08:27,420 --> 00:08:30,760
Parce qu'en matière d'autorisation
étatique, les droits réels peuvent

168
00:08:30,960 --> 00:08:34,040
être accordés sur les ouvrages
qui participent à n'importe quel

169
00:08:34,240 --> 00:08:37,080
type d'activité, comme par exemple
des activités d'intérêt général,

170
00:08:37,400 --> 00:08:40,600
mais aussi des activités commerciales,
des activités d'intérêt privé,

171
00:08:40,800 --> 00:08:41,560
etc.

172
00:08:41,760 --> 00:08:44,800
Alors que pour les collectivités
territoriales, les droits réels

173
00:08:45,000 --> 00:08:47,880
peuvent uniquement être accordés
sur les ouvrages qui participent

174
00:08:48,080 --> 00:08:49,720
à une activité d'intérêt général.

175
00:08:49,920 --> 00:08:53,580
Le régime des collectivités
territoriales est donc beaucoup

176
00:08:53,780 --> 00:08:56,160
plus restreint que celui des
autorisations étatiques,

177
00:08:56,360 --> 00:09:00,000
puisque les collectivités territoriales
ne pourront accorder de droits

178
00:09:00,200 --> 00:09:03,800
réels sur les ouvrages qui ne font
que participer à une activité d'intérêt

179
00:09:04,000 --> 00:09:04,760
général.

180
00:09:04,960 --> 00:09:07,020
Autrement dit, ils ne pourront
pas constituer de droits réels

181
00:09:07,220 --> 00:09:10,640
sur les activités d'intérêt privé
réalisées par l'occupant.

182
00:09:10,880 --> 00:09:13,720
C'est la différence principale
entre les autorisations étatiques

183
00:09:13,920 --> 00:09:16,140
et les autorisations locales.

184
00:09:16,340 --> 00:09:19,640
En ce qui concerne la durée de
l'autorisation constitutive de

185
00:09:19,840 --> 00:09:22,340
droits réels, elle ne peut pas
durer plus de 70 ans.

186
00:09:22,600 --> 00:09:25,500
Attention, ça ne veut pas dire
qu'elle doit durer 70 ans,

187
00:09:25,700 --> 00:09:27,500
c'est simplement une durée maximale.

188
00:09:27,700 --> 00:09:30,800
Et très souvent, ce type d'autorisation
dure moins longtemps.

189
00:09:31,000 --> 00:09:31,760
Pourquoi ?

190
00:09:31,960 --> 00:09:35,900
Parce que la durée de l'autorisation
doit être adaptée à la nature de

191
00:09:36,100 --> 00:09:37,160
l'activité et des ouvrages.

192
00:09:37,380 --> 00:09:41,100
C'est-à-dire qu'elle doit permettre,
grosso modo, à l'occupant d'amortir

193
00:09:41,300 --> 00:09:43,260
et de rentabiliser ses investissements.

194
00:09:44,100 --> 00:09:49,660
Il faut aussi préciser que cette
durée doit être expressément inscrite

195
00:09:49,860 --> 00:09:50,960
dans l'acte d'autorisation.

196
00:09:52,080 --> 00:09:56,100
Pour le reste, les règles des AOTDR,
elles sont grosso modo les mêmes

197
00:09:56,300 --> 00:09:59,900
que celles du régime général,
c'est-à-dire que ce type d'autorisation

198
00:10:00,100 --> 00:10:03,520
doit être conforme à l'affectation
du domaine public, elle doit faire

199
00:10:03,720 --> 00:10:06,480
l'objet d'une redevance,
elle doit suivre les procédures

200
00:10:06,680 --> 00:10:08,880
de mise en concurrence du Code
de la commande publique si

201
00:10:09,080 --> 00:10:12,220
l'autorisation recouvre en réalité
un marché public ou une concession,

202
00:10:12,420 --> 00:10:15,260
elle doit suivre les règles de
sélection des candidats si

203
00:10:15,460 --> 00:10:17,820
l'autorisation est accordée en
vue d'une exploitation économique.

204
00:10:18,320 --> 00:10:20,520
En matière d'exécution,
il s'agit aussi d'autorisations

205
00:10:20,720 --> 00:10:23,380
qui sont précaires, et qui peuvent
donc être supprimées en raison

206
00:10:23,580 --> 00:10:27,020
de leur illégalité pour un motif
d'intérêt général ou encore en

207
00:10:27,220 --> 00:10:29,720
raison de la faute grave qui aurait
été commise par l'occupant,

208
00:10:29,940 --> 00:10:30,700
etc.

209
00:10:30,900 --> 00:10:34,100
Je vous renvoie à tout ce qu'on
a dit lorsqu'on a présenté le régime

210
00:10:34,300 --> 00:10:35,060
général.

211
00:10:35,800 --> 00:10:36,560
b.

212
00:10:36,780 --> 00:10:39,940
Les baux emphytéotiques administratifs.

213
00:10:40,140 --> 00:10:44,500
Les baux emphytéotiques administratifs,
les BEA, ce sont des contrats domaniaux

214
00:10:44,700 --> 00:10:47,400
qui ont aussi pour objet d'octroyer
des droits réels.

215
00:10:47,620 --> 00:10:50,400
À noter qu'ils ont été créés avant
les autorisations d'occupation

216
00:10:50,600 --> 00:10:53,240
temporaire constitutives de droits
réels puisqu'ils résultent d'une

217
00:10:53,440 --> 00:10:55,700
loi du 5 janvier 1988.

218
00:10:56,260 --> 00:11:00,380
Au départ, c'est-à-dire en 1988,
les baux emphytéotiques administratifs

219
00:11:00,640 --> 00:11:03,740
ont été créés au profit des seules
collectivités territoriales.

220
00:11:03,940 --> 00:11:07,700
En 2003, le législateur a ensuite
créé le bail emphytéotique

221
00:11:07,900 --> 00:11:10,540
administratif hospitalier,
qui pouvait être conclu par les

222
00:11:10,740 --> 00:11:13,360
établissements publics hospitaliers,
même s'il faut noter que ce type

223
00:11:13,560 --> 00:11:15,540
de BEA a été supprimé en 2015.

224
00:11:15,840 --> 00:11:19,440
Puis, à partir de 2009,
deux types de BEA ont été créés

225
00:11:19,640 --> 00:11:22,520
au profit de l'État,
à savoir ce qu'on appelle le BEA

226
00:11:22,720 --> 00:11:26,320
logements sociaux, qui a été créé
en 2009, et le BEA valorisation

227
00:11:26,520 --> 00:11:28,240
qui a été créé en 2010.

228
00:11:29,520 --> 00:11:32,560
De manière générale,
le bail emphytéotique administratif

229
00:11:32,760 --> 00:11:33,960
a plusieurs caractéristiques.

230
00:11:34,640 --> 00:11:37,580
D'abord, il s'agit toujours d'un
contrat, et plus précisément d'un

231
00:11:37,780 --> 00:11:39,160
contrat administratif.

232
00:11:39,460 --> 00:11:43,240
Ensuite, c'est un contrat qui autorise
l'occupation des domaines appartenant

233
00:11:43,440 --> 00:11:46,200
aux collectivités territoriales
et à l'État, en précisant qu'ils

234
00:11:46,400 --> 00:11:49,660
peuvent être conclus aussi bien
sur le domaine public que sur le

235
00:11:49,860 --> 00:11:50,960
domaine privé.

236
00:11:51,160 --> 00:11:54,740
Enfin, le juge qui est compétent
pour régler les litiges relatifs

237
00:11:54,940 --> 00:11:59,080
aux BEA, c'est le juge administratif
puisque les BEA sont toujours des

238
00:11:59,280 --> 00:12:02,600
contrats administratifs même lorsque
le BEA est conclu sur le domaine

239
00:12:02,800 --> 00:12:04,680
privé d'une personne publique.

240
00:12:05,160 --> 00:12:07,880
Par ailleurs, on utilise une
terminologie un peu particulière

241
00:12:08,080 --> 00:12:11,200
en matière de BEA puisque la personne
publique propriétaire du domaine

242
00:12:11,400 --> 00:12:14,480
sera appelée le "bailleur",
alors que l'occupant du domaine

243
00:12:14,680 --> 00:12:16,100
sera appelé "l'emphytéote".

244
00:12:16,500 --> 00:12:19,780
Je vais donc vous donner quelques
précisions sur les BEA locaux et

245
00:12:19,980 --> 00:12:21,440
sur les BEA étatiques.

246
00:12:21,900 --> 00:12:25,280
Premier i : les BEA locaux.

247
00:12:25,720 --> 00:12:30,360
Les baux emphytéotiques administratifs
locaux sont régis par les articles L.

248
00:12:30,560 --> 00:12:35,340
1311-2 et suivants du Code général
des collectivités territoriales.

249
00:12:35,540 --> 00:12:38,720
Tout d'abord, en ce qui concerne
les bailleurs, il s'agit de contrats

250
00:12:38,920 --> 00:12:41,380
qui peuvent être conclus par les
collectivités territoriales,

251
00:12:41,580 --> 00:12:45,660
mais aussi par leur établissement
public ou encore par les groupements

252
00:12:45,860 --> 00:12:47,100
de collectivités territoriales.

253
00:12:47,940 --> 00:12:51,720
Ensuite, s'agissant des domaines
concernés, il s'agit de contrats

254
00:12:51,920 --> 00:12:55,240
qui permettent d'occuper les immeubles
du domaine public, mais aussi,

255
00:12:55,440 --> 00:12:58,000
comme je viens de le dire,
du domaine privé des collectivités

256
00:12:58,200 --> 00:12:59,140
territoriales.

257
00:12:59,340 --> 00:13:01,640
Une exception est quand même prévue
de ce point de vue, à savoir qu'il

258
00:13:01,840 --> 00:13:05,380
n'est pas possible de conclure
un BEA sur les biens qui relèvent

259
00:13:05,580 --> 00:13:07,880
du champ d'application de la
contravention de voirie.

260
00:13:08,240 --> 00:13:11,520
Je vous renvoie à ce qu'on avait
dit sur les contraventions de voirie.

261
00:13:12,040 --> 00:13:15,360
S'agissant de son objet,
le BEA autorise bien évidemment

262
00:13:15,560 --> 00:13:18,860
l'occupation des domaines des personnes
publiques, mais il a aussi pour

263
00:13:19,060 --> 00:13:21,920
objet d'octroyer des droits réels
puisqu'il s'agit d'un contrat qui

264
00:13:22,120 --> 00:13:24,160
est constitutif de droits réels.

265
00:13:24,900 --> 00:13:27,760
La spécificité du BEA,
c'est qu'il octroie des droits

266
00:13:27,960 --> 00:13:30,960
réels non seulement sur les ouvrages
qui sont construits par l'occupant,

267
00:13:31,160 --> 00:13:34,260
mais aussi sur les ouvrages qui
sont loués par le bailleur à

268
00:13:34,460 --> 00:13:35,220
l'occupant.

269
00:13:35,420 --> 00:13:37,580
Et là, on a une différence avec
les autorisations d'occupation

270
00:13:37,780 --> 00:13:40,160
temporaire constitutives de droits
réels puisqu'en principe,

271
00:13:40,360 --> 00:13:43,560
les AOTDR n'octroient des droits
réels que sur les ouvrages qui

272
00:13:43,760 --> 00:13:46,620
ont été construits par l'occupant,
et non sur les ouvrages qui pourraient

273
00:13:46,820 --> 00:13:49,020
lui être loués par la personne
publique.

274
00:13:49,220 --> 00:13:52,440
En ce qui concerne les finalités
des baux emphytéotiques administratifs,

275
00:13:52,640 --> 00:13:55,860
il faut savoir que les collectivités
territoriales ne peuvent pas conclure

276
00:13:56,060 --> 00:13:58,560
des BEA pour n'importe quelle
opération.

277
00:13:58,980 --> 00:14:03,120
Il n'y a, en gros, que deux opérations
qui permettent la conclusion d'un BEA :

278
00:14:03,320 --> 00:14:05,700
soit qu'il s'agisse,
pour l'occupant, de réaliser une

279
00:14:05,900 --> 00:14:09,240
opération d'intérêt général qui
relève de la compétence de la

280
00:14:09,440 --> 00:14:12,700
collectivité territoriale propriétaire
du domaine, c'est ce qu'on appelle

281
00:14:12,900 --> 00:14:17,220
le BEA commun, soit qu'il s'agisse
d'affecter un édifice cultuel à

282
00:14:17,420 --> 00:14:21,240
une association religieuse,
c'est ce qu'on appelle le BEA cultuel.

283
00:14:21,480 --> 00:14:26,460
Autrement dit, un BEA local ne
peut pas être conclu pour réaliser

284
00:14:26,660 --> 00:14:29,620
une opération d'intérêt purement privé,
au profit de l'occupant.

285
00:14:29,880 --> 00:14:33,280
Son activité, celle de l'occupant,
doit d'une certaine manière concourir

286
00:14:33,480 --> 00:14:34,300
à l'intérêt général.

287
00:14:34,700 --> 00:14:38,180
Pour l'illustrer, ce mécanisme
du BEA a beaucoup été utilisé par

288
00:14:38,380 --> 00:14:40,660
les collectivités territoriales
notamment pour faire construire

289
00:14:40,860 --> 00:14:43,660
et gérer des maisons de retraite,
des équipements sportifs,

290
00:14:43,860 --> 00:14:46,140
des structures d'hébergement,
des stations d'épuration,

291
00:14:46,480 --> 00:14:47,240
etc.

292
00:14:48,280 --> 00:14:52,140
En ce qui concerne sa durée,
les BEA ne peuvent être conclus

293
00:14:52,340 --> 00:14:56,280
pour une durée qui est inférieure
à 18 ans et ne peuvent être conclus

294
00:14:56,480 --> 00:14:58,760
pour une durée qui est supérieure
à 99 ans.

295
00:14:58,960 --> 00:15:02,040
C'est-à-dire qu'ils doivent être
conclus entre 18 ans et 99 ans.

296
00:15:02,480 --> 00:15:06,040
Par ailleurs, les BEA sont conclus
à titre onéreux puisqu'en tant

297
00:15:06,240 --> 00:15:09,280
qu'ils autorisent à occuper le
domaine public, l'occupant doit

298
00:15:09,480 --> 00:15:10,720
payer une redevance.

299
00:15:11,040 --> 00:15:13,540
Si je vous rappelle ça,
c'est parce qu'il y a un tempérament

300
00:15:13,740 --> 00:15:16,740
à cette règle, qui ne résulte pas
de la loi, mais de la jurisprudence,

301
00:15:17,060 --> 00:15:21,020
à savoir que les BEA cultuels peuvent
être consentis pour un euro symbolique.

302
00:15:21,900 --> 00:15:25,200
C'est ce qu'a jugé le Conseil d'État
dans son arrêt Madame Vayssière

303
00:15:25,400 --> 00:15:29,360
contre Commune de Montreuil-sous-Bois
qui a été rendu le 19 juillet 2011.

304
00:15:29,620 --> 00:15:33,180
L'idée ici, c'est vraisemblablement
de permettre aux religions d'obtenir

305
00:15:33,380 --> 00:15:37,320
plus facilement des lieux de culte
tout en contournant la loi de 1905

306
00:15:37,520 --> 00:15:40,180
qui interdit en principe de
subventionner les religions.

307
00:15:40,700 --> 00:15:43,400
Pour le reste, les règles des baux
emphytéotiques administratifs locaux,

308
00:15:44,180 --> 00:15:47,380
ce sont grosso modo les mêmes que
pour le régime général,

309
00:15:47,580 --> 00:15:50,220
c'est-à-dire qu'ils doivent être
conformes à l'affectation du domaine,

310
00:15:50,420 --> 00:15:53,200
ils doivent suivre les procédures
de mise en concurrence du Code

311
00:15:53,400 --> 00:15:56,000
de la commande publique s'ils répondent
en condition des marchés publics

312
00:15:56,200 --> 00:15:59,020
ou des concessions, ils doivent
suivre les règles de sélection

313
00:15:59,220 --> 00:16:01,720
des candidats si l'autorisation
est notamment accordée en vue d'une

314
00:16:01,920 --> 00:16:02,680
exploitation économique.

315
00:16:03,240 --> 00:16:05,280
En matière d'exécution,
il s'agit aussi de titres qui sont

316
00:16:05,480 --> 00:16:06,460
précaires, etc.

317
00:16:07,960 --> 00:16:10,600
Deuxième i : les BEA étatiques.

318
00:16:11,700 --> 00:16:15,400
Jusqu'en 2009, il n'existait pas
de baux emphytéotiques administratifs

319
00:16:15,600 --> 00:16:16,360
étatiques.

320
00:16:16,560 --> 00:16:19,800
Le premier qui a été créé,
c'est le BEA dit logements sociaux.

321
00:16:20,180 --> 00:16:24,920
Son régime est organisé par l'article
7 de la loi numéro 2009-179,

322
00:16:25,120 --> 00:16:27,560
qui a été adoptée le 17 février 2009.

323
00:16:28,060 --> 00:16:32,040
Grosso modo, ce régime ressemble
à celui des BEA locaux,

324
00:16:32,240 --> 00:16:34,960
si ce n'est que ce type de BEA
doit être conclu pour une finalité

325
00:16:35,160 --> 00:16:39,140
d'intérêt général très particulière,
à savoir la réalisation de logements

326
00:16:39,340 --> 00:16:40,100
sociaux.

327
00:16:40,300 --> 00:16:43,420
Autrement dit, l'État peut d'abord
conclure des BEA uniquement pour

328
00:16:43,620 --> 00:16:46,980
la réalisation de logements sociaux,
ce qui signifie qu'il ne peut pas

329
00:16:47,180 --> 00:16:49,360
le faire pour n'importe quelle
finalité d'intérêt général,

330
00:16:49,800 --> 00:16:52,280
contrairement aux collectivités
territoriales.

331
00:16:52,560 --> 00:16:55,980
Ensuite, le second type de BEA
qui est à la disposition de l'État,

332
00:16:56,280 --> 00:16:58,180
c'est le BEA dit valorisation.

333
00:16:58,560 --> 00:17:02,940
Ce BEA a été créé par la loi numéro
2010-853, qui a été adoptée le

334
00:17:03,140 --> 00:17:06,320
23 juillet 2010, et il est régi
par les articles L.

335
00:17:06,520 --> 00:17:08,420
2341-1 et L.

336
00:17:08,620 --> 00:17:10,240
2341-2 du CG3P.

337
00:17:10,440 --> 00:17:13,300
Là aussi, son régime ressemble
à celui des BEA locaux,

338
00:17:13,500 --> 00:17:17,360
mais le BEA valorisation ne peut
être conclu que pour une finalité

339
00:17:17,560 --> 00:17:20,640
très particulière, à savoir,
je cite la loi, "la restauration,

340
00:17:20,840 --> 00:17:24,780
la réparation ou la mise en valeur
d'un bien qui appartient à l'État".

341
00:17:25,120 --> 00:17:28,140
Ici, on peut simplement retenir
la particularité principale de

342
00:17:28,340 --> 00:17:31,840
ce type de BEA, c'est que l'occupant
n'a pas besoin de construire un

343
00:17:32,040 --> 00:17:35,920
ouvrage pour pouvoir bénéficier
d'un titre constitutif de droit réel.

344
00:17:36,120 --> 00:17:38,940
Dans toutes les autres hypothèses
qu'on a vues, l'occupant se voit

345
00:17:39,140 --> 00:17:41,560
octroyer des droits réels pour
construire des ouvrages sur le

346
00:17:41,760 --> 00:17:42,520
domaine public.

347
00:17:42,720 --> 00:17:45,960
Ici, l'occupant peut conclure un
BEA et obtenir des droits réels,

348
00:17:46,160 --> 00:17:48,880
non pas pour construire un ouvrage,
mais simplement pour le restaurer,

349
00:17:49,080 --> 00:17:50,540
le réparer ou le mettre en valeur.

350
00:17:51,140 --> 00:17:57,240
En fait, si ce type de BEA a été créé,
c'est parce que les autres titres

351
00:17:57,440 --> 00:18:00,380
constitutifs de droits réels ne
permettaient pas de faire une telle

352
00:18:00,580 --> 00:18:03,860
opération, alors même qu'elle peut
être très utile pour la conservation

353
00:18:04,060 --> 00:18:05,040
des biens de l'État.

354
00:18:05,240 --> 00:18:08,060
Bref, l'État peut seulement conclure
deux types de baux emphytéotiques

355
00:18:08,260 --> 00:18:12,100
administratifs : les BEA pour réaliser
des logements sociaux et les BEA

356
00:18:12,300 --> 00:18:14,600
pour restaurer et réparer ses biens
immobiliers.

357
00:18:15,960 --> 00:18:18,980
On en a fini avec le régime du
domaine public.

358
00:18:19,420 --> 00:18:22,040
À partir de la prochaine vidéo,
on va présenter les grandes lignes

359
00:18:22,240 --> 00:18:25,400
du régime qui est applicable au
domaine privé des personnes publiques.