1
00:00:05,620 --> 00:00:08,920
Contrats spéciaux, vidéo 24 bis.

2
00:00:10,360 --> 00:00:13,400
Paragraphe 3 : les obligations
de garantie.

3
00:00:14,560 --> 00:00:18,610
Ces obligations de garanties étaient
deux dans le Code civil de 1804,

4
00:00:18,810 --> 00:00:24,220
annoncées par l’article 1625,
garantie contre l’éviction et garantie

5
00:00:24,420 --> 00:00:26,920
contre les vices rédhibitoires
ou vices cachés.

6
00:00:28,060 --> 00:00:32,740
Depuis 2005, la garantie de conformité
est venue enrichir les obligations

7
00:00:32,940 --> 00:00:37,000
du vendeur lorsque celui-ci est
un professionnel qui contracte

8
00:00:37,200 --> 00:00:38,050
avec un consommateur.

9
00:00:38,770 --> 00:00:42,340
Ce sont ces trois garanties que
nous étudierons successivement.

10
00:00:43,120 --> 00:00:43,880
A.

11
00:00:44,080 --> 00:00:46,120
La garantie contre les vices cachés.

12
00:00:47,470 --> 00:00:51,640
La garantie contre les vices cachés
et réglementées aux articles 1641

13
00:00:51,840 --> 00:00:56,950
et suivants et cette garantie a
pris beaucoup d’importance depuis 1804.

14
00:00:57,790 --> 00:01:01,420
La jurisprudence a joué un rôle
fondamental dans ses développements

15
00:01:01,960 --> 00:01:05,650
en n’hésitant pas à adopter une
interprétation créatrice de certains

16
00:01:05,850 --> 00:01:10,480
textes, spécialement dans le but
d’améliorer la protection des acheteurs

17
00:01:10,680 --> 00:01:12,610
profanes face aux professionnels.

18
00:01:13,630 --> 00:01:16,570
Nous étudierons d’abord les conditions
(1).

19
00:01:16,930 --> 00:01:21,070
Ensuite, les effets de la garantie
contre les vices cachés (2).

20
00:01:22,350 --> 00:01:23,110
1.

21
00:01:23,310 --> 00:01:25,270
Les conditions de la garantie des
vices cachés.

22
00:01:26,320 --> 00:01:30,070
Il faut un contrat de vente,
même si toutes les ventes ne sont

23
00:01:30,270 --> 00:01:31,030
pas concernées (a).

24
00:01:32,170 --> 00:01:36,190
Et un vice caché au sens de l’article
1641 du Code civil (b).

25
00:01:37,630 --> 00:01:41,350
La loi réglemente également les
conditions d’exercice de l’action

26
00:01:41,550 --> 00:01:42,310
en justice (c).

27
00:01:42,510 --> 00:01:43,270
a.

28
00:01:44,650 --> 00:01:46,570
Les contrats de vente concernés.

29
00:01:47,590 --> 00:01:50,680
Toutes les ventes sont en principe
soumises à la garantie,

30
00:01:51,130 --> 00:01:55,090
quelle que soit la qualité des
parties et quelle que soit la nature

31
00:01:55,290 --> 00:01:59,200
du bien vendu, meuble ou immeuble,
bien corporel ou incorporel,

32
00:01:59,400 --> 00:02:00,490
bien neuf ou d’occasion,
etc.

33
00:02:02,140 --> 00:02:05,170
Certaines exclusions résultent
toutefois de la loi,

34
00:02:05,370 --> 00:02:06,880
de la jurisprudence ou du contrat.

35
00:02:07,080 --> 00:02:12,610
Ainsi, selon l’article 1649 du
Code civil, la garantie n’a pas

36
00:02:12,810 --> 00:02:15,370
lieu dans les ventes faites par
autorité de justice.

37
00:02:16,150 --> 00:02:19,180
Les ventes judiciaires,
par exemple à la suite d’une saisie,

38
00:02:19,600 --> 00:02:23,830
sont donc soustraites à la garantie
des vices cachés, contrairement

39
00:02:24,030 --> 00:02:26,770
aux ventes aux enchères dans lesquelles
la garantie s’applique.

40
00:02:28,000 --> 00:02:30,670
Pour certains biens,
il faut également relever que le

41
00:02:30,870 --> 00:02:34,390
régime de la garantie des vices
cachés fait l’objet d’aménagements

42
00:02:34,590 --> 00:02:35,350
particuliers.

43
00:02:36,040 --> 00:02:39,250
Le cas le plus connu est celui
de la vente d’immeuble à construire,

44
00:02:39,490 --> 00:02:41,650
spécialement réglementée par le
Code civil.

45
00:02:42,850 --> 00:02:46,330
Selon la Cour de cassation,
les ventes aléatoires échappent

46
00:02:46,530 --> 00:02:48,250
également à la garantie des vices
cachés.

47
00:02:48,450 --> 00:02:52,960
C’est notamment l’hypothèse dans
laquelle un bien est acheté en l’état,

48
00:02:53,160 --> 00:02:55,960
c’est-à-dire aux risques et périls
de l’acquéreur.

49
00:02:56,680 --> 00:03:00,550
Cela suppose que le vendeur soit
de bonne foi, donc qu’il ne connaisse

50
00:03:00,750 --> 00:03:01,960
pas l’existence du vice.

51
00:03:02,160 --> 00:03:06,550
D’une manière générale,
le cas des ventes en l’état invite

52
00:03:06,760 --> 00:03:11,170
à s’interroger sur la validité
des clauses d’exclusion de la garantie

53
00:03:11,370 --> 00:03:12,130
des vices cachés.

54
00:03:12,490 --> 00:03:14,050
Cette exclusion est-elle possible ?

55
00:03:14,250 --> 00:03:18,220
Oui, si l’on en croit la lettre
du Code civil.

56
00:03:18,640 --> 00:03:22,750
La garantie des vices cachés n’est
pas d’ordre public, selon l’article

57
00:03:22,950 --> 00:03:29,830
1643, texte qui date de 1804,
je cite : "Le vendeur est tenu

58
00:03:30,030 --> 00:03:33,130
des vices cachés, quand même il
ne les aurait pas connus,

59
00:03:33,330 --> 00:03:37,660
à moins que dans ce cas,
il n’ait stipulé qu’il ne sera

60
00:03:37,860 --> 00:03:39,370
obligé à aucune garantie".

61
00:03:40,780 --> 00:03:45,970
En vérité, cette solution doit
être nuancée car la jurisprudence

62
00:03:46,300 --> 00:03:50,710
en a très largement atténué la
portée en décidant que le vendeur

63
00:03:50,950 --> 00:03:56,080
professionnel est irréfragablement
présumé connaître les vices de la chose.

64
00:03:57,250 --> 00:04:00,910
En droit positif, il faut ainsi
distinguer selon la qualité des

65
00:04:01,110 --> 00:04:06,280
parties au contrat pour apprécier
la validité et l’efficacité des

66
00:04:06,480 --> 00:04:09,010
clauses de non garantie des vices
cachés.

67
00:04:10,420 --> 00:04:16,060
S’agissant des relations entre
profanes, l’article 1643 s’applique

68
00:04:16,260 --> 00:04:17,020
à la lettre.

69
00:04:17,290 --> 00:04:20,590
Les clauses d’exclusion,
ou plus simplement les clauses

70
00:04:20,790 --> 00:04:24,760
limitatives de la garantie,
sont valables, sauf si le vendeur

71
00:04:24,960 --> 00:04:26,500
connaissait l’existence du vice.

72
00:04:27,400 --> 00:04:31,480
Dans ce cas, la garantie des vices
cachés est donc supplétive de la

73
00:04:31,680 --> 00:04:32,440
volonté des parties.

74
00:04:32,640 --> 00:04:37,060
Ainsi, puisque les ventes immobilières
sont conclues la plupart du temps

75
00:04:37,260 --> 00:04:40,840
entre non-professionnels, les clauses
d’exclusion de la garantie des

76
00:04:41,040 --> 00:04:44,980
vices cachés sont valables dès
lors que le vendeur ignorait le

77
00:04:45,180 --> 00:04:46,240
vice du bien vendu.

78
00:04:46,840 --> 00:04:50,380
Ces stipulations sont monnaie courante
dans les ventes immobilières.

79
00:04:51,700 --> 00:04:56,080
En revanche, dans les relations
entre professionnels et profanes,

80
00:04:56,680 --> 00:05:02,190
la jurisprudence neutralise depuis
longtemps l’article 1643 en décidant

81
00:05:02,390 --> 00:05:06,500
que le vendeur professionnel est
irréfragablement présumé connaître

82
00:05:06,700 --> 00:05:07,460
l’existence du vice.

83
00:05:08,360 --> 00:05:13,070
Grâce à ce tour de passe-passe
destiné à respecter la lettre de

84
00:05:13,270 --> 00:05:17,510
l’article 1643, la garantie devient
d’ordre public.

85
00:05:18,890 --> 00:05:21,800
La solution est d’ailleurs confortée
aujourd’hui par le droit de la

86
00:05:22,000 --> 00:05:25,400
consommation qui prohibe ces clauses
comme abusives.

87
00:05:26,780 --> 00:05:30,290
Dans les relations entre
professionnels, il faut établir

88
00:05:30,490 --> 00:05:35,210
une sous-distinction d’après la
jurisprudence, selon que l’acquéreur

89
00:05:35,410 --> 00:05:38,240
est ou non de la même spécialité
que le vendeur.

90
00:05:39,560 --> 00:05:43,730
Si les deux professionnels sont
de même spécialité, chacun est

91
00:05:43,930 --> 00:05:48,800
présumé connaître les vices de la chose,
de sorte que l’article 1643 s’applique

92
00:05:49,000 --> 00:05:50,120
de nouveau à la lettre.

93
00:05:50,660 --> 00:05:53,240
La garantie des vices cachés n’est
pas impérative.

94
00:05:54,530 --> 00:05:58,100
Si l’acheteur professionnel,
en revanche, n’est pas de la même

95
00:05:58,300 --> 00:06:03,380
spécialité que le professionnel
vendeur, alors les clauses d’exclusion

96
00:06:03,580 --> 00:06:06,800
ou de limitation sont à nouveau
prohibées par la jurisprudence,

97
00:06:07,340 --> 00:06:10,700
solution affirmée par un arrêt
de la chambre commerciale de la

98
00:06:10,900 --> 00:06:13,370
Cour de cassation du 19 mars 2013.

99
00:06:14,930 --> 00:06:19,040
La jurisprudence relative à l’article
1643 du Code civil s’est ainsi

100
00:06:19,240 --> 00:06:20,930
montrée très constructive.

101
00:06:21,830 --> 00:06:24,650
Je vous rappelle qu’il faut aussi
tenir compte, depuis l’ordonnance

102
00:06:24,850 --> 00:06:28,940
du 10 février 2016, de la sanction
des clauses abusives dans les contrats

103
00:06:29,140 --> 00:06:32,990
d’adhésion qui peut également faire
obstacle à une clause de non garantie

104
00:06:33,190 --> 00:06:36,920
des vices cachés, quelle que soit
cette fois la qualité des parties

105
00:06:37,120 --> 00:06:37,880
au contrat.

106
00:06:38,080 --> 00:06:38,840
b.

107
00:06:39,620 --> 00:06:42,230
La définition du vice rédhibitoire.

108
00:06:43,400 --> 00:06:48,170
Nous avons vu, dans la sous-section 1,
que quatre conditions cumulatives

109
00:06:48,370 --> 00:06:51,380
doivent être remplies pour que
la garantie des vices cachés puisse

110
00:06:51,580 --> 00:06:53,600
être mise en œuvre par l’acheteur.

111
00:06:54,530 --> 00:06:57,830
La chose doit être impropre à son
usage normal.

112
00:06:58,580 --> 00:07:03,800
Le vice doit être inhérent à la chose,
il doit être antérieur à la vente

113
00:07:04,220 --> 00:07:05,750
et il doit être caché.

114
00:07:06,560 --> 00:07:10,340
Il faut reprendre plus en détail
ces quatre conditions.

115
00:07:10,540 --> 00:07:15,050
Premièrement, la chose doit être
impropre à l’usage auquel on la

116
00:07:15,250 --> 00:07:16,010
destine.

117
00:07:16,520 --> 00:07:20,420
La chose doit donc être soit
complètement inutilisable,

118
00:07:20,720 --> 00:07:25,700
soit voir son utilité diminuée
au regard de sa destination normale.

119
00:07:26,570 --> 00:07:30,200
Une voiture, par exemple,
doit non seulement démarrer et rouler,

120
00:07:30,530 --> 00:07:32,960
mais elle doit encore tenir
correctement la route.

121
00:07:34,130 --> 00:07:38,180
Si l’acheteur entend faire un usage
inhabituel de la chose,

122
00:07:38,480 --> 00:07:41,960
la garantie des vices cachés n’est
pas en cause et c’est sur le fondement

123
00:07:42,160 --> 00:07:45,770
de l’obligation de délivrance que
l’acheteur pourra éventuellement agir,

124
00:07:45,970 --> 00:07:49,580
à condition qu’il ait porté ses
intentions spécifiques à la

125
00:07:49,780 --> 00:07:50,630
connaissance du vendeur.

126
00:07:52,040 --> 00:07:55,820
Selon la Cour de cassation,
un vice qui est seulement temporaire

127
00:07:56,020 --> 00:07:56,990
n’est pas rédhibitoire.

128
00:07:57,190 --> 00:08:01,160
C’est ce qu’a jugé la troisième
chambre civile de la Cour de cassation

129
00:08:01,550 --> 00:08:05,390
dans un arrêt de principe rendu
le 25 janvier 1989.

130
00:08:05,590 --> 00:08:11,660
Enfin, l’article 1647 du Code civil
envisage l’hypothèse selon laquelle

131
00:08:11,860 --> 00:08:15,230
la chose viciée périt après la
conclusion de la vente.

132
00:08:15,980 --> 00:08:18,980
Il distingue selon la cause du
périssement, je cite :

133
00:08:19,550 --> 00:08:23,270
"Si la chose qui avait des vices
a péri par suite de sa mauvaise

134
00:08:23,470 --> 00:08:27,530
qualité, la perte est pour le vendeur
qui sera tenu envers l’acheteur

135
00:08:27,800 --> 00:08:31,850
à la restitution du prix et aux
autres dédommagements", alinéa premier.

136
00:08:32,050 --> 00:08:36,230
"Mais la perte arrivée par cas
fortuit sera pour le compte de

137
00:08:36,430 --> 00:08:39,230
l’acheteur", selon le deuxième
alinéa du même texte.

138
00:08:40,820 --> 00:08:44,390
Deuxième condition pour que soit
caractérisé un vice caché,

139
00:08:44,840 --> 00:08:47,510
le vice doit être inhérent à la chose.

140
00:08:48,440 --> 00:08:52,520
En d’autres termes, le vice doit
tenir aux qualités intrinsèques

141
00:08:52,730 --> 00:08:53,490
de la chose.

142
00:08:54,080 --> 00:08:57,170
Si j’achète, par exemple,
un logiciel incompatible avec mon

143
00:08:57,370 --> 00:09:00,530
ordinateur, ce n’est pas pour cette
raison que le logiciel est vicié.

144
00:09:01,310 --> 00:09:04,280
Dans ce cas, c’est éventuellement
sur le terrain de l’obligation

145
00:09:04,480 --> 00:09:08,120
d’information et de conseil du
vendeur que la difficulté pourra

146
00:09:08,320 --> 00:09:10,280
être résolue au bénéfice de
l’acquéreur.

147
00:09:11,360 --> 00:09:15,110
De même, en cas de mauvaise utilisation
de la chose par l’acheteur,

148
00:09:15,590 --> 00:09:17,990
le vice ne réside pas dans la chose
elle-même.

149
00:09:18,920 --> 00:09:22,940
Mon smartphone n’est pas vicié
si je le fais tomber du troisième

150
00:09:23,140 --> 00:09:25,190
étage de mon immeuble et que l’écran
se brise.

151
00:09:26,060 --> 00:09:29,750
En revanche, si l’écran se brise
parce que je fais tomber mon smartphone

152
00:09:29,950 --> 00:09:33,440
d’une hauteur de 10 centimètres,
là, il y a matière à discussion.

153
00:09:33,640 --> 00:09:37,670
La fragilité excessive peut peut-être
constituer un vice caché.

154
00:09:38,690 --> 00:09:43,250
Cela pose aussi une difficulté
de preuve, qui renvoie à la troisième

155
00:09:43,460 --> 00:09:44,690
condition requise.

156
00:09:46,460 --> 00:09:50,510
Selon cette troisième condition,
le vice doit être antérieur à la vente.

157
00:09:51,140 --> 00:09:55,160
Il doit être plus précisément antérieur
au transfert des risques,

158
00:09:55,610 --> 00:09:58,310
la jurisprudence visant la date
de la livraison.

159
00:09:59,390 --> 00:10:03,520
Le défaut doit exister au moins
en germe à ce moment-là,

160
00:10:04,120 --> 00:10:09,400
quand bien même il apparaîtrait
ensuite comme des germes de pourriture

161
00:10:09,600 --> 00:10:14,380
dans un sac de pommes de terre,
selon l’exemple imagé d’un auteur.

162
00:10:15,400 --> 00:10:18,850
Si le vice a été réparé par le vendeur,
la garantie ne joue plus.

163
00:10:19,050 --> 00:10:23,470
S’il a été réparé par l’acheteur,
celui-ci peut exercer l’action

164
00:10:23,670 --> 00:10:26,920
estimatoire qui conduit à une réduction
du prix.

165
00:10:28,240 --> 00:10:31,720
La preuve de l’antériorité du vice
pèse sur l’acquéreur.

166
00:10:33,070 --> 00:10:37,180
Cette preuve peut être démontrée
par une expertise qui ne lie pas

167
00:10:37,380 --> 00:10:38,140
le juge.

168
00:10:38,380 --> 00:10:42,250
Plus le temps passe et plus la
preuve de l’antériorité du vice

169
00:10:42,490 --> 00:10:45,580
devient évidemment difficile à
rapporter, c’est d’ailleurs pour

170
00:10:45,780 --> 00:10:49,700
cette raison que le Code civil
de 1804 avait enfermé l’action

171
00:10:49,900 --> 00:10:52,810
en garantie des vices cachés dans
un bref délai qui est devenu un

172
00:10:53,010 --> 00:10:54,880
délai de deux ans en 2005.

173
00:10:56,350 --> 00:11:01,210
Quatrième et dernière condition enfin,
le vice doit être caché et doit

174
00:11:01,410 --> 00:11:02,290
être occulte.

175
00:11:03,220 --> 00:11:06,970
Cela s’oppose au vice apparent
qui ne fait pas l’objet de la garantie.

176
00:11:07,600 --> 00:11:12,430
Si l’acheteur sait ou devait savoir
que la chose était viciée,

177
00:11:12,700 --> 00:11:13,660
la garantie n’est pas due.

178
00:11:14,530 --> 00:11:19,390
Cette règle figure très clairement
à l’article 1642 du Code civil.

179
00:11:19,930 --> 00:11:24,700
La réception du bien sans réserve
purge donc les vices qui ne sont

180
00:11:24,900 --> 00:11:28,720
pas occultes, de la même façon
qu’elle purge une non-conformité

181
00:11:28,920 --> 00:11:31,000
apparente, ainsi que nous l’avons vu.

182
00:11:32,320 --> 00:11:35,710
Même dans l’hypothèse où le vice
a pu être connu de l’acheteur,

183
00:11:36,220 --> 00:11:40,990
la garantie des vices cachés peut
toutefois jouer dès lors que l’acheteur

184
00:11:41,190 --> 00:11:45,070
a ignoré ce vice "dans son ampleur
et ses conséquences",

185
00:11:45,400 --> 00:11:48,760
pour reprendre la formule d’un
arrêt rendu par la troisième chambre

186
00:11:48,960 --> 00:11:52,210
civile de la Cour de cassation
le 14 mars 2012.

187
00:11:53,170 --> 00:11:56,920
Dans cette affaire, la fuite d’eau
dans l’appartement visité avait

188
00:11:57,120 --> 00:12:02,290
bien été aperçue, mais la gravité
de la situation était restée inconnue

189
00:12:02,560 --> 00:12:03,320
de l’acheteur.

190
00:12:03,520 --> 00:12:05,830
Il ne connaissait pas l’ampleur du vice.

191
00:12:06,030 --> 00:12:10,240
Donc, les juges ont admis qu’il
puisse exercer l’action en garantie.

192
00:12:11,710 --> 00:12:14,170
Il faut encore faire attention
à un point important.

193
00:12:15,130 --> 00:12:19,480
S’agissant du caractère occulte du vice,
c’est seulement le point de vue

194
00:12:19,680 --> 00:12:24,220
de l’acquéreur qui importe,
de sorte que la bonne ou la mauvaise

195
00:12:24,420 --> 00:12:27,520
foi du vendeur, selon qu’il ignorait
ou connaissait le vice,

196
00:12:27,850 --> 00:12:28,750
est sur ce point-là indifférente.

197
00:12:31,780 --> 00:12:35,170
Puisque les vices apparents ne
sont pas garantis, on peut dire

198
00:12:35,370 --> 00:12:39,580
qu’une obligation de vigilance
pèse sur l’acquéreur, obligation

199
00:12:39,780 --> 00:12:44,560
de vigilance dont l’intensité varie
selon la qualité de l’acheteur

200
00:12:44,860 --> 00:12:46,510
et selon la nature du bien vendu.

201
00:12:46,710 --> 00:12:50,340
L’appréciation se fait résolument
in concreto.

202
00:12:51,250 --> 00:12:56,170
Les juges sont logiquement moins
exigeants avec un acheteur profane.

203
00:12:57,100 --> 00:13:00,880
Ils n’exigent pas que l’acheteur
sans compétence technique se livre

204
00:13:01,080 --> 00:13:02,920
à un examen détaillé de la chose.

205
00:13:03,370 --> 00:13:07,720
Il suffit dans ce cas que le vice
ait été suffisamment difficile

206
00:13:07,920 --> 00:13:12,670
à découvrir aux termes de vérifications
normales, de vérifications usuelles,

207
00:13:13,420 --> 00:13:18,790
peu importe qu’un expert ait facilement
pu découvrir le même vice.

208
00:13:20,260 --> 00:13:22,750
Les juges sont plus sévères,
au contraire, avec un acheteur

209
00:13:22,950 --> 00:13:28,330
professionnel, surtout si cet acheteur
professionnel est de la même spécialité

210
00:13:28,530 --> 00:13:29,290
que le vendeur.

211
00:13:30,070 --> 00:13:33,220
Dans cette dernière hypothèse,
où vendeurs et acheteurs sont de

212
00:13:33,420 --> 00:13:37,780
la même spécialité, la jurisprudence
exige en particulier que le vice

213
00:13:37,980 --> 00:13:41,980
soit indécelable, c’est-à-dire
qu’il ne puisse être découvert

214
00:13:42,180 --> 00:13:47,410
qu’à l’usage ou au prix d’un démontage
de la chose, voire au prix de la

215
00:13:47,610 --> 00:13:49,090
dégradation de la chose.

216
00:13:50,200 --> 00:13:54,190
Le dol du vendeur, qui a maquillé
la chose pour dissimuler le vice,

217
00:13:54,700 --> 00:13:57,580
est également sanctionné dans tous
les cas par la mise en jeu de la

218
00:13:57,780 --> 00:13:58,540
garantie.

219
00:13:58,740 --> 00:14:02,920
Enfin, si la garantie des vices
cachés a vocation à s’appliquer

220
00:14:03,120 --> 00:14:07,330
à tous les types de biens,
il n’en demeure pas moins que le

221
00:14:07,530 --> 00:14:11,860
caractère caché du vice est plus
ou moins facile à caractériser

222
00:14:12,060 --> 00:14:12,820
selon les cas.

223
00:14:13,480 --> 00:14:16,750
Une catégorie de biens appelle
à ce sujet une remarque particulière.

224
00:14:16,950 --> 00:14:21,400
Il s’agit des biens d’occasion
qui sont certes soumis à la garantie,

225
00:14:22,030 --> 00:14:25,900
mais pour ces biens d’occasion,
la vétusté apparente ou le faible

226
00:14:26,100 --> 00:14:30,610
prix payé par l’acquéreur doit
l’inciter à faire preuve d’une

227
00:14:30,810 --> 00:14:32,050
vigilance particulière.