1
00:00:07,250 --> 00:00:09,270
B : Les règles spéciales en fin de bail.

2
00:00:09,620 --> 00:00:11,850
Une des grandes caractéristiques
du statut des baux commerciaux

3
00:00:12,125 --> 00:00:14,550
est que le preneur a un droit
au renouvellement du bail,

4
00:00:14,750 --> 00:00:16,230
à l'expiration du terme de neuf ans.

5
00:00:17,550 --> 00:00:18,731
Cela signifie qu'en principe,

6
00:00:18,788 --> 00:00:21,150
le preneur est sûr d'obtenir
le renouvellement du bail.

7
00:00:22,274 --> 00:00:23,780
En réalité, il faut affiner un peu.

8
00:00:24,754 --> 00:00:29,234
En toute hypothèse, le bailleur peut
refuser de renouveler le contrat de bail

9
00:00:29,291 --> 00:00:32,068
mais il s'expose dans ce cas à
verser une indemnité d'éviction

10
00:00:32,320 --> 00:00:33,760
dont le montant est très important,

11
00:00:33,988 --> 00:00:37,028
si bien que le bailleur est fortement
incité à accepter le renouvellement.

12
00:00:37,760 --> 00:00:39,680
En fait, s'il n'accepte
pas le renouvellement,

13
00:00:39,725 --> 00:00:42,860
il doit payer une telle somme qu'en
pratique, il acceptera le renouvellement.

14
00:00:43,074 --> 00:00:47,622
Il y a, en pratique, quasiment toujours
un droit au renouvellement.

15
00:00:48,440 --> 00:00:49,931
Nous allons d'abord préciser

16
00:00:49,988 --> 00:00:52,262
quelles sont les différentes
options possibles en fin de bail

17
00:00:52,354 --> 00:00:55,074
avant d'exposer ensuite les
conséquences de l'option retenue.

18
00:00:55,257 --> 00:00:57,390
1 : Les options possibles
en fin de bail.

19
00:00:58,070 --> 00:01:00,365
Ces options varient selon que
les parties sont passives

20
00:01:00,400 --> 00:01:01,542
ou actives à la fin du bail.

21
00:01:02,050 --> 00:01:04,430
a : Si les parties demeurent passives.

22
00:01:04,960 --> 00:01:08,000
Si aucune des parties ne prend
l'initiative avant l'arrivée du terme

23
00:01:08,114 --> 00:01:11,382
selon l'article L145-9
du Code de commerce,

24
00:01:11,794 --> 00:01:15,560
le bail se poursuit par tacite
prolongation pour une durée indéterminée.

25
00:01:16,571 --> 00:01:19,150
C'est à bien distinguer
de la tacite reconduction

26
00:01:19,340 --> 00:01:22,297
qui conduit à ce qu'un nouveau
contrat soit tacitement conclu

27
00:01:22,354 --> 00:01:23,611
pour faire suite au premier.

28
00:01:24,200 --> 00:01:25,970
C'est donc le même
contrat qui se poursuit.

29
00:01:28,342 --> 00:01:31,910
Mais ce même contrat
devient à durée indéterminée.

30
00:01:32,811 --> 00:01:34,580
Quelles sont alors les
options pour les parties ?

31
00:01:35,017 --> 00:01:36,760
Comme le contrat est
à durée indéterminée,

32
00:01:36,822 --> 00:01:39,611
les deux parties peuvent y
mettre fin à tout moment,

33
00:01:39,691 --> 00:01:42,410
à condition toutefois de respecter
un préavis de six mois.

34
00:01:43,382 --> 00:01:46,220
Pendant cette période,
le preneur, le locataire,

35
00:01:46,377 --> 00:01:48,580
peut à tout moment demander
le renouvellement du bail.

36
00:01:49,965 --> 00:01:52,310
b : Si les parties cette
fois-ci deviennent actives.

37
00:01:53,130 --> 00:01:56,800
Tant le bailleur que le preneur peuvent,
en fin de bail, prendre l'initiative.

38
00:01:57,302 --> 00:02:00,000
Tout d'abord, l'initiative
du bailleur (i).

39
00:02:00,780 --> 00:02:04,491
Avant l'arrivée du terme, le bailleur
peut donner congé au locataire.

40
00:02:05,554 --> 00:02:08,160
Ce congé doit être délivré
par exploit d'huissier

41
00:02:08,377 --> 00:02:11,748
au moins six mois à l'avance
pour, nous dit le texte,

42
00:02:11,862 --> 00:02:15,590
le dernier jour du trimestre civil.

43
00:02:16,274 --> 00:02:19,040
Le congé doit être donné
par acte extrajudiciaire.

44
00:02:19,700 --> 00:02:22,514
Un petit exemple concret pour vous
faire comprendre cette expression :

45
00:02:22,628 --> 00:02:24,440
"pour le dernier jour
du trimestre civil".

46
00:02:24,920 --> 00:02:27,620
Imaginez que le bail est
conclu le 1er février.

47
00:02:27,908 --> 00:02:30,160
Il faut donner congé au
moins six mois à l'avance,

48
00:02:30,365 --> 00:02:34,040
donc avant le 31 juillet de l'année
précédant la date de fin du bail.

49
00:02:34,490 --> 00:02:37,817
Mais comme le congé ne vaut que
pour le dernier jour du trimestre civil,

50
00:02:38,022 --> 00:02:40,662
le congé ne prendra
effet que le 31 mars

51
00:02:40,777 --> 00:02:43,370
qui est le dernier jour du
premier trimestre de l'année.

52
00:02:43,954 --> 00:02:48,651
En cas de congé tardif, c'est-à-dire
moins de six mois avant l'échéance,

53
00:02:48,845 --> 00:02:50,148
le congé ne prend effet

54
00:02:50,240 --> 00:02:54,230
que le dernier jour du trimestre
civil éloigné de plus de six mois.

55
00:02:54,502 --> 00:02:57,710
Dans mon exemple, si le congé
a été donné le 31 octobre,

56
00:02:57,942 --> 00:03:02,690
il prendra effet non pas six mois
après, c'est-à-dire le 31 avril,

57
00:03:02,914 --> 00:03:06,320
mais à la fin du deuxième
trimestre, soit le 31 juin.

58
00:03:07,314 --> 00:03:10,342
Il est cependant très fréquent
que le congé donné par le bailleur

59
00:03:10,617 --> 00:03:12,845
propose le renouvellement
du contrat de bail

60
00:03:13,360 --> 00:03:15,080
et donc pas uniquement un congé sec.

61
00:03:16,040 --> 00:03:19,874
L'initiative peut également
relever du locataire (ii).

62
00:03:20,582 --> 00:03:21,908
Le preneur, le locataire,

63
00:03:22,000 --> 00:03:24,982
peut également choisir d'être
actif et sa première option,

64
00:03:25,062 --> 00:03:28,708
c'est de donner un congé au bailleur
dans les mêmes conditions de délais

65
00:03:28,868 --> 00:03:30,700
que le congé donné par le bailleur.

66
00:03:31,250 --> 00:03:33,710
La deuxième option est la
plus fréquente en pratique,

67
00:03:34,091 --> 00:03:36,902
c'est de faire une demande
de renouvellement,

68
00:03:36,948 --> 00:03:40,365
laquelle doit intervenir dans les six
mois précédant l'arrivée du terme

69
00:03:40,502 --> 00:03:43,977
ou à tout moment pendant la
prorogation tacite du contrat

70
00:03:44,125 --> 00:03:45,165
après l'arrivée du terme.

71
00:03:46,220 --> 00:03:48,560
La demande peut être faite
par acte extrajudiciaire,

72
00:03:48,651 --> 00:03:51,590
mais également par lettre recommandée
avec accusé de réception.

73
00:03:51,760 --> 00:03:55,230
On voit une fois de plus que le
formalisme exigé du locataire

74
00:03:55,320 --> 00:03:57,954
est plus léger que pour le bailleur
puisqu'on admet de façon générale

75
00:03:58,205 --> 00:04:01,520
les demandes par lettre recommandée
avec accusé de réception.

76
00:04:02,440 --> 00:04:05,348
Les conditions requises pour
demander le renouvellement

77
00:04:05,382 --> 00:04:08,510
sont fixées à l'article L145-8
du Code de commerce.

78
00:04:08,710 --> 00:04:11,270
On trouve d'abord l'exigence d'un
bail commercial, c'est normal.

79
00:04:12,182 --> 00:04:12,765
De plus,

80
00:04:12,971 --> 00:04:15,988
le droit au renouvellement doit être
invoqué par le propriétaire du fonds,

81
00:04:16,937 --> 00:04:20,090
ce qui amène à distinguer
les situations particulières.

82
00:04:20,390 --> 00:04:22,160
En premier lieu, s'il y
a location-gérance.

83
00:04:22,400 --> 00:04:23,371
S'il y a location-gérance,

84
00:04:23,428 --> 00:04:25,771
ce n'est pas le locataire gérant qui
peut demander le renouvellement,

85
00:04:26,057 --> 00:04:30,320
c'est le propriétaire du fonds alors même
qu'il n'exploite pas le fonds lui-même.

86
00:04:30,845 --> 00:04:32,845
Puis s'il y a sous-location du bail,

87
00:04:32,914 --> 00:04:35,234
le locataire ne peut plus exercer
le droit au renouvellement.

88
00:04:35,600 --> 00:04:37,851
Le sous-locataire a lui un
droit au renouvellement

89
00:04:38,011 --> 00:04:39,600
s'il a été agréé par le bailleur.

90
00:04:39,725 --> 00:04:41,040
Je ne vais pas détailler ce point

91
00:04:41,085 --> 00:04:43,190
que nous avons détaillé à
propos de la sous-location.

92
00:04:44,930 --> 00:04:47,360
Troisième condition,
l'exploitation du fonds.

93
00:04:47,560 --> 00:04:50,125
Il faut que le fonds ait fait l'objet
d'une exploitation effective

94
00:04:50,205 --> 00:04:51,890
dans les trois ans précédant
le renouvellement.

95
00:04:52,125 --> 00:04:52,777
En principe,

96
00:04:53,120 --> 00:04:56,777
la déspécialisation est sans conséquence
sur le droit au renouvellement.

97
00:04:57,500 --> 00:04:59,611
Selon l'article L145-8,

98
00:04:59,645 --> 00:05:00,937
une cause légitime

99
00:05:01,028 --> 00:05:03,874
permet au locataire de continuer à
bénéficier du droit au renouvellement

100
00:05:04,011 --> 00:05:05,988
malgré l'absence d'exploitation.

101
00:05:06,205 --> 00:05:06,697
Par exemple,

102
00:05:06,777 --> 00:05:09,725
si le défaut d'exploitation
est dû à un fait du bailleur

103
00:05:09,940 --> 00:05:12,868
ou si le bailleur conserve
les clés du local

104
00:05:12,914 --> 00:05:14,880
tout en continuant à
percevoir les loyers.

105
00:05:14,960 --> 00:05:15,405
Dans ce cas-là,

106
00:05:15,405 --> 00:05:17,400
le commerçant qui n'a
plus accès à son local

107
00:05:17,714 --> 00:05:19,657
peut tout de même bénéficier
du droit au renouvellement

108
00:05:19,885 --> 00:05:21,410
parce que ce n'est
absolument pas de son fait.

109
00:05:22,251 --> 00:05:24,820
À ces conditions prévues
par l'article L145-8,

110
00:05:24,902 --> 00:05:26,948
il faut ajouter une condition déjà vue,

111
00:05:27,314 --> 00:05:29,920
le fait que le locataire doit en
principe être un commerçant

112
00:05:30,080 --> 00:05:32,020
immatriculé au RCS.

113
00:05:33,920 --> 00:05:36,800
2 : Les conséquences
de l'option retenue.

114
00:05:37,480 --> 00:05:38,582
Selon l'option choisie,

115
00:05:38,660 --> 00:05:43,577
il y aura renouvellement du bail (a)
ou non-renouvellement du bail (b).

116
00:05:44,148 --> 00:05:45,771
a : Le renouvellement du bail.

117
00:05:46,090 --> 00:05:47,062
Comme nous l'avons vu,

118
00:05:47,142 --> 00:05:50,182
le renouvellement du bail peut être
demandé dans plusieurs circonstances,

119
00:05:51,062 --> 00:05:53,508
soit dans le congé
délivré par le bailleur ;

120
00:05:53,862 --> 00:05:56,860
le bailleur donne congé avec
proposition de renouvellement.

121
00:05:57,940 --> 00:06:02,160
Deuxième possibilité, c'est une
demande expresse du locataire.

122
00:06:02,770 --> 00:06:05,830
Enfin, pendant la poursuite
du bail par prorogation tacite,

123
00:06:05,954 --> 00:06:09,337
après l'arrivée de l'échéance, il peut y
avoir une proposition de renouvellement.

124
00:06:09,851 --> 00:06:12,490
Si les deux parties parviennent
à se mettre d'accord

125
00:06:12,594 --> 00:06:14,950
sur les conditions du bail renouvelé,
il n'y a pas de problème.

126
00:06:15,737 --> 00:06:18,777
Le bail est alors renouvelé
pour une durée de neuf ans

127
00:06:18,822 --> 00:06:22,420
sauf volonté contraire des parties
pour une durée plus longue.

128
00:06:24,830 --> 00:06:27,097
Le plus souvent, ou assez
fréquemment plutôt en pratique,

129
00:06:27,131 --> 00:06:29,542
les parties vont être d'accord sur
le principe du renouvellement,

130
00:06:29,748 --> 00:06:30,674
mais pas sur le loyer.

131
00:06:31,028 --> 00:06:32,110
Que se passe-t-il alors ?

132
00:06:32,610 --> 00:06:35,280
C'est l'article L145-35
du Code de commerce

133
00:06:35,737 --> 00:06:40,680
qui prévoit une procédure qui commence
par une phase de conciliation

134
00:06:40,754 --> 00:06:42,850
devant une commission
départementale de conciliation.

135
00:06:43,188 --> 00:06:45,451
Cette commission
s'efforce de réconcilier,

136
00:06:45,508 --> 00:06:48,377
de concilier les parties pour
qu'elles se mettent d'accord

137
00:06:48,571 --> 00:06:51,337
sur la fixation du nouveau loyer.

138
00:06:51,640 --> 00:06:54,680
Si la commission ne parvient pas
à mettre d'accord les parties,

139
00:06:54,800 --> 00:06:55,640
elle rend un avis.

140
00:06:56,130 --> 00:06:56,468
Ensuite,

141
00:06:56,754 --> 00:06:59,805
la contestation est portée devant
le président du tribunal judiciaire

142
00:07:00,057 --> 00:07:01,028
qui tranche les litiges.

143
00:07:01,450 --> 00:07:04,617
Comment le nouveau loyer va-t-il
être fixé par ce président du tribunal ?

144
00:07:04,990 --> 00:07:05,440
Le principe,

145
00:07:05,497 --> 00:07:08,920
c'est que le nouveau loyer doit
correspondre à la valeur locative.

146
00:07:09,120 --> 00:07:10,990
Mais il existe un plafonnement.

147
00:07:11,290 --> 00:07:13,371
Le nouveau loyer ne
peut pas enregistrer,

148
00:07:13,542 --> 00:07:15,314
par rapport au loyer
initial du bail expiré,

149
00:07:15,340 --> 00:07:16,971
un taux d'augmentation supérieur

150
00:07:17,085 --> 00:07:20,674
aux variations de l'indice trimestriel
des loyers commerciaux

151
00:07:20,850 --> 00:07:23,977
ou de l'indice trimestriel des
loyers des activités tertiaires

152
00:07:24,022 --> 00:07:25,234
pendant la période locative.

153
00:07:25,280 --> 00:07:28,171
C'est ce que prévoit l'article L145-34.

154
00:07:28,422 --> 00:07:33,430
On retrouve la même idée que pour
les variations triennales du loyer.

155
00:07:34,330 --> 00:07:36,285
Par exemple, si le loyer
initial est de 1.000 euros,

156
00:07:36,560 --> 00:07:40,450
la variation de l'indice de référence
depuis novembre est de +50 %,

157
00:07:40,960 --> 00:07:44,582
et la valeur locative au moment du
renouvellement est de 1.700 euros.

158
00:07:44,840 --> 00:07:49,040
Cette valeur locative est
supérieure à l'évolution du loyer

159
00:07:49,120 --> 00:07:51,851
en application de l'indice de référence

160
00:07:52,148 --> 00:07:53,462
parce qu'en appliquant

161
00:07:53,634 --> 00:07:58,411
la variation de l'indice de référence
de plus 50 % au loyer initial,

162
00:07:58,640 --> 00:08:00,937
on ajoute 500 aux 1.000
euros de loyer initial

163
00:08:00,994 --> 00:08:05,302
et le plafond sera de 1.500 euros.

164
00:08:05,371 --> 00:08:07,900
On ne pourra pas atteindre la
valeur locative de 1.700 euros,

165
00:08:08,170 --> 00:08:10,240
on sera plafonné à 1.500 euros.

166
00:08:10,811 --> 00:08:12,560
Cela ne vaut, bien évidemment,
ce plafonnement,

167
00:08:12,708 --> 00:08:14,971
on fixe le loyer à la valeur locative

168
00:08:15,074 --> 00:08:17,890
uniquement si le plafonnement
est supérieur à la valeur locative.

169
00:08:18,080 --> 00:08:21,250
Si la valeur locative, dans mon
exemple, c'est 1.200 euros,

170
00:08:21,428 --> 00:08:23,177
c'est cette somme qui sera retenue

171
00:08:23,240 --> 00:08:27,348
et non pas les 1.500 euros correspondant
au plafond, on est en dessous du plafond.

172
00:08:28,440 --> 00:08:28,994
Cependant,

173
00:08:29,240 --> 00:08:31,228
le plafonnement sera écarté 

174
00:08:31,685 --> 00:08:34,670
dans l'hypothèse où la valeur locative
est supérieure au plafonnement.

175
00:08:34,994 --> 00:08:37,600
Je reprends mon hypothèse où
la valeur locative est de 1.700.

176
00:08:37,988 --> 00:08:39,325
Ce plafonnement sera écarté

177
00:08:39,394 --> 00:08:41,554
si le bailleur prouve une
modification notable.

178
00:08:41,954 --> 00:08:45,160
Cette fois-ci, pas uniquement des
facteurs locaux de commercialité,

179
00:08:45,348 --> 00:08:48,550
mais des éléments constitutifs
de la valeur locative,

180
00:08:49,017 --> 00:08:51,430
tous les éléments constitutifs
de la valeur locative,

181
00:08:51,645 --> 00:08:55,600
ce que nous avons vu quand nous
avons évoqué les différents critères

182
00:08:56,811 --> 00:08:58,960
qui permettent d'établir
la valeur locative.

183
00:09:01,260 --> 00:09:02,400
Donc la variation peut porter

184
00:09:02,457 --> 00:09:06,130
sur chacun de ces éléments
constitutifs de la valeur locative.

185
00:09:06,365 --> 00:09:09,291
Par exemple, il pourrait y avoir
une augmentation du loyer,

186
00:09:09,337 --> 00:09:12,730
un déplafonnement, en cas d'extension
de la destination des lieux loués.

187
00:09:13,960 --> 00:09:15,428
Il pourrait y avoir également,

188
00:09:15,542 --> 00:09:18,045
en cas de variation des facteurs
locaux de commercialité

189
00:09:18,148 --> 00:09:23,417
comme en cas de modification
triennale des loyers.

190
00:09:24,411 --> 00:09:26,834
Ce ne sont pas seulement les
facteurs locaux de commercialité

191
00:09:26,902 --> 00:09:27,577
qui sont pris en compte,

192
00:09:27,680 --> 00:09:30,594
c'est l'ensemble des éléments
constitutifs de la valeur locative

193
00:09:30,697 --> 00:09:34,377
qui peuvent être pris en compte pour
justifier un déplafonnement des loyers

194
00:09:34,445 --> 00:09:37,794
et une fixation à la valeur locative.

195
00:09:38,680 --> 00:09:40,720
Le plafonnement est également exclu

196
00:09:40,822 --> 00:09:43,337
lorsque la durée du nouveau
bail dépasse neuf ans.

197
00:09:43,810 --> 00:09:45,440
Si vous choisissez de
conclure un nouveau bail,

198
00:09:45,497 --> 00:09:48,857
l'avantage pour le locataire, c'est
que cela va durer plus que neuf ans,

199
00:09:48,937 --> 00:09:50,388
mais l'avantage pour le bailleur,

200
00:09:50,491 --> 00:09:52,994
c'est qu'il va y avoir un
déplafonnement et dans ce cas-là,

201
00:09:53,154 --> 00:09:56,205
on pourra fixer le loyer
à la valeur locative.

202
00:09:56,525 --> 00:09:57,280
Mais là encore,

203
00:09:58,011 --> 00:10:00,605
l'augmentation des loyers
en déplacement du plafond

204
00:10:00,800 --> 00:10:05,120
ne peut pas excéder 10 % par an
du montant du dernier loyer acquitté.

205
00:10:06,400 --> 00:10:08,708
Il y aura toujours cette
limitation de 10 %

206
00:10:08,902 --> 00:10:12,240
comme pour les augmentations
triennales du loyer commercial.

207
00:10:13,300 --> 00:10:15,565
À la suite de la décision
du juge fixant le loyer,

208
00:10:15,630 --> 00:10:17,508
les parties doivent conclure
un nouveau bail,

209
00:10:17,702 --> 00:10:20,811
selon les normes fixées par le juge,
étant précisé qu'en toute hypothèse,

210
00:10:21,154 --> 00:10:26,280
chaque partie peut renoncer à conclure
le bail dans un délai d'un mois.

211
00:10:26,960 --> 00:10:29,222
Si c'est le bailleur qui refuse
de conclure un nouveau bail

212
00:10:29,310 --> 00:10:30,720
aux conditions judiciairement fixées,

213
00:10:30,800 --> 00:10:33,062
il devra payer une indemnité d'éviction.

214
00:10:34,940 --> 00:10:35,400
Dans ce cas-là, 

215
00:10:35,457 --> 00:10:38,285
il s'agit d'une hypothèse
d'absence de renouvellement,

216
00:10:38,457 --> 00:10:39,600
ce que nous voyons dans un (b).

217
00:10:40,148 --> 00:10:43,260
b : L'absence de renouvellement.

218
00:10:43,800 --> 00:10:47,130
Le bailleur peut toujours refuser
d'accorder le renouvellement du bail.

219
00:10:47,640 --> 00:10:51,560
Ce refus peut être contenu dans
le congé qui est adressé au locataire.

220
00:10:51,960 --> 00:10:55,280
Il peut également être opposé à la
demande du renouvellement du locataire.

221
00:10:55,702 --> 00:10:59,010
Il peut intervenir lors de la
prorogation tacite du bail.

222
00:10:59,210 --> 00:11:01,817
Il peut enfin intervenir pendant
le délai de rétractation

223
00:11:02,022 --> 00:11:04,350
après fixation judiciaire du loyer.

224
00:11:05,250 --> 00:11:05,897
Dans ce cas,

225
00:11:06,388 --> 00:11:09,542
en cas de refus du renouvellement,
le locataire doit quitter les lieux.

226
00:11:09,817 --> 00:11:12,068
Il est responsable des
dégradations commises

227
00:11:12,457 --> 00:11:15,154
et pour faciliter la vérification
de l'absence de dégradation,

228
00:11:15,188 --> 00:11:16,708
la loi oblige aujourd'hui

229
00:11:16,777 --> 00:11:20,800
à ce qu'un état des lieux soit établi
contradictoirement et amiablement

230
00:11:20,970 --> 00:11:25,394
lors de l'entrée en possession du local
et lors de la restitution du local.

231
00:11:26,057 --> 00:11:30,571
C'est un article assez nouveau,
l'article L145-40-1 du Code de commerce,

232
00:11:30,937 --> 00:11:34,560
qui prévoit, encadre
cet état des lieux.

233
00:11:35,074 --> 00:11:37,090
Si les parties ne se
mettent pas d'accord,

234
00:11:37,211 --> 00:11:39,390
l'état des lieux sera
dressé par un huissier.

235
00:11:39,645 --> 00:11:42,110
Les frais seront alors répartis
à égalité entre les parties.

236
00:11:43,074 --> 00:11:45,630
La règle essentielle, en cas
d'absence de renouvellement,

237
00:11:45,828 --> 00:11:50,250
est cependant que le locataire a
en principe droit à une indemnité.

238
00:11:50,925 --> 00:11:54,251
C'est ce que nous
allons voir dans un (i).

239
00:11:55,177 --> 00:11:57,668
En principe, il y a
un droit à indemnité,

240
00:11:57,710 --> 00:12:00,560
mais nous allons voir qu'il
existe aussi des hypothèses

241
00:12:02,125 --> 00:12:05,257
où le locataire n'aura pas
le droit à une indemnité

242
00:12:05,314 --> 00:12:06,948
alors même qu'il n'y a
pas de renouvellement.

243
00:12:07,485 --> 00:12:09,840
D'abord, le principe : le
droit à une indemnité.

244
00:12:10,674 --> 00:12:12,810
Si le bailleur refuse
de renouveler le bail,

245
00:12:12,982 --> 00:12:14,674
le principe est qu'en toute hypothèse,

246
00:12:14,834 --> 00:12:17,451
le locataire a droit à une
indemnité d'éviction.

247
00:12:17,634 --> 00:12:20,400
C'est l'article L145-14
du Code de commerce.

248
00:12:21,005 --> 00:12:25,350
Cette indemnité est égale au préjudice
causé par le défaut de renouvellement.

249
00:12:25,885 --> 00:12:27,942
Selon l'article L145-14,

250
00:12:28,011 --> 00:12:32,674
cette indemnité comprend notamment la
valeur marchande du fonds de commerce

251
00:12:32,971 --> 00:12:35,291
déterminée suivant les
usages de la profession,

252
00:12:35,554 --> 00:12:38,537
augmentée éventuellement des frais
normaux de déménagement

253
00:12:38,582 --> 00:12:41,245
et de réinstallation
ainsi que des frais

254
00:12:41,497 --> 00:12:44,228
et droits de mutation à payer
pour un fonds de même valeur,

255
00:12:44,342 --> 00:12:48,171
sauf dans le cas où le propriétaire fait
la preuve que le préjudice est moindre.

256
00:12:49,097 --> 00:12:50,697
On voit que le principe,
d'après ce texte,

257
00:12:51,131 --> 00:12:55,140
est que l'indemnité est fixée en
fonction de la valeur du fonds.

258
00:12:55,805 --> 00:12:56,422
En effet,

259
00:12:56,594 --> 00:12:58,102
le non-renouvellement du bail

260
00:12:58,217 --> 00:13:02,548
conduit souvent à l'impossibilité pour
le commerçant, pour le locataire,

261
00:13:02,891 --> 00:13:06,630
de continuer à exploiter son fonds
de commerce car il perd sa clientèle.

262
00:13:07,280 --> 00:13:09,790
Il est donc logique de
considérer que le principe

263
00:13:10,445 --> 00:13:14,010
est que le préjudice subi
correspond à la valeur du fonds.

264
00:13:14,960 --> 00:13:15,965
Pour évaluer le fonds,

265
00:13:16,171 --> 00:13:19,565
il est fréquent de retenir un pourcentage
du chiffre d'affaires annuel,

266
00:13:19,668 --> 00:13:22,582
60 ou 70 % environ
du chiffre d'affaires.

267
00:13:23,120 --> 00:13:25,314
On voit que c'est une présomption
de perte du fonds de commerce

268
00:13:25,417 --> 00:13:26,510
qui est édictée par ce texte.

269
00:13:27,371 --> 00:13:28,331
C'est le principe,

270
00:13:28,502 --> 00:13:31,462
on part du principe que le
non-renouvellement du bail

271
00:13:31,531 --> 00:13:34,020
vous fait perdre le fonds de commerce.

272
00:13:34,377 --> 00:13:35,120
Dans un tel cas,

273
00:13:35,302 --> 00:13:37,017
cela peut faire une
somme très importante

274
00:13:37,120 --> 00:13:40,331
que le bailleur devra payer au
titre de l'indemnité d'éviction.

275
00:13:40,697 --> 00:13:44,022
Un arrêt de la cour d'appel de
Versailles du 4 novembre 2014

276
00:13:44,685 --> 00:13:48,091
offre un exemple de calcul
du montant de l'indemnité

277
00:13:48,137 --> 00:13:49,860
quand il y a perte du fonds de commerce.

278
00:13:50,308 --> 00:13:52,925
En l'espèce, le fonds de commerce
était un bar-restaurant.

279
00:13:53,245 --> 00:13:55,600
Le local se situait dans
un village de 900 habitants

280
00:13:55,977 --> 00:13:58,320
qu'un peintre célèbre avait immortalisé

281
00:13:58,400 --> 00:13:59,977
et que des personnes
connues fréquentaient.

282
00:14:00,620 --> 00:14:03,828
Le propriétaire du local avait refusé
de renouveler le bail commercial.

283
00:14:04,308 --> 00:14:06,537
La cour d'appel a
considéré que l'éviction

284
00:14:06,731 --> 00:14:08,182
entraînait bien la perte du fonds,

285
00:14:08,434 --> 00:14:10,200
car le fonds ne pouvait
pas être transféré.

286
00:14:10,754 --> 00:14:14,285
Elle a évalué l'indemnité
principale à 130.000 euros

287
00:14:14,582 --> 00:14:18,150
à laquelle elle a ajouté 12.500
euros au titre des frais de remploi,

288
00:14:18,468 --> 00:14:21,188
2.600 euros au titre
du trouble commercial

289
00:14:21,257 --> 00:14:23,640
et 2.000 euros au titre
des frais administratifs.

290
00:14:23,748 --> 00:14:27,131
C'est donc au total une indemnité
d'éviction de 147.100 euros

291
00:14:27,474 --> 00:14:29,970
que le bailleur a dû
verser au locataire.

292
00:14:30,925 --> 00:14:33,090
Mais le bailleur peut
renverser la présomption

293
00:14:33,474 --> 00:14:37,500
selon laquelle le non-renouvellement
emporte perte du fonds de commerce.

294
00:14:37,800 --> 00:14:40,811
Il faut alors démontrer
que la perte est moindre

295
00:14:41,165 --> 00:14:44,010
car la clientèle a suivi le
commerçant dans le nouveau local.

296
00:14:44,777 --> 00:14:45,970
Dans cette hypothèse,

297
00:14:46,045 --> 00:14:47,405
l'indemnité ne sera plus fixée

298
00:14:47,440 --> 00:14:49,245
en fonction de la valeur
du fonds de commerce,

299
00:14:49,360 --> 00:14:51,810
mais en fonction de la
valeur du droit au bail.

300
00:14:52,537 --> 00:14:53,320
Comment est-ce évalué ?

301
00:14:54,930 --> 00:14:55,710
Vous avez le choix.

302
00:14:55,910 --> 00:14:57,314
On peut prendre le prix du pas-de-porte

303
00:14:57,700 --> 00:15:00,891
ou alors la différence entre
le montant du loyer plafonné

304
00:15:01,257 --> 00:15:02,297
que payait le locataire,

305
00:15:02,582 --> 00:15:04,354
le plafond dû à un renouvellement,

306
00:15:04,822 --> 00:15:07,108
et le montant du loyer librement fixé

307
00:15:07,165 --> 00:15:09,188
que le locataire va devoir payer
dans son nouveau local.

308
00:15:09,702 --> 00:15:12,182
Le droit au bail peut
correspondre ainsi à la somme

309
00:15:12,217 --> 00:15:15,960
que le locataire aurait évité d'avoir à
payer s'il y avait eu renouvellement.

310
00:15:16,960 --> 00:15:18,422
Tant qu'il n'aura pas
payé cette indemnité,

311
00:15:18,480 --> 00:15:21,450
le bailleur ne pourra pas
obtenir l'expulsion du locataire.

312
00:15:21,954 --> 00:15:25,622
Le locataire devra cependant verser
des indemnités d'occupation,

313
00:15:25,805 --> 00:15:27,750
il n'occupera pas le
local à titre gratuit.

314
00:15:28,765 --> 00:15:30,870
L'indemnité d'éviction
peut faire une somme.

315
00:15:31,405 --> 00:15:32,274
Le bailleur ne paiera

316
00:15:32,320 --> 00:15:35,430
que s'il est sûr de savoir ce qu'il
veut faire du local évidemment.

317
00:15:36,548 --> 00:15:38,937
C'est pour cela que le
droit réserve au bailleur

318
00:15:39,382 --> 00:15:43,230
la possibilité de changer d'avis une
fois de plus et de renouveler le bail.

319
00:15:43,531 --> 00:15:47,268
Ainsi l'article L145-58 lui
reconnaît un droit de repentir

320
00:15:47,314 --> 00:15:50,790
dans les 15 jours suivant le
jugement fixant l'indemnité.

321
00:15:51,862 --> 00:15:54,750
Dans un arrêt du 13 décembre
2011, la troisième chambre civile,

322
00:15:54,880 --> 00:15:57,622
saisie d'une question prioritaire
de constitutionnalité,

323
00:15:57,874 --> 00:15:59,497
a considéré que le droit de repentir

324
00:15:59,565 --> 00:16:01,954
n'était pas contraire au droit
de propriété du bailleur

325
00:16:02,102 --> 00:16:05,580
car il conserve le droit de percevoir
un loyer ou de vendre son bien.

326
00:16:06,754 --> 00:16:08,240
Dans un arrêt du 4 juillet 2012,

327
00:16:08,300 --> 00:16:12,182
la troisième chambre civile considère
que le droit de repentir est irrévocable

328
00:16:12,240 --> 00:16:14,370
car il entraîne le
renouvellement du bail.

329
00:16:15,325 --> 00:16:17,200
Pour éviter d'avoir
à payer l'indemnité,

330
00:16:17,268 --> 00:16:20,331
le bailleur peut également
prouver qu'elle n'est pas due,

331
00:16:20,422 --> 00:16:23,760
et c'est ce que nous
allons voir (ii), l'exception,

332
00:16:24,045 --> 00:16:27,451
c'est-à-dire l'absence d'indemnités
malgré le défaut de renouvellement.

333
00:16:28,114 --> 00:16:31,554
L'article L145-17 vise un
certain nombre d'hypothèses

334
00:16:31,874 --> 00:16:35,370
dans lesquelles le bailleur n'est
tenu de verser aucune indemnité

335
00:16:35,531 --> 00:16:37,400
alors même qu'il refuse
de renouveler le bail

336
00:16:38,365 --> 00:16:41,530
en cas de motif grave et légitime
à l'encontre du locataire.

337
00:16:41,730 --> 00:16:42,377
Par exemple,

338
00:16:42,640 --> 00:16:45,120
la violation d'une
obligation contractuelle

339
00:16:45,211 --> 00:16:47,760
ou encore des violences
exercées à l'encontre du bailleur.

340
00:16:47,930 --> 00:16:48,320
Dans ce cas-là,

341
00:16:48,411 --> 00:16:50,457
on ne va pas forcer le
bailleur à renouveler le bail

342
00:16:50,628 --> 00:16:52,125
ou à payer une indemnité d'éviction,

343
00:16:52,388 --> 00:16:54,320
le non-renouvellement
du bail est justifié.

344
00:16:54,480 --> 00:16:57,810
Autre justification, la
reconstruction du local insalubre.

345
00:16:58,125 --> 00:17:01,740
Le bailleur peut en effet ne pas
renouveler le contrat de bail,

346
00:17:01,851 --> 00:17:06,030
sans indemnité d'éviction, si
c'est pour reconstruire le local.

347
00:17:06,731 --> 00:17:09,451
Également, le bailleur peut
reprendre les locaux d'habitation,

348
00:17:09,750 --> 00:17:13,622
qui sont accessoires à des locaux
commerciaux pour y loger lui-même

349
00:17:13,680 --> 00:17:16,262
ou pour loger sa famille si
le bénéficiaire de la reprise

350
00:17:16,491 --> 00:17:19,428
n'a pas de logement correspondant
 à ses besoins normaux.