1
00:00:06,800 --> 00:00:09,142
Après avoir vu les droits du locataire,

2
00:00:09,200 --> 00:00:11,970
nous allons envisager les
obligations du locataire.

3
00:00:12,800 --> 00:00:15,028
Les obligations du
locataire sont multiples.

4
00:00:16,251 --> 00:00:19,222
Il est, tout d'abord, possible qu'il
ait à verser un pas de porte,

5
00:00:19,554 --> 00:00:21,720
mais il doit également s'acquitter
du paiement des charges.

6
00:00:22,594 --> 00:00:26,708
Cependant, l'obligation essentielle
du locataire est, sans conteste,

7
00:00:26,777 --> 00:00:29,010
celle de verser un loyer au bailleur.

8
00:00:29,188 --> 00:00:31,851
Nous allons voir successivement
ces différentes obligations,

9
00:00:31,920 --> 00:00:34,640
en commençant par ce qu'on
appelle le pas de porte.

10
00:00:34,788 --> 00:00:35,702
C'est un a.

11
00:00:36,674 --> 00:00:37,691
Le pas de porte, c'est quoi ?

12
00:00:37,771 --> 00:00:41,668
C'est un usage qui conduit au versement
d'une somme par le locataire au bailleur,

13
00:00:41,748 --> 00:00:43,920
lors de son entrée dans les lieux.

14
00:00:44,902 --> 00:00:47,730
Ce pas de porte est parfois
analysé comme une indemnité,

15
00:00:48,102 --> 00:00:50,148
la contrepartie du droit
au renouvellement,

16
00:00:50,708 --> 00:00:52,731
ou parfois comme un
complément de loyer,

17
00:00:52,948 --> 00:00:55,931
pour compenser les limitations
légales dans la fixation du loyer,

18
00:00:55,988 --> 00:00:57,497
que nous allons étudier d'ici peu.

19
00:00:58,137 --> 00:00:59,394
Ce sont les juges du fond

20
00:00:59,474 --> 00:01:03,028
qui qualifient en tentant de déterminer
quelle est l'intention des parties.

21
00:01:04,491 --> 00:01:06,502
Si c'est considéré comme un loyer,

22
00:01:06,857 --> 00:01:09,400
ce pas de porte, devra
être pris en considération

23
00:01:09,680 --> 00:01:12,960
pour déterminer la base de calcul
en cas de révision du loyer.

24
00:01:13,005 --> 00:01:14,102
Voilà ce pas de porte,

25
00:01:14,171 --> 00:01:15,657
qui est le droit qu'on paye

26
00:01:15,954 --> 00:01:20,708
quand on franchit pour la première
fois le pas de la porte du local.

27
00:01:20,800 --> 00:01:22,710
Voilà pourquoi on l'appelle
le pas de porte.

28
00:01:23,794 --> 00:01:28,590
Mais à côté de ça, le locataire
doit aussi payer des charges.

29
00:01:28,811 --> 00:01:31,108
C'est un b : le paiement des charges.

30
00:01:32,274 --> 00:01:38,320
Ce paiement des charges est encadré par
l'article L145-20-2 du Code de commerce.

31
00:01:40,994 --> 00:01:43,417
Cet article encadre la
possibilité, pour le bailleur,

32
00:01:43,680 --> 00:01:48,251
de répercuter les charges et les
impôts afférents au local loué,

33
00:01:48,342 --> 00:01:50,220
et ce,de quatre façons différentes.

34
00:01:50,617 --> 00:01:51,520
Première façon :

35
00:01:51,931 --> 00:01:54,514
il a une obligation déjà de
dresser clairement une liste

36
00:01:54,582 --> 00:01:58,262
de ce qui pourra être refacturé
au preneur, c'est le locataire.

37
00:01:58,490 --> 00:02:04,171
Deuxième obligation : l'article
R145-35 interdit de récupérer,

38
00:02:04,217 --> 00:02:07,840
auprès du locataire, les dépenses
relatives aux grosses réparations,

39
00:02:08,140 --> 00:02:11,760
les impôts dont le redevable
légal est le bailleur également.

40
00:02:13,130 --> 00:02:13,977
Troisième point :

41
00:02:14,297 --> 00:02:18,068
une information régulière du
preneur, du locataire, est prévue.

42
00:02:18,308 --> 00:02:21,960
Quatrième point : lorsque le local se
situe dans un ensemble immobilier

43
00:02:22,102 --> 00:02:25,657
comportant plusieurs locataires,
par exemple un centre commercial,

44
00:02:25,851 --> 00:02:28,994
il faudra préciser la répartition des
charges ou du coût des travaux

45
00:02:29,165 --> 00:02:33,330
entre chaque locataire et en
fonction de la surface exploitée.

46
00:02:34,525 --> 00:02:38,731
Voilà pour ces charges, qui peuvent
être dans une certaine mesure,

47
00:02:38,811 --> 00:02:41,760
et à condition que cela soit
fait en toute transparence

48
00:02:41,820 --> 00:02:43,782
et que cela ne remette pas
en cause certaines charges

49
00:02:43,908 --> 00:02:49,817
qui doivent nécessairement
être supportées par le bailleur,

50
00:02:50,114 --> 00:02:54,930
voilà ce paiementdes charges
afférentes à l'exploitation du local.

51
00:02:55,382 --> 00:02:59,100
Mais il va de soi que l'obligation
principale du locataire,

52
00:02:59,188 --> 00:03:00,540
c'est de payer les loyers,

53
00:03:00,640 --> 00:03:05,130
et c'est ce que nous allons
voir dans un c : les loyers.

54
00:03:06,150 --> 00:03:11,940
La fixation initiale du loyer
relève d'un principe de liberté.

55
00:03:12,662 --> 00:03:15,580
Ce ne sont que les
augmentations ultérieures

56
00:03:15,645 --> 00:03:18,040
qui vont être strictement encadrées.

57
00:03:19,390 --> 00:03:22,422
L'article L145-38 du Code de commerce

58
00:03:22,662 --> 00:03:26,890
prévoit la possibilité de modifier
les loyers tous les trois ans.

59
00:03:27,188 --> 00:03:29,920
Cette modification des loyers peut
être demandée par le bailleur

60
00:03:30,262 --> 00:03:31,840
ou par le locataire.

61
00:03:32,000 --> 00:03:36,000
Mais cette modification des
loyers est très encadrée.

62
00:03:37,120 --> 00:03:41,920
Le principe est que la révision
conduit à une fixation du loyer,

63
00:03:42,091 --> 00:03:43,720
à ce qu'on appelle la valeur locative.

64
00:03:43,897 --> 00:03:45,430
Là-dessus, je vais vous
apporter quelques précisions.

65
00:03:45,600 --> 00:03:48,548
Ensuite, il existe un certain
nombre d'exceptions,

66
00:03:48,617 --> 00:03:50,182
que nous allons également évoquer.

67
00:03:52,251 --> 00:03:57,670
i : le principe en cas de révision,
la fixation à la valeur locative.

68
00:03:58,765 --> 00:04:02,890
L'article L145-33 du Code de
commerce prévoit que la fixation,

69
00:04:02,994 --> 00:04:04,457
après la révision du loyer,

70
00:04:04,500 --> 00:04:07,051
doit correspondre à la
valeur locative du local.

71
00:04:07,142 --> 00:04:10,180
La valeur locative est en
principe fixée à l'amiable.

72
00:04:10,331 --> 00:04:14,514
On se met d'accord pour dire
combien vaut la location du local.

73
00:04:16,740 --> 00:04:18,580
Quand on n'arrive pas à se mettre
d'accord, on va voir le juge.

74
00:04:18,674 --> 00:04:20,750
Et si cette valeur locative
est fixée par le juge,

75
00:04:21,097 --> 00:04:22,731
elle prend encompte cinq critères

76
00:04:23,245 --> 00:04:29,508
qui sont finalement des critères auxquels
vous avez intuitivement recours

77
00:04:29,737 --> 00:04:32,530
lorsque vous louez un local qui
n'est pas un local commercial.

78
00:04:32,700 --> 00:04:36,022
Un appartement pour y vivre, vous
faites appel à ce genre de critères.

79
00:04:37,062 --> 00:04:40,930
Tout d'abord, le premier critère sont
les caractéristiques du local considéré.

80
00:04:41,508 --> 00:04:42,605
En quoi consiste ce local ?

81
00:04:42,674 --> 00:04:43,245
Est-ce qu'il est grand ?

82
00:04:43,291 --> 00:04:44,217
Combien de mètres carrés il fait ?

83
00:04:44,297 --> 00:04:46,022
Est-ce qu'il est de bonne qualité ?

84
00:04:46,060 --> 00:04:50,160
Est-ce qu'il y a déjà des installations
à l'intérieur, etc., etc. ?

85
00:04:50,434 --> 00:04:52,297
C'est les caractéristiques
du local considéré.

86
00:04:52,400 --> 00:04:55,702
C'est normal que ce soit pris en compte
pour déterminer la valeur du loyer,

87
00:04:55,782 --> 00:04:56,590
la valeur locative.

88
00:04:57,005 --> 00:04:59,131
Deuxième critère : la
destination des lieux.

89
00:04:59,394 --> 00:05:01,725
Est-ce que c'est un local qui
est fait pour une librairie ?

90
00:05:01,760 --> 00:05:02,857
Je reprends toujours le même exemple.

91
00:05:02,937 --> 00:05:05,622
Est-ce que c'est un local qui
est fait pour une boulangerie ?

92
00:05:05,657 --> 00:05:07,520
Dans ce cas-là, il y a peut-être
davantage d'installations.

93
00:05:07,725 --> 00:05:08,628
C'est un peu plus compliqué.

94
00:05:08,685 --> 00:05:14,110
Là, ça peut avoir un impact aussi
sur le loyer, sur la valeur locative.

95
00:05:14,548 --> 00:05:16,540
Également, les obligations
respectives des parties.

96
00:05:17,737 --> 00:05:18,730
À quoi vous vous engagez ?

97
00:05:18,960 --> 00:05:22,685
Est-ce que finalement, vous vous engagez
à prendre beaucoup de charges ?

98
00:05:24,457 --> 00:05:25,245
En tant que locataire,

99
00:05:25,337 --> 00:05:27,220
est-ce que vous allez assumer
beaucoup de charges ou pas ?

100
00:05:27,428 --> 00:05:29,062
Est-ce qu'il y aura des
prestations de services

101
00:05:29,142 --> 00:05:33,428
qui seront en plus réalisées au profit
de locataires par le bailleur, etc. ?

102
00:05:33,820 --> 00:05:35,714
On prend évidemment en
compte ces obligations

103
00:05:35,794 --> 00:05:37,900
pour déterminer la valeur du loyer.

104
00:05:38,285 --> 00:05:40,468
On prend en compte aussi,
c'est un point important,

105
00:05:40,525 --> 00:05:42,280
les facteurs locaux de commercialité.

106
00:05:43,200 --> 00:05:45,090
Qu'est-ce que ça veut dire ces
facteurs locaux de commercialité ?

107
00:05:46,022 --> 00:05:47,110
On regarde l'emplacement.

108
00:05:47,440 --> 00:05:50,022
On regarde si vous êtes
dans une zone piétonne.

109
00:05:50,160 --> 00:05:53,020
Est-ce que vous êtes dans un endroit
où il y a beaucoup de circulation ?

110
00:05:53,245 --> 00:05:55,828
Est-ce que vous êtes dans
un endroit qui est plutôt chic,

111
00:05:55,931 --> 00:05:59,360
où vous allez avoir une clientèle
particulièrement aisée,

112
00:05:59,400 --> 00:06:02,925
qui rendra facile le commerce
que vous voulez exploiter, etc. ?

113
00:06:02,971 --> 00:06:06,340
Tout ça, c'est ce qui constitue les
facteurs locaux de commercialité.

114
00:06:06,800 --> 00:06:13,520
Dernier critère, c'est
le critère de l'imitation.

115
00:06:13,897 --> 00:06:16,030
Qu'est-ce qui se fait couramment
dans le voisinage ?

116
00:06:16,137 --> 00:06:18,640
C'est les prix couramment
pratiqués dans le voisinage.

117
00:06:19,302 --> 00:06:23,170
Pour des locaux similaires, combien
on demande comme loyer ?

118
00:06:23,820 --> 00:06:24,811
Il y a une loi d'imitation

119
00:06:25,188 --> 00:06:28,662
et on prend en compte ce qui se
fait couramment dans le voisinage

120
00:06:28,742 --> 00:06:31,428
pour déterminer la valeur locative.

121
00:06:32,170 --> 00:06:34,617
Des précisions sur ces
critères sont apportées

122
00:06:34,948 --> 00:06:38,570
aux articles R142-2 et suivants
du Code de commerce.

123
00:06:39,748 --> 00:06:43,620
Voilà pour le principe de
fixation à la valeur locative.

124
00:06:43,657 --> 00:06:46,800
Mais il y a un encadrement
légal qui doit être respecté,

125
00:06:46,857 --> 00:06:49,050
c'est ce que nous voyons dans un ii :

126
00:06:49,542 --> 00:06:55,314
l'encadrement légal que prévoit la
loi à propos de cette modification.

127
00:06:55,485 --> 00:06:56,742
Le principe, je vous le rappelle :

128
00:06:56,891 --> 00:07:00,520
la modification doit être
ajustée à la valeur locative.

129
00:07:01,154 --> 00:07:01,862
C'est ça, le principe.

130
00:07:02,697 --> 00:07:06,160
Mais il existe un plafonnement
de la variation des loyers,

131
00:07:06,331 --> 00:07:08,060
que ce soit à la hausse
ou à la baisse d'ailleurs.

132
00:07:08,491 --> 00:07:09,370
Il y a un plafonnement.

133
00:07:10,137 --> 00:07:13,508
Des solutions jurisprudentielles
sont vraiment bien moins assurées

134
00:07:13,805 --> 00:07:16,240
et assez complexes concernant
la révision à la baisse,

135
00:07:16,445 --> 00:07:17,920
c'est même très, très complexe.

136
00:07:18,262 --> 00:07:20,948
Je ne veux pas vous engouffrer
dans une telle jurisprudence

137
00:07:21,005 --> 00:07:24,925
qui est horrible à comprendre.

138
00:07:25,245 --> 00:07:28,468
Et c'est pour ça que je m'en tiendrai à
l'hypothèse la plus fréquente d'ailleurs,

139
00:07:28,537 --> 00:07:31,691
en pratique, soit celle d'une
révision à la hausse du loyer :

140
00:07:31,820 --> 00:07:34,948
le bailleur va demander à ce
que le loyer soit augmenté.

141
00:07:35,291 --> 00:07:38,708
L'hypothèse inverse, la diminution
du loyer commercial est possible ;

142
00:07:38,822 --> 00:07:40,500
mais la jurisprudence
est tellement illisible,

143
00:07:40,560 --> 00:07:42,365
la loi d'ailleurs, aussi,
est tellement illisible,

144
00:07:42,445 --> 00:07:43,782
que je ne vous entraînerai
pas là-dedans.

145
00:07:45,028 --> 00:07:46,285
Cette modification à la hausse :

146
00:07:46,331 --> 00:07:48,790
que prévoit la loi à propos
de cette modification ?

147
00:07:49,090 --> 00:07:53,530
Cette modification à la hausse ne
peut pas dépasser la variation,

148
00:07:53,805 --> 00:07:57,885
depuis la dernière fixation du loyer,
d'un indice INSEE de référence.

149
00:07:58,400 --> 00:08:02,468
Un indice INSEE de référence que
vous trouvez en tapant sur Google.

150
00:08:03,234 --> 00:08:04,617
Cet indice, c'est lequel ?

151
00:08:04,765 --> 00:08:06,605
C'est soit l'indice des
loyers commerciaux,

152
00:08:07,371 --> 00:08:14,930
l'ILC ou alors l'indice trimestriel des
loyers des activités tertiaires, l'ILAT.

153
00:08:16,060 --> 00:08:17,290
On applique lequel de ces indices ?

154
00:08:17,428 --> 00:08:20,030
En fait, ça dépend de l'activité,
du type d'activité exercée.

155
00:08:21,074 --> 00:08:23,790
On appliquera l'un ou l'autre,
selon le type d'activité exercée.

156
00:08:24,930 --> 00:08:27,291
Vous ne pouvez pas augmenter les loyers

157
00:08:27,622 --> 00:08:31,668
au-delà de cette variation
de cet indice de référence.

158
00:08:31,714 --> 00:08:34,777
Indices de référence,
l'ILAT ou bien l'ILC,

159
00:08:34,822 --> 00:08:36,845
vous les trouvez en tapant
sur Google "ILAT ou ILC"

160
00:08:36,880 --> 00:08:39,720
et vous trouvez quels sont ces
taux qui varient chaque année.

161
00:08:40,708 --> 00:08:43,260
Mais il existe des causes
de déplafonnement.

162
00:08:43,440 --> 00:08:45,291
Vous allez pouvoir aller
au-delà de cette variation

163
00:08:45,337 --> 00:08:47,200
de cet indice de référence
dans certains cas.

164
00:08:47,645 --> 00:08:52,290
La première cause : le plafonnement
peut être écarté s'il est prouvée

165
00:08:54,297 --> 00:08:58,331
une modification matérielle des
facteurs locaux de commercialité,

166
00:08:58,480 --> 00:09:00,194
ayant entraîné par elle-même

167
00:09:00,342 --> 00:09:04,045
une variation de plus de
10 % de la valeur locative.

168
00:09:04,900 --> 00:09:06,210
Quand on dit ça, on n'a rien compris.

169
00:09:06,660 --> 00:09:08,040
Ce que ça signifie, c'est quoi ?

170
00:09:09,330 --> 00:09:12,217
Une modification des facteurs locaux
de commercialité, c'est quoi ?

171
00:09:12,262 --> 00:09:15,805
Il faut se rappeler ce que sont les
facteurs locaux de commercialité.

172
00:09:16,080 --> 00:09:17,222
Vous vous rappelez que
dans la valeur locative,

173
00:09:17,280 --> 00:09:19,245
on prend en compte les facteurs
locaux de commercialité.

174
00:09:19,485 --> 00:09:23,160
Les facteurs locaux de commercialité,
c'est l'environnement de votre local :

175
00:09:23,611 --> 00:09:26,520
où vous êtes, est-ce que c'est
favorable à votre activité ou pas ?

176
00:09:27,440 --> 00:09:30,880
Si ces facteurs locaux de
commercialité ont évolué,

177
00:09:31,062 --> 00:09:36,840
et qu'à plus de 10 % cela explique
l'augmentation de la valeur locative,

178
00:09:36,960 --> 00:09:38,422
dans ce cas-là, on va
pouvoir déplafonner,

179
00:09:38,480 --> 00:09:42,240
on va pouvoir aller au-delà de la
variation de l'indice de référence.

180
00:09:42,720 --> 00:09:45,748
Par exemple, si vous avez
l'ouverture d'une station de métro

181
00:09:45,908 --> 00:09:48,720
ou des aménagements qui rendent
piétonnière la rue où se trouve le local,

182
00:09:49,062 --> 00:09:51,085
ça va favoriser votre
activité commerciale.

183
00:09:51,234 --> 00:09:52,600
Peut-être que ça va la favoriser

184
00:09:52,685 --> 00:09:56,160
à tel point qu'on va autoriser
une fixation des loyers,

185
00:09:57,177 --> 00:09:59,542
une modification des loyers,
une augmentation des loyers,

186
00:09:59,588 --> 00:10:02,700
au-delà de la variation
de l'indice de référence.

187
00:10:03,142 --> 00:10:03,828
Il faut, cependant,

188
00:10:03,885 --> 00:10:06,022
que cette modification
matérielle des facteurs locaux

189
00:10:06,114 --> 00:10:09,405
ait une incidence favorable
sur l'activité exercée,

190
00:10:09,485 --> 00:10:12,060
comme l'a exprimé la troisième
chambre civile de la Cour de cassation

191
00:10:12,114 --> 00:10:14,331
dans un arrêt du 14 septembre 2011.

192
00:10:15,062 --> 00:10:19,794
Ça semble aller de soi, mais il a quand
même fallu une décision là-dessus.

193
00:10:19,828 --> 00:10:22,560
D'ailleurs, c'était un arrêt qui opérait
un revirement de jurisprudence,

194
00:10:22,697 --> 00:10:24,780
donc ce n'était peut-être
pas si évident que ça.

195
00:10:25,440 --> 00:10:27,405
La deuxième cause de déplafonnement,

196
00:10:28,045 --> 00:10:30,960
c'est la modification notable
de la destination des lieux.

197
00:10:31,931 --> 00:10:32,850
Vous modifiez les lieux :

198
00:10:34,102 --> 00:10:39,874
cette modification des lieux fait que
le bailleur, je l'ai déjà dit d'ailleurs,

199
00:10:39,931 --> 00:10:43,977
peut modifier le loyer sans
avoir besoin de constater

200
00:10:45,588 --> 00:10:50,845
que cette modification a une incidence
favorable sur l'activité exercée.

201
00:10:51,165 --> 00:10:52,810
Le déplafonnement est possible

202
00:10:53,257 --> 00:10:57,588
par le simple fait qu'il y ait une
modification de l'affectation des lieux,

203
00:10:57,782 --> 00:11:02,610
ce qu'a énoncé la troisième chambre
civile dans un arrêt du 18 janvier 2012.

204
00:11:03,302 --> 00:11:11,040
En toute hypothèse, le déplafonnement
reste quand même limité.

205
00:11:11,371 --> 00:11:16,560
C'est une nouvelle limitation qui
a été prévue par une loi de 2014.

206
00:11:17,622 --> 00:11:20,490
Ce qui est prévu par cette loi,
et qui maintenant est la loi,

207
00:11:20,697 --> 00:11:22,434
c'est que même en cas
de déplafonnement,

208
00:11:22,765 --> 00:11:25,860
l'augmentation de loyer ne peut pas
être supérieure à 10 % par an.

209
00:11:27,805 --> 00:11:30,605
Le loyer ne peut pas prendre plus de
10 % par an, en toute hypothèse.

210
00:11:32,137 --> 00:11:35,920
Pour résumer ce qui précède, je vous
propose un petit exemple pratique,

211
00:11:36,011 --> 00:11:38,580
parce que j'ai bien conscience
que juste énoncé de la sorte,

212
00:11:38,685 --> 00:11:39,690
c'est difficile à comprendre.

213
00:11:39,885 --> 00:11:42,000
Imaginez que vous avez un
loyer initial de 1.000 euros.

214
00:11:42,685 --> 00:11:47,370
La valeur locative trois ans après,
c'est 1.500 euros, plus 50 %.

215
00:11:48,331 --> 00:11:51,970
L'évolution de l'indice INSEE de
référence, que ce soit l'ILC ou l'ILAT,

216
00:11:53,405 --> 00:11:55,830
que ce soit l'un ou l'autre des
deux indices de référence,

217
00:11:55,931 --> 00:11:57,970
on va dire que c'est +20 %.

218
00:11:59,931 --> 00:12:04,020
Le nouveau loyer va donc
être fixé à 1.200 euros.

219
00:12:04,194 --> 00:12:07,382
Parce que le plafond
qui va s'appliquer,

220
00:12:07,462 --> 00:12:09,977
c'est la variation de l'indice de
référence, donc c'est plus 20 %.

221
00:12:10,205 --> 00:12:14,800
Donc 1.000 + 20 % de 1.000, ça fait
1.000 + 200, donc ça fait 1.200.

222
00:12:14,960 --> 00:12:19,200
Même si la valeur locative était
1.500, vous êtes plafonné à 1.200.

223
00:12:20,205 --> 00:12:23,040
Que se passe-t-il si la hausse
de la valeur locative est due,

224
00:12:23,120 --> 00:12:24,140
pour plus de 10 %,

225
00:12:24,274 --> 00:12:27,211
à l'installation de bureaux
dans le voisinage du local

226
00:12:27,291 --> 00:12:28,571
où est exploité un café par exemple ?

227
00:12:28,994 --> 00:12:32,102
Dans ce cas, on peut considérer
qu'il y a un lien de causalité

228
00:12:32,182 --> 00:12:34,422
entre l'augmentation
de la valeur locative

229
00:12:34,697 --> 00:12:38,030
et l'évolution des facteurs
locaux de commercialité.

230
00:12:38,331 --> 00:12:42,560
On peut donc dépasser le plafond
de la variation de l'indice INSEE.

231
00:12:43,885 --> 00:12:45,314
Mais il faut prendre en
compte, tout de même,

232
00:12:45,542 --> 00:12:48,948
la règle selon laquelle l'augmentation
ne peut pas être supérieure,

233
00:12:49,028 --> 00:12:50,820
en toute hypothèse, à 10 % par an.

234
00:12:52,205 --> 00:12:58,910
Le nouveau loyer, c'était
1.200, c'était le plafond initial,

235
00:12:59,200 --> 00:13:02,217
+ 100 qui correspondent
à 10 % de 1 000,

236
00:13:02,354 --> 00:13:05,810
parce qu'on peut augmenter
au maximum de 10% par an.

237
00:13:06,925 --> 00:13:09,782
Et par conséquent, vous avez
1.300 euros la première année.

238
00:13:09,908 --> 00:13:12,822
Puis l'année suivante,
ça va être 1.430 euros,

239
00:13:13,085 --> 00:13:17,570
puisqu'on va rajouter 10 % de
1.300, donc 130 euros en plus.

240
00:13:18,160 --> 00:13:20,434
Donc la deuxième année,
vous allez payer 1.430 euros.

241
00:13:20,548 --> 00:13:21,325
Et la troisième année,

242
00:13:21,820 --> 00:13:23,291
vous arrivez aux 1 500 euros

243
00:13:23,417 --> 00:13:26,274
qui correspondent à la valeur
locative dans mon exemple.

244
00:13:26,630 --> 00:13:29,510
C'est le plafond maximum
que vous pouviez atteindre.

245
00:13:29,990 --> 00:13:31,462
Normalement, vous fixez
à la valeur locative ;

246
00:13:31,520 --> 00:13:32,971
on n'a pas pu parce
qu'il y a un plafond,

247
00:13:33,085 --> 00:13:34,371
mais il y a un déplafonnement possible,

248
00:13:34,514 --> 00:13:37,940
mais ce déplafonnement n'est possible
que pour 10 % de plus par an,

249
00:13:38,262 --> 00:13:40,610
donc ça limite quand même
cette évolution du loyer.

250
00:13:40,720 --> 00:13:43,370
Et les 1.500 euros, vous
n'allez pouvoir les atteindre,

251
00:13:43,440 --> 00:13:46,600
alors même qu'il y a un déplafonnement,
qu'au bout de la troisième année.

252
00:13:50,194 --> 00:13:54,790
Si, cette fois-ci, la valeur
locative est de 1.100 euros.

253
00:13:55,497 --> 00:13:58,100
Si, au bout de trois ans, la valeur
locative est de 1.100 euros,

254
00:13:58,731 --> 00:14:01,550
dans ce cas-là, le nouveau loyer
tout simplement sera de 1.100 euros.

255
00:14:01,750 --> 00:14:05,520
Alors même que l'évolution de
l'indice de référence est plus 20 %.

256
00:14:05,760 --> 00:14:06,708
C'est un plafonnement.

257
00:14:07,497 --> 00:14:08,491
On fixe la valeur locative,

258
00:14:08,610 --> 00:14:10,880
et ce n'est que si la valeur locative

259
00:14:11,177 --> 00:14:14,034
dépasse l'évolution de
l'indice de référence,

260
00:14:14,320 --> 00:14:15,988
qu'on ne va pas fixer
à la valeur locative,

261
00:14:16,057 --> 00:14:17,760
mais qu'on va fixer à la valeur

262
00:14:19,954 --> 00:14:21,782
correspondant à l'évolution
de l'indice de référence.

263
00:14:22,034 --> 00:14:23,748
Si la valeur locative est inférieure

264
00:14:23,988 --> 00:14:25,771
à ce qui aurait résulté de
l'application de l'indice,

265
00:14:26,000 --> 00:14:27,531
on en reste à la valeur locative.

266
00:14:27,611 --> 00:14:29,030
Si la valeur locative,
au bout de trois ans,

267
00:14:29,165 --> 00:14:32,140
c'est 1.100 euros, même si
le plafond est à 1.200 euros,

268
00:14:32,217 --> 00:14:33,108
on est en dessous du plafond,

269
00:14:33,177 --> 00:14:34,617
donc on reste à 1.100 euros

270
00:14:34,697 --> 00:14:37,748
et c'est le nouveau loyer qui
sera fixé à 1.100 euros.

271
00:14:38,617 --> 00:14:41,810
Là, c'est pour l'encadrement légal,
ce que je viens de vous dire.

272
00:14:41,920 --> 00:14:43,748
Mais il existe aussi un
encadrement conventionnel,

273
00:14:43,862 --> 00:14:45,828
que nous voyons dans un iii.

274
00:14:46,377 --> 00:14:49,760
L'encadrement conventionnel,
ce sont tout d'abord les clauses,

275
00:14:49,874 --> 00:14:51,700
qu'on appelle les clauses
d'échelle mobile.

276
00:14:52,765 --> 00:14:56,891
Ces clauses permettent de faire varier
le loyer en fonction d'un indice.

277
00:14:57,885 --> 00:14:59,900
Elles sont licites, ces clauses.

278
00:15:00,468 --> 00:15:04,228
Elles doivent se fonder sur un indice
en relation directe avec l'objet du bail

279
00:15:04,468 --> 00:15:06,350
ou l'activité de l'une des parties.

280
00:15:06,560 --> 00:15:08,571
C'est ce que précise l'article L112-2,

281
00:15:09,337 --> 00:15:11,577
cette fois-ci d'un Code dont nous
n'avons pour l'instant jamais parlé,

282
00:15:11,760 --> 00:15:13,817
le Code monétaire et financier.

283
00:15:14,217 --> 00:15:15,410
Il faut toujours qu'il
y ait une relation

284
00:15:16,434 --> 00:15:22,280
entre l'objet de l'activité d'une des
parties ou l'objet du contrat lui-même.

285
00:15:22,708 --> 00:15:24,530
C'est ce que prévoit ce Code
monétaire et financier.

286
00:15:24,914 --> 00:15:26,697
On ne peut pas choisir
n'importe quel indice.

287
00:15:27,097 --> 00:15:28,491
Mais pour ce qui est
d'un bail commercial,

288
00:15:28,582 --> 00:15:30,780
ça va permettre de choisir
un autre indice INSEE,

289
00:15:31,028 --> 00:15:33,028
qui est l'indice du coût
de la construction ;

290
00:15:33,410 --> 00:15:36,114
parce que c'est un indice qui est bien
en rapport avec l'objet du contrat

291
00:15:36,411 --> 00:15:37,748
qui est un immeuble.

292
00:15:38,450 --> 00:15:40,580
Le coût de la construction, ça a
un rapport avec les immeubles.

293
00:15:40,674 --> 00:15:41,851
Parce qu'on parle du
coût de la construction,

294
00:15:41,942 --> 00:15:43,400
c'est le coût de la
construction des immeubles.

295
00:15:43,462 --> 00:15:45,440
Donc il y a un lien, vous
pouvez y avoir recours,

296
00:15:45,565 --> 00:15:49,645
au lieu d'avoir recours à l'indice ILAT

297
00:15:49,691 --> 00:15:52,182
ou recours à l'indice des
loyers commerciaux,

298
00:15:52,297 --> 00:15:56,750
vous pouvez avoir recours à cet
indice du coût de la construction.

299
00:15:57,737 --> 00:16:01,790
Quand vous faites cette
référence à un indice spécial,

300
00:16:02,057 --> 00:16:07,165
vous dites que les loyers vont évoluer
en fonction de l'évolution de cet indice.

301
00:16:07,794 --> 00:16:09,650
La clause peut prévoir la périodicité.

302
00:16:10,034 --> 00:16:11,720
En pratique, c'est tous les ans.

303
00:16:13,120 --> 00:16:15,485
Ces clauses d'échelle mobile

304
00:16:15,565 --> 00:16:17,900
n'empêchent pas le jeu de la
révision légale tous les trois ans.

305
00:16:18,674 --> 00:16:22,491
Là, ce n'est pas quelque chose qui
exclut complètement la révision légale.

306
00:16:22,600 --> 00:16:26,285
Tous les trois ans, on va quand même
appliquer le système de révision légale,

307
00:16:26,365 --> 00:16:27,470
et notamment le plafonnement.

308
00:16:27,950 --> 00:16:31,737
L'application de la clause d'échelle
mobile ne va pas vous permettre

309
00:16:31,988 --> 00:16:33,417
de faire évoluer le loyer,

310
00:16:33,520 --> 00:16:37,817
d'augmenter le loyer de façon
disproportionnée ou de façon excessive.

311
00:16:37,897 --> 00:16:39,450
Il y aura toujours ce plafond
tous les trois ans,

312
00:16:40,080 --> 00:16:43,485
qui correspondra, cette fois-ci
à l'indice légal de référence.

313
00:16:46,628 --> 00:16:48,571
Et vous ne pourrez pas
augmenter le loyer

314
00:16:48,674 --> 00:16:52,070
plus que la variation de cet
indice légal de référence.

315
00:16:53,234 --> 00:16:54,114
Il y a un autre encadrement

316
00:16:54,171 --> 00:16:59,691
qui est prévu par l'article
L145-39 du Code de commerce

317
00:16:59,737 --> 00:17:01,497
à propos de ces clauses
d'échelle mobile.

318
00:17:01,770 --> 00:17:07,142
Il est prévu dans ce texte que la
révision judiciaire pourra être demandée 

319
00:17:07,257 --> 00:17:08,980
chaque fois que, 
par le jeu de la clause,

320
00:17:09,062 --> 00:17:12,605
le loyer se trouvera augmenté
de plus d'un quart

321
00:17:12,685 --> 00:17:16,045
par rapport au prix précédemment
fixé contractuellement,

322
00:17:16,102 --> 00:17:17,990
ou par décision judiciaire.

323
00:17:18,434 --> 00:17:21,588
La fixation se fera alors par
le juge à la valeur locative.

324
00:17:21,760 --> 00:17:26,240
On limite, on ne veut pas que vous
preniez +25 % de loyer en une année,

325
00:17:27,760 --> 00:17:29,897
on ne veut pas que le
loyer prenne +25 %,

326
00:17:30,171 --> 00:17:33,588
parce que ça semble être
excessif vis-à-vis du locataire.

327
00:17:33,702 --> 00:17:38,180
Il y a un encadrement qui est prévu par
la loi pour ces clauses d'échelle mobile.

328
00:17:39,040 --> 00:17:41,302
Les clauses d'échelle mobile ne sont pas
les seules clauses qu'on peut prévoir

329
00:17:41,360 --> 00:17:42,708
pour encadrer
l'augmentation des loyers.

330
00:17:42,742 --> 00:17:45,080
Vous avez aussi ce qu'on
appelle les clauses recettes,

331
00:17:45,280 --> 00:17:48,011
ou alors encore des clauses
de loyers variables.

332
00:17:48,502 --> 00:17:49,542
Ces clauses recettes,

333
00:17:51,005 --> 00:17:54,110
c'est surtout à l'occasion de la
gestion de la grande distribution,

334
00:17:54,434 --> 00:17:56,582
et par conséquent dans
les centres commerciaux,

335
00:17:56,617 --> 00:17:58,580
que ce type de clause
a connu son essor.

336
00:17:59,417 --> 00:18:02,537
Elles fixent le loyer en
fonction des recettes

337
00:18:02,891 --> 00:18:04,571
ou du chiffre d'affaires du locataire.

338
00:18:05,420 --> 00:18:06,750
Ces clauses sont licites.

339
00:18:06,950 --> 00:18:08,377
Et selon la jurisprudence,

340
00:18:08,434 --> 00:18:11,570
elles empêchent le jeu des
mécanismes de la révision légale.

341
00:18:11,950 --> 00:18:15,020
Ce sont des clauses qui remettent
en cause le caractère d'ordre public

342
00:18:15,142 --> 00:18:16,920
du statut des baux commerciaux.