1
00:00:06,550 --> 00:00:08,790
B : les conditions réelles.

2
00:00:10,080 --> 00:00:14,160
Ce sont les conditions qui
tiennent aux biens en cause.

3
00:00:14,880 --> 00:00:17,400
Ces conditions tiennent tout
d’abord aux lieux loués

4
00:00:17,930 --> 00:00:21,710
et elles tiennent ensuite au
fonds exploité dans le local ;

5
00:00:22,470 --> 00:00:25,310
deux points que nous allons
aborder successivement,

6
00:00:25,360 --> 00:00:28,190
puis nous verrons également que
ces conditions peuvent tenir aussi

7
00:00:28,230 --> 00:00:30,228
à la nature du contrat conclu

8
00:00:30,285 --> 00:00:32,085
ce qui sera un troisième
point que nous évoquerons.

9
00:00:32,690 --> 00:00:35,230
1 : les conditions
tenant aux lieux loués.

10
00:00:36,580 --> 00:00:38,740
Le bail doit porter sur un immeuble

11
00:00:38,840 --> 00:00:41,870
ou un local destiné à l’exercice
d’une activité commerciale.

12
00:00:42,850 --> 00:00:45,460
Ce n’est pas très précis et ça
peut se regrouper en plus.

13
00:00:46,270 --> 00:00:48,430
Alors que faut-il entendre
par ces expressions ?

14
00:00:49,450 --> 00:00:52,740
Par immeuble, il faut entendre
l’immeuble au sens courant du terme,

15
00:00:52,940 --> 00:00:54,100
c’est-à-dire un immeuble bâti.

16
00:00:54,370 --> 00:00:55,470
Un terrain ne suffit pas,

17
00:00:55,880 --> 00:01:00,810
sauf si le locataire y édifie
des locaux commerciaux

18
00:01:00,880 --> 00:01:02,290
avec l’accord du propriétaire

19
00:01:02,460 --> 00:01:05,530
ou alors si ces terrains sont
l’accessoire de locaux commerciaux,

20
00:01:05,580 --> 00:01:06,590
par exemple les parkings.

21
00:01:07,790 --> 00:01:08,780
Ça peut être aussi un local.

22
00:01:08,940 --> 00:01:10,170
Qu’est-ce qu’on entend par local ?

23
00:01:10,370 --> 00:01:12,590
C’est un bâtiment ou
une partie de bâtiments

24
00:01:12,620 --> 00:01:14,860
permettant une exploitation commerciale.

25
00:01:16,360 --> 00:01:20,110
En recoupant ces deux
précisions, immeuble et local,

26
00:01:20,380 --> 00:01:23,530
on peut considérer que sont
exclues les constructions mobiles,

27
00:01:23,740 --> 00:01:28,180
les caravanes, les camions pizza, les
kiosques, les baraques à frites, etc.

28
00:01:28,780 --> 00:01:30,890
Sont également exclus les emplacements,

29
00:01:31,240 --> 00:01:34,780
les comptoirs ou alors les rayons
de vente des grandes surfaces,

30
00:01:34,900 --> 00:01:36,900
les emplacements
publicitaires et les vitrines

31
00:01:37,030 --> 00:01:39,040
ne permettant que
l’exposition de produits

32
00:01:39,110 --> 00:01:41,070
et non les opérations avec la clientèle.

33
00:01:41,160 --> 00:01:42,700
Par exemple, les vitrines
des grands magasins.

34
00:01:42,810 --> 00:01:45,080
Si elles sont louées, ce n’est
pas du tout un bail commercial.

35
00:01:45,970 --> 00:01:48,970
La question s’est posée de
savoir si des locaux accessoires

36
00:01:49,000 --> 00:01:49,990
à l’exploitation du fonds,

37
00:01:50,160 --> 00:01:52,550
c’est-à-dire des locaux non
accessibles à la clientèle,

38
00:01:52,710 --> 00:01:54,020
des hangars, des entrepôts,

39
00:01:54,070 --> 00:01:57,330
des usines ou des bureaux dans
lesquels la clientèle n’est pas admise,

40
00:01:58,210 --> 00:01:59,030
est-ce que ces locaux

41
00:01:59,340 --> 00:02:01,450
peuvent tout de même bénéficier
du statut des baux commerciaux ?

42
00:02:01,930 --> 00:02:05,140
La réponse est oui si la privation
de ces locaux serait de nature

43
00:02:05,210 --> 00:02:07,660
à compromettre l’exploitation du fonds.

44
00:02:09,290 --> 00:02:11,950
Quelles sont les conditions maintenant
tenant au fonds lui-même ?

45
00:02:12,820 --> 00:02:16,300
Elles sont posées à l’article
L145-1 du Code de commerce.

46
00:02:16,350 --> 00:02:18,760
Cet article implique qu’un
fonds de commerce

47
00:02:19,000 --> 00:02:23,440
ou un fonds artisanal soit
exploité dans les lieux loués.

48
00:02:24,220 --> 00:02:26,540
Cela conduit à ce qu’une
société de forme commerciale,

49
00:02:26,590 --> 00:02:27,830
mais dont l’objet est civil,

50
00:02:27,900 --> 00:02:29,860
ne peut pas bénéficier du
statut des baux commerciaux.

51
00:02:30,460 --> 00:02:31,580
En effet, elle est commerçante,

52
00:02:31,950 --> 00:02:33,620
mais elle n’exploite pas
de fonds de commerce

53
00:02:33,960 --> 00:02:35,770
alors qu’il faut exploiter
un fonds de commerce

54
00:02:35,820 --> 00:02:37,390
pour bénéficier du statut
des baux commerciaux.

55
00:02:38,220 --> 00:02:41,560
Il faut préciser que l’exigence
d’exploitation du fonds est remplie

56
00:02:41,830 --> 00:02:44,330
lorsque le fonds est
exploité par autrui,

57
00:02:44,910 --> 00:02:47,820
et non par le propriétaire du
fonds de commerce qui est,

58
00:02:47,860 --> 00:02:49,250
par ailleurs, locataire du local.

59
00:02:49,300 --> 00:02:52,660
Même quand ce n’est pas vous-même
qui exploitez le fonds de commerce,

60
00:02:52,700 --> 00:02:53,490
mais autrui,

61
00:02:55,120 --> 00:02:56,970
la condition d’exploitation
du fonds de commerce

62
00:02:57,050 --> 00:02:59,260
va être considérée comme remplie.

63
00:03:01,190 --> 00:03:06,200
Dans une hypothèse où vous êtes le
propriétaire du fonds de commerce,

64
00:03:06,540 --> 00:03:10,620
que vous allez louer ce fonds de
commerce à un locataire-gérant,

65
00:03:11,060 --> 00:03:13,920
dans votre relation avec
le propriétaire du local

66
00:03:14,010 --> 00:03:15,320
où est exploité le fonds de commerce,

67
00:03:15,470 --> 00:03:19,600
donc votre relation entre vous,
propriétaire du fonds de commerce,

68
00:03:19,840 --> 00:03:24,510
mais locataire du local,
et le propriétaire du local,

69
00:03:25,040 --> 00:03:28,270
vous allez bénéficier du
statut des baux commerciaux

70
00:03:28,690 --> 00:03:31,700
alors même que ce n’est pas vous
qui exploitez le fonds de commerce.

71
00:03:31,810 --> 00:03:32,760
Dans une telle hypothèse,

72
00:03:32,840 --> 00:03:35,830
le statut va tout de même
s’appliquer à votre relation

73
00:03:35,900 --> 00:03:37,470
avec le propriétaire du local.

74
00:03:38,350 --> 00:03:40,910
Cette fois-ci, 3 : les
conditions tenant au contrat.

75
00:03:41,510 --> 00:03:44,360
Certains contrats de bail échappent
au statut des baux commerciaux,

76
00:03:44,410 --> 00:03:47,930
bien que toutes les autres
conditions soient remplies.

77
00:03:48,680 --> 00:03:50,810
C’est le cas des conventions
de brève durée

78
00:03:51,090 --> 00:03:52,540
et des conventions de longue durée.

79
00:03:53,150 --> 00:03:56,420
C’est également le cas
des contrats de crédit-bail.

80
00:03:56,810 --> 00:03:58,550
Tout d’abord, a : les
conventions de brève durée.

81
00:04:02,570 --> 00:04:03,810
Il existe trois exceptions

82
00:04:04,550 --> 00:04:06,640
à l’application du statut
des baux commerciaux

83
00:04:06,740 --> 00:04:09,860
en raison de la durée brève
de la convention conclue.

84
00:04:10,460 --> 00:04:12,440
Nous allons les étudier successivement.

85
00:04:13,000 --> 00:04:17,750
i, les baux de moins de trois ans.

86
00:04:18,940 --> 00:04:21,620
C’est l’article L145-5
du Code de commerce

87
00:04:21,900 --> 00:04:23,750
qui prévoit que le
statut peut être exclu,

88
00:04:23,780 --> 00:04:25,960
le statut des baux
commerciaux peut être exclu

89
00:04:26,410 --> 00:04:31,210
si la durée totale du bail ou des baux
successifs n’excède pas trois ans.

90
00:04:32,060 --> 00:04:34,880
Avant une loi Pinel de
2014, c’était deux ans.

91
00:04:34,940 --> 00:04:35,730
Maintenant, c’est trois ans.

92
00:04:36,530 --> 00:04:40,730
Ces baux ne sont pas renouvelables
après l’expiration du délai de trois ans.

93
00:04:41,040 --> 00:04:43,550
S’il y avait renouvellement ou
conclusion d’un nouveau bail,

94
00:04:43,790 --> 00:04:46,300
ce bail serait soumis
automatiquement au statut.

95
00:04:46,570 --> 00:04:48,570
C’est l’article L145-5
du Code de commerce

96
00:04:48,600 --> 00:04:50,210
qui prévoit expressément cette règle.

97
00:04:51,290 --> 00:04:55,540
Mais cette application du statut
en cas de renouvellement ne vaut

98
00:04:55,620 --> 00:04:56,630
que pour un local donné.

99
00:04:57,380 --> 00:05:00,680
Il y a un contournement par
la pratique qui peut avoir lieu.

100
00:05:01,270 --> 00:05:03,140
Un propriétaire par exemple
a plusieurs locaux.

101
00:05:03,590 --> 00:05:05,780
Il va faire tourner le
locataire tous les 23 mois.

102
00:05:06,200 --> 00:05:12,514
Aujourd’hui, tous les 35 mois pour être
juste en dessous des trois ans maximum.

103
00:05:13,400 --> 00:05:15,960
Il me semble qu’il y aurait tout
de même fraude si le bailleur,

104
00:05:16,000 --> 00:05:17,790
à l’expiration du nouveau
bail de trois ans,

105
00:05:17,950 --> 00:05:20,540
faisait à nouveau changer
le local de son locataire

106
00:05:20,570 --> 00:05:22,330
pour le faire retourner
dans le local précédent.

107
00:05:22,480 --> 00:05:23,860
Parce que là, on se
rendrait vraiment compte

108
00:05:23,900 --> 00:05:26,610
que le changement de local
a uniquement pour but

109
00:05:26,740 --> 00:05:30,230
de contourner la règle de
requalification du contrat

110
00:05:30,260 --> 00:05:32,160
en un contrat de bail commercial.

111
00:05:33,830 --> 00:05:37,360
Autre convention qui échappe
au statut des baux commerciaux

112
00:05:37,400 --> 00:05:39,730
parce qu’elle est par
nature de brève durée,

113
00:05:39,760 --> 00:05:42,890
ce sont les locations saisonnières, ii.

114
00:05:43,490 --> 00:05:45,310
Les locations saisonnières sont prévues

115
00:05:45,340 --> 00:05:49,100
à l’article L145-5 dernier alinéa
du Code de commerce.

116
00:05:49,580 --> 00:05:51,910
Elles échappent également au
statut des baux commerciaux

117
00:05:54,100 --> 00:05:57,650
à condition qu’elles remplissent
certaines conditions.

118
00:05:57,680 --> 00:06:00,810
La location saisonnière,
outre sa courte durée,

119
00:06:01,400 --> 00:06:05,380
inférieure à celle
d’un bail dérogatoire,

120
00:06:05,580 --> 00:06:07,700
c’est la location consentie
pour une saison.

121
00:06:08,180 --> 00:06:10,850
C’est notamment la location d’un
local pendant la saison d’hiver

122
00:06:10,890 --> 00:06:11,810
dans une station de ski.

123
00:06:14,730 --> 00:06:18,590
Il y a une véritable idée de brièveté
de la durée de la convention

124
00:06:18,950 --> 00:06:20,310
parce que c’est saisonnier.

125
00:06:20,430 --> 00:06:21,600
Mais de façon plus précise,

126
00:06:21,690 --> 00:06:23,530
trois conditions doivent être réunies

127
00:06:23,810 --> 00:06:26,130
pour permettre la conclusion
d’un bail saisonnier.

128
00:06:26,170 --> 00:06:27,080
Première condition,

129
00:06:27,450 --> 00:06:30,590
les locaux doivent se situer
dans une zone touristique

130
00:06:30,790 --> 00:06:32,420
afin que le concept
de saison ait un sens.

131
00:06:33,870 --> 00:06:35,750
Deuxième condition, les chalands,

132
00:06:36,190 --> 00:06:39,780
donc les clients, doivent être
essentiellement des touristes.

133
00:06:40,730 --> 00:06:43,210
C’est l’idée également
de l’activité saisonnière.

134
00:06:43,360 --> 00:06:44,850
Elle s’adresse à des touristes.

135
00:06:45,210 --> 00:06:46,180
Troisième condition,

136
00:06:46,280 --> 00:06:49,000
l’exploitation des lieux doit
être exclusivement autorisée

137
00:06:49,110 --> 00:06:51,230
pendant la saison
d’afflux des touristes.

138
00:06:52,560 --> 00:06:55,540
Il faut distinguer la location
saisonnière et le bail

139
00:06:55,720 --> 00:06:57,530
avec l’exploitation saisonnière.

140
00:06:58,080 --> 00:06:59,530
Alors que dans une location saisonnière,

141
00:06:59,570 --> 00:07:03,390
le preneur remet les clés au bailleur et
enlève ses stocks après chaque saison,

142
00:07:03,600 --> 00:07:05,700
comme l’a rappelé un arrêt
de la troisième chambre civile

143
00:07:06,000 --> 00:07:07,770
du 3 janvier 1978.

144
00:07:08,280 --> 00:07:13,280
Le bail avec l’exploitation saisonnière
se caractérise par sa continuité.

145
00:07:14,220 --> 00:07:15,930
Contrairement à la location saisonnière,

146
00:07:15,970 --> 00:07:18,690
le bail avec exploitation
saisonnière est soumis

147
00:07:18,750 --> 00:07:20,120
au statut des baux commerciaux,

148
00:07:20,370 --> 00:07:22,857
comme l’a précisé un arrêt de
la troisième chambre civile 

149
00:07:22,914 --> 00:07:24,730
du 1er mars 1973.

150
00:07:26,720 --> 00:07:28,450
Voilà pour les locations
saisonnières qui,

151
00:07:28,490 --> 00:07:30,660
si elles remplissent toutes les
conditions que je viens d’évoquer,

152
00:07:32,580 --> 00:07:34,270
qui doivent être
distinguées des conventions

153
00:07:34,280 --> 00:07:38,490
avec exploitation saisonnière,
ces conventions saisonnières,

154
00:07:38,640 --> 00:07:44,160
ces occupations saisonnières échappent
au statut des baux commerciaux.

155
00:07:44,310 --> 00:07:46,500
Échappent également au
statut de baux commerciaux,

156
00:07:46,610 --> 00:07:49,730
ce qu’on appelle les conventions
d’occupation précaire,

157
00:07:49,770 --> 00:07:54,210
ce qui est l’objet d’un iii : les
conventions d’occupation précaire.

158
00:07:55,620 --> 00:08:01,260
C’est la jurisprudence qui a ajouté une
exception à celle que prévoyait la loi.

159
00:08:01,510 --> 00:08:05,520
Il s’agit donc de cette exception pour
les conventions d’occupation précaire,

160
00:08:05,560 --> 00:08:06,720
mais depuis 2014,

161
00:08:07,030 --> 00:08:09,730
cette exception a été
consacrée légalement

162
00:08:09,770 --> 00:08:13,950
à l’article L145-5-1 du
Code de commerce.

163
00:08:14,220 --> 00:08:15,040
De quoi s’agit-il ?

164
00:08:15,070 --> 00:08:17,830
Il s’agit d’une convention
qui se distingue du bail

165
00:08:17,860 --> 00:08:20,850
du fait qu’elle est affectée
d’une précarité objective.

166
00:08:21,240 --> 00:08:21,850
Par exemple,

167
00:08:22,340 --> 00:08:24,970
la vente ou la démolition
prochaine du local est prévue

168
00:08:25,210 --> 00:08:27,430
ou alors une menace d’expropriation.

169
00:08:29,520 --> 00:08:34,050
La condition pour échapper au statut
est qu’il faut que le caractère précaire,

170
00:08:34,400 --> 00:08:38,540
qui existe déjà, soit expressément
indiqué dans la convention.

171
00:08:39,720 --> 00:08:40,400
En général,

172
00:08:40,450 --> 00:08:43,580
le loyer est plus faible du fait
précisément de la précarité

173
00:08:43,620 --> 00:08:45,320
qui entache le contrat de bail.

174
00:08:46,380 --> 00:08:48,900
Voilà pour cette convention
d’occupation précaire

175
00:08:49,150 --> 00:08:51,380
qui échappe au statut
des baux commerciaux,

176
00:08:51,420 --> 00:08:55,770
à condition de réunir
ces différentes conditions.

177
00:08:56,360 --> 00:08:57,770
Il y a d’autres catégories
de conventions

178
00:08:57,810 --> 00:08:59,570
qui échappent au statut
des baux commerciaux,

179
00:08:59,610 --> 00:09:02,230
mais cette fois-ci parce que ce sont
des conventions de longue durée.

180
00:09:02,260 --> 00:09:06,540
C’est ce que nous voyons dans un b :
les conventions de longue durée.

181
00:09:07,290 --> 00:09:09,930
Sont visés tout d’abord ce qu’on
appelle les baux emphytéotiques.

182
00:09:10,420 --> 00:09:13,110
Ils sont visés à l’article L145-3
du Code de commerce.

183
00:09:13,620 --> 00:09:16,290
Il s’agit de baux accordés
pour 18 à 99 ans.

184
00:09:16,820 --> 00:09:18,160
Il n’y a pas de droit au renouvellement,

185
00:09:18,520 --> 00:09:21,610
mais le système de révision
triennale des loyers commerciaux

186
00:09:21,660 --> 00:09:23,680
va quand même
s’appliquer et le principe,

187
00:09:23,720 --> 00:09:27,520
c’est que le statut des baux commerciaux
dans son ensemble ne s’applique pas.

188
00:09:28,440 --> 00:09:31,620
Il y a une autre exclusion qui
est le bail à construction.

189
00:09:31,860 --> 00:09:32,510
Le bail à construction,

190
00:09:32,600 --> 00:09:35,480
c’est un bail aussi d’une
durée de 18 à 99 ans

191
00:09:35,870 --> 00:09:39,760
mais qui a une particularité parce
qu’il confère au preneur, au locataire,

192
00:09:39,870 --> 00:09:42,330
un droit réel susceptible d’hypothèque.

193
00:09:42,600 --> 00:09:45,420
Sa particularité c'est de permettre
au preneur, au locataire,

194
00:09:45,510 --> 00:09:48,900
de construire des immeubles qui
reviennent aux bailleurs en fin de bail.

195
00:09:49,890 --> 00:09:51,770
Ce contrat, là aussi,

196
00:09:52,020 --> 00:09:57,360
n’est pas un contrat qui est soumis
au statut des baux commerciaux.

197
00:09:58,350 --> 00:10:01,457
Enfin, dernière catégorie de contrat 

198
00:10:01,514 --> 00:10:04,914
qui échappe au statut 
des baux commerciaux, c : 

199
00:10:05,200 --> 00:10:06,910
les contrats de crédit-bail.

200
00:10:10,170 --> 00:10:12,260
Le crédit-bail immobilier,
pour ce qui nous intéresse,

201
00:10:12,310 --> 00:10:14,730
est aussi exclu du statut
des baux commerciaux.

202
00:10:15,000 --> 00:10:15,900
Le crédit-bail immobilier,

203
00:10:15,940 --> 00:10:19,330
c’est une opération de crédit qui
conjugue deux contrats en un :

204
00:10:19,810 --> 00:10:24,950
un contrat de location et une promesse
de vente au profit du crédit-preneur.

205
00:10:25,550 --> 00:10:26,620
Le loyer est très élevé.

206
00:10:26,740 --> 00:10:28,900
En effet, il inclut une partie
du prix de vente du bien,

207
00:10:29,220 --> 00:10:30,360
mais à la fin du crédit-bail,

208
00:10:30,400 --> 00:10:32,060
le crédit-preneur peut lever l’option

209
00:10:32,330 --> 00:10:34,870
et acquérir le bien pour
une sommetrès modeste.

210
00:10:35,250 --> 00:10:36,630
Pour la jurisprudence, ce contrat,

211
00:10:36,660 --> 00:10:38,370
qui a pour objet l’acquisition
d’un immeuble,

212
00:10:38,520 --> 00:10:40,810
n’est pas soumis au statut
des baux commerciaux.

213
00:10:40,860 --> 00:10:44,430
C’est ce qu’a affirmé la troisième
chambre civile de la Cour de cassation

214
00:10:44,760 --> 00:10:47,000
dans un arrêt du 10 juin 1980.

215
00:10:47,080 --> 00:10:50,130
Cela a été réaffirmé et confirmé
par un arrêt de la chambre commerciale

216
00:10:50,460 --> 00:10:52,400
du 18 novembre 2014.