1
00:00:06,600 --> 00:00:09,900
Nous abordons maintenant un chapitre
deux consacré aux baux professionnels.

2
00:00:10,890 --> 00:00:11,670
Une fois de plus,

3
00:00:12,050 --> 00:00:15,370
c'est à propos du commerçant que
le droit des affaires s'est construit,

4
00:00:15,920 --> 00:00:18,690
et c'est pourquoi nous étudierons
en premier lieu le bail commercial,

5
00:00:18,850 --> 00:00:20,290
ce qui nous conduira à constater

6
00:00:20,330 --> 00:00:23,810
que les artisans bénéficient également
du statut des baux commerciaux.

7
00:00:24,600 --> 00:00:27,180
Nous évoquerons ensuite
brièvement les baux conclus

8
00:00:27,210 --> 00:00:28,850
avec les autres professionnels.

9
00:00:29,490 --> 00:00:32,970
Section première : la propriété
commerciale et le bail commercial.

10
00:00:34,050 --> 00:00:35,650
Jusqu'à la fin de la
Première Guerre mondiale,

11
00:00:35,750 --> 00:00:38,440
les baux à usage industriel
ou commercial étaient régis

12
00:00:38,490 --> 00:00:41,190
par les articles 1714 et
suivants du Code civil,

13
00:00:41,620 --> 00:00:44,400
c'est-à-dire le droit commun du
louage des immeubles bâtis.

14
00:00:45,390 --> 00:00:48,330
Le bail était conclu pour une
durée librement déterminée

15
00:00:48,360 --> 00:00:49,070
par les partenaires.

16
00:00:50,050 --> 00:00:50,990
À l'arrivée du terme,

17
00:00:51,030 --> 00:00:53,060
rien n'obligeait le bailleur
à renouveler le contrat.

18
00:00:53,290 --> 00:00:54,460
S'il refusait de le faire,

19
00:00:54,490 --> 00:00:57,030
le commerçant devait quitter
les lieux et se réinstaller ailleurs.

20
00:00:57,840 --> 00:01:00,390
Cela entraînait la plupart du
temps une perte de clientèle.

21
00:01:00,720 --> 00:01:02,790
Le bailleur pouvait même
tenter de s'approprier

22
00:01:02,820 --> 00:01:04,970
à bon compte la
clientèle devenue vacante

23
00:01:05,420 --> 00:01:07,600
en exploitant dans son immeuble
le même type de commerce

24
00:01:07,670 --> 00:01:08,640
que son ancien locataire.

25
00:01:09,460 --> 00:01:11,900
Il pouvait également décider
de louer l'immeuble

26
00:01:11,940 --> 00:01:15,220
à un autre locataire à un prix élevé
en raison d'une clientèle plus fidèle

27
00:01:15,260 --> 00:01:16,250
au lieu qu'aux personnes.

28
00:01:17,640 --> 00:01:22,000
Une loi du 30 juin 1926, intitulée
Loi sur la propriété commerciale,

29
00:01:22,470 --> 00:01:24,780
accordait une protection spéciale
aux locataires commerçants.

30
00:01:25,350 --> 00:01:28,680
Ce texte a introduit un régime
dérogatoire au droit commun du louage.

31
00:01:29,430 --> 00:01:33,050
À l'expiration du bail, le locataire a
le droit au renouvellement de celui-ci,

32
00:01:33,230 --> 00:01:36,760
soit à une indemnité représentant le
dommage que l'éviction lui a causé.

33
00:01:37,680 --> 00:01:38,230
De plus,

34
00:01:38,790 --> 00:01:41,440
le texte reconnaît le droit au
commerçant de céder son bail

35
00:01:41,470 --> 00:01:43,700
en même temps que les autres
éléments du fonds de commerce,

36
00:01:44,030 --> 00:01:45,630
sans que le bailleur puisse s'y opposer.

37
00:01:46,770 --> 00:01:50,520
Ces deux règles sont
caractéristiques du bail commercial

38
00:01:50,550 --> 00:01:54,630
et elles sont reprises par le
décret du 30 septembre 1953

39
00:01:55,680 --> 00:01:58,480
et c'est la raison pour laquelle,
à cause de ces deux règles,

40
00:01:58,550 --> 00:02:00,570
on parle de propriété commerciale.

41
00:02:01,250 --> 00:02:02,930
En effet, le droit au renouvellement

42
00:02:02,980 --> 00:02:05,080
permet de conserver la propriété
du fonds de commerce.

43
00:02:05,500 --> 00:02:06,710
En effet, sans cette protection,

44
00:02:07,000 --> 00:02:09,890
le commerçant risquait de perdre
la propriété du fonds de commerce.

45
00:02:10,860 --> 00:02:13,800
On peut également justifier le recours
à l'expression de propriété commerciale

46
00:02:14,250 --> 00:02:16,260
en considérant que
le droit au renouvellement,

47
00:02:16,740 --> 00:02:18,180
donc le droit au renouvellement du bail,

48
00:02:18,680 --> 00:02:21,860
conduit à ce que le locataire soit
presque un propriétaire du local loué.

49
00:02:23,100 --> 00:02:24,970
Par ailleurs, ce droit
au bail est cessible,

50
00:02:25,100 --> 00:02:28,190
ce qui explique également le recours à
l'expression de propriété commerciale,

51
00:02:28,260 --> 00:02:31,260
parce que vous pouvez céder
comme si c'était une propriété.

52
00:02:32,190 --> 00:02:33,050
Pour toutes ces raisons,

53
00:02:33,110 --> 00:02:36,520
on peut considérer que le droit au
bail est un bien du commerçant.

54
00:02:37,650 --> 00:02:41,530
Aujourd'hui, le bail commercial
est régi par les articles L145-1

55
00:02:41,570 --> 00:02:42,660
et suivants du Code de commerce.

56
00:02:43,220 --> 00:02:45,630
Ces textes établissent un statut
des baux commerciaux.

57
00:02:45,900 --> 00:02:47,010
C'est un statut impératif.

58
00:02:47,210 --> 00:02:48,400
Les parties ne peuvent pas l'écarter.

59
00:02:49,050 --> 00:02:49,670
En revanche,

60
00:02:49,910 --> 00:02:51,980
il est possible de se soumettre
volontairement à ce statut

61
00:02:52,030 --> 00:02:55,050
alors même que les conditions de
son application ne sont pas remplies.

62
00:02:55,600 --> 00:02:57,420
Mais l'option ne peut qu'être totale.

63
00:02:57,620 --> 00:02:59,500
Si les parties choisissent
d'appliquer le statut,

64
00:02:59,770 --> 00:03:01,120
c'est tout le statut qui s'applique.

65
00:03:01,300 --> 00:03:02,520
On ne peut pas le dépecer.

66
00:03:04,170 --> 00:03:05,740
Les clauses d'un bail commercial

67
00:03:05,770 --> 00:03:08,120
contraires aux dispositions
relatives aux baux commerciaux

68
00:03:08,520 --> 00:03:09,790
sont réputées non écrites

69
00:03:09,830 --> 00:03:12,730
selon l'article L145-15
du Code de commerce.

70
00:03:13,590 --> 00:03:14,590
Alors quelles sont les conditions

71
00:03:14,620 --> 00:03:17,280
qui font que le statut
s'appliquera impérativement ?

72
00:03:17,640 --> 00:03:19,590
C'est ce que nous allons voir
dans un paragraphe premier :

73
00:03:19,980 --> 00:03:22,760
les conditions d'application du
statut des baux commerciaux.

74
00:03:23,820 --> 00:03:25,290
On distingue les
conditions personnelles,

75
00:03:25,320 --> 00:03:26,640
c'est-à-dire relatives à la personne,

76
00:03:26,850 --> 00:03:28,960
des conditions réelles,
c'est-à-dire relatives aux biens,

77
00:03:29,660 --> 00:03:32,910
et on commence par un A relatif
aux conditions personnelles.

78
00:03:33,810 --> 00:03:37,610
Le contrat de bail est un contrat
par lequel une personne, le bailleur,

79
00:03:38,130 --> 00:03:41,800
met à disposition d'une autre, le
preneur ou le locataire, un bien.

80
00:03:44,530 --> 00:03:48,180
Sont donc en présence,
un bailleur et un locataire,

81
00:03:48,450 --> 00:03:50,650
chacun soumis à des
conditions spécifiques

82
00:03:50,760 --> 00:03:52,730
dont dépend la validité
du contrat de bail.

83
00:03:53,980 --> 00:03:56,190
Il y a des conditions tout
d'abord tenant au bailleur,

84
00:03:56,230 --> 00:03:57,420
ce que nous voyons dans un 1.

85
00:03:58,650 --> 00:04:02,010
Les conditions ont trait à sa
situation personnelle ou familiale.

86
00:04:02,760 --> 00:04:04,660
Comme la signature d'un bail commercial

87
00:04:04,700 --> 00:04:07,090
emporte des obligations
importantes pour le bailleur,

88
00:04:07,730 --> 00:04:11,490
celui-ci doit être pleinement en mesure
de comprendre la portée de son acte.

89
00:04:12,630 --> 00:04:14,810
S'il est incapable, majeur ou mineur,

90
00:04:15,220 --> 00:04:18,450
son représentant légal peut
consentir des baux en son nom.

91
00:04:19,240 --> 00:04:21,150
Mais selon l'article 504 du Code civil,

92
00:04:21,190 --> 00:04:23,810
ces baux ne confèrent pas
de droit au renouvellement

93
00:04:23,840 --> 00:04:25,620
lorsque la capacité sera retrouvée.

94
00:04:26,190 --> 00:04:27,490
Si le bailleur est un mineur,

95
00:04:27,640 --> 00:04:29,190
le commerçant a un
droit au renouvellement

96
00:04:29,260 --> 00:04:30,740
tant que le bailleur est mineur,

97
00:04:31,070 --> 00:04:34,650
mais dès sa majorité, le commerçant
perd le droit au renouvellement.

98
00:04:35,090 --> 00:04:36,900
Dès la majorité du mineur,

99
00:04:37,160 --> 00:04:39,610
le commerçant locataire perd
le droit au renouvellement.

100
00:04:40,800 --> 00:04:43,740
Si l'immeuble donné à bail appartient
à la communauté des biens des époux,

101
00:04:44,010 --> 00:04:44,820
en cas de mariage,

102
00:04:44,930 --> 00:04:49,340
l'article 1425 du Code civil impose
le consentement des deux époux.

103
00:04:49,440 --> 00:04:50,220
Nous l'avons déjà vu.

104
00:04:50,700 --> 00:04:53,720
À défaut, la nullité du bail pourrait
être demandée par l'époux

105
00:04:53,750 --> 00:04:56,140
qui n'a pas été partie à l'acte
dans un délai de deux ans

106
00:04:56,170 --> 00:04:59,040
depuis le jour où il a eu connaissance
de l'existence de ce bail.

107
00:05:00,120 --> 00:05:04,650
Enfin, si l'immeuble est en usufruit,
par exemple le mari était propriétaire,

108
00:05:04,690 --> 00:05:07,770
il le donne à ses enfants en héritage
en laissant l'usufruit de l'immeuble

109
00:05:07,890 --> 00:05:09,930
à sa conjointe jusqu'à son propre décès,

110
00:05:10,690 --> 00:05:13,790
l'usufruitier ne peut
donner à bail cet immeuble

111
00:05:13,880 --> 00:05:16,810
sans l'accord du nu-propriétaire
et réciproquement,

112
00:05:17,160 --> 00:05:20,130
l'usufruitier doit absolument obtenir
l'accord du nu-propriétaire

113
00:05:20,170 --> 00:05:21,990
pour renouveler le bail.

114
00:05:23,920 --> 00:05:26,010
Quelles sont les conditions
maintenant tenant au preneur

115
00:05:26,060 --> 00:05:27,340
que nous voyons dans un 2.

116
00:05:28,220 --> 00:05:29,470
Il y a un principe, d'abord.

117
00:05:29,640 --> 00:05:31,600
Le principe (a) 

118
00:05:32,285 --> 00:05:36,257
c'est qu'il faut que le preneur
soit un commerçant

119
00:05:36,314 --> 00:05:39,314
immatriculé au Registre du
commerce et des sociétés 

120
00:05:39,428 --> 00:05:43,142
ou alors qu'il s'agisse d'un artisan
immatriculé au répertoire des métiers.

121
00:05:43,230 --> 00:05:46,500
Voici ce que prévoit l'article
L145-1 du Code de commerce.

122
00:05:47,010 --> 00:05:49,200
Ni les agriculteurs ni
les professions libérales 

123
00:05:49,285 --> 00:05:51,630
ne bénéficient en principe du
statut des baux commerciaux.

124
00:05:53,280 --> 00:05:56,550
Ce principe doit être nuancé
ce qui va faire l'objet d'un b.

125
00:05:57,690 --> 00:05:58,730
De façon surprenante,

126
00:05:58,990 --> 00:06:03,330
la jurisprudence semble considérer que
l'immatriculation au RCS n'est exigée

127
00:06:03,370 --> 00:06:06,270
que pour avoir le droit au
renouvellement à l'expiration du bail.

128
00:06:06,850 --> 00:06:08,040
Vous avez un arrêt de principe

129
00:06:08,140 --> 00:06:11,280
qui a été rendu par la troisième
chambre civile de la Cour de cassation

130
00:06:11,410 --> 00:06:13,310
le 1er octobre 1997.

131
00:06:14,160 --> 00:06:14,960
Selon cet arrêt,

132
00:06:15,120 --> 00:06:16,890
l'immatriculation du preneur

133
00:06:17,020 --> 00:06:19,970
n'est une condition du bénéfice
du statut des baux commerciaux

134
00:06:20,160 --> 00:06:22,300
que pour le renouvellement du bail.

135
00:06:23,000 --> 00:06:24,600
Alors en l'absence d'immatriculation,

136
00:06:24,800 --> 00:06:27,090
il n'y a donc pas de
renouvellement du bail.

137
00:06:27,550 --> 00:06:28,930
C'est ce qu'a récemment réaffirmé

138
00:06:29,200 --> 00:06:31,170
la troisième chambre civile
de la Cour de cassation

139
00:06:31,220 --> 00:06:33,500
dans un arrêt du 23 janvier 2020.

140
00:06:34,440 --> 00:06:38,370
La jurisprudence considère aussi
que l'immatriculation est requise,

141
00:06:38,640 --> 00:06:43,050
en revanche si le locataire souhaite
faire requalifier un contrat

142
00:06:43,090 --> 00:06:44,670
en un contrat de bail commercial.

143
00:06:44,910 --> 00:06:48,320
Par exemple, si le contrat est une
convention d'occupation précaire,

144
00:06:48,420 --> 00:06:50,190
qui nous le verrons, je vais
vous en parler tout à l'heure,

145
00:06:50,230 --> 00:06:52,300
est un contrat qui déroge au
statut des baux commerciaux,

146
00:06:52,680 --> 00:06:54,950
si c'est une convention
d'occupation précaire,

147
00:06:54,980 --> 00:06:59,230
la requalification de ce contrat en un
contrat de bail commercial suppose

148
00:06:59,310 --> 00:07:01,140
de la part du locataire
qu'il soit immatriculé.

149
00:07:01,400 --> 00:07:04,270
C'est ce qui va lui ouvrir le droit
à demander la requalification.

150
00:07:04,310 --> 00:07:05,220
C'est ce qu'a précisé

151
00:07:05,360 --> 00:07:07,470
un arrêt de la troisième chambre
civile de la Cour de cassation

152
00:07:07,520 --> 00:07:09,220
du 22 janvier 2014.

153
00:07:09,910 --> 00:07:11,740
Mais en dehors de ces
hypothèses particulières,

154
00:07:12,210 --> 00:07:13,930
la demande de renouvellement

155
00:07:13,980 --> 00:07:17,400
ou alors la requalification du contrat
en un contrat de bail commercial,

156
00:07:17,880 --> 00:07:20,400
la jurisprudence semble ne
pas exiger l'immatriculation

157
00:07:20,440 --> 00:07:23,230
pour appliquer le statut
des baux commerciaux.

158
00:07:24,120 --> 00:07:27,630
Cette limitation du domaine de
l'exigence de l'immatriculation

159
00:07:27,900 --> 00:07:31,460
est surprenante au regard de l'article
L145-1 du Code de commerce

160
00:07:31,730 --> 00:07:33,085
qui exige de façon générale

161
00:07:33,142 --> 00:07:35,340
l'immatriculation au
registre du commerce

162
00:07:35,450 --> 00:07:37,260
pour bénéficier du statut
des baux commerciaux.

163
00:07:37,740 --> 00:07:38,370
À mon avis,

164
00:07:38,500 --> 00:07:40,130
on devrait interpréter les choses

165
00:07:40,160 --> 00:07:42,830
en distinguant trois
hypothèses différentes.

166
00:07:43,680 --> 00:07:46,770
La première hypothèse,
ce serait si dès le départ,

167
00:07:46,820 --> 00:07:48,650
les parties se sont
soumises volontairement

168
00:07:48,740 --> 00:07:52,030
et de façon non équivoque au
statut des baux commerciaux

169
00:07:52,080 --> 00:07:54,360
alors que les conditions de son
application n'étaient pas réunies

170
00:07:54,390 --> 00:07:58,170
et en particulier, que l'immatriculation
au RCS n'était pas réalisée,

171
00:07:58,400 --> 00:08:00,600
il me semble que le statut devrait
être entièrement applicable,

172
00:08:00,620 --> 00:08:02,070
y compris le droit au renouvellement,

173
00:08:02,170 --> 00:08:04,880
parce que les parties ont opté pour
le statut des baux commerciaux

174
00:08:04,950 --> 00:08:08,320
qui doit s'appliquer de façon intégrale.

175
00:08:09,390 --> 00:08:10,500
Il y aurait une deuxième hypothèse,

176
00:08:10,540 --> 00:08:12,690
c'est celle où les parties ont
conclu un contrat de bail

177
00:08:12,800 --> 00:08:14,750
qu'elles n'ont pas soumis aux
statuts des baux commerciaux,

178
00:08:14,960 --> 00:08:15,920
un bail de droit commun

179
00:08:15,950 --> 00:08:18,270
ou alors une convention
d'occupation précaire par exemple.

180
00:08:18,690 --> 00:08:22,170
Le contrat de bail reste efficace
malgré l'absence d'immatriculation,

181
00:08:22,530 --> 00:08:25,350
en particulier la résolution du
bail ne peut pas être demandée

182
00:08:25,380 --> 00:08:26,460
pour défaut d'immatriculation.

183
00:08:27,450 --> 00:08:29,870
Mais ce contrat de
bail, qui reste efficace,

184
00:08:30,090 --> 00:08:32,210
ce n'est pas un contrat
de bail commercial,

185
00:08:32,250 --> 00:08:34,780
il ne peut pas être
requalifié en bail commercial.

186
00:08:34,810 --> 00:08:37,830
Il ne peut pas non plus se voir
appliquer l'une des règles,

187
00:08:37,860 --> 00:08:41,590
il ne peut se voir appliquer aucune des
règles du statut des baux commerciaux

188
00:08:41,900 --> 00:08:44,600
si le commerçant n'est pas
un commerçant immatriculé.

189
00:08:45,920 --> 00:08:46,900
Troisième hypothèse,

190
00:08:47,190 --> 00:08:50,130
si les parties ont conclu un contrat
qu'elles ont appelé bail commercial,

191
00:08:50,370 --> 00:08:52,240
mais que l'immatriculation fait défaut

192
00:08:52,350 --> 00:08:56,880
et que l'on n'arrive pas à démontrer
une volonté réelle d'appliquer le statut

193
00:08:56,930 --> 00:08:59,010
malgré le défaut d'immatriculation,

194
00:08:59,320 --> 00:09:01,340
la situation dans ce
cas-là est plus délicate.

195
00:09:01,430 --> 00:09:02,690
Il me semble que dans ce cas,

196
00:09:03,030 --> 00:09:06,560
on devrait écarter l'ensemble
des règles découlant du statut

197
00:09:06,590 --> 00:09:08,400
comme dans l'hypothèse précédente,

198
00:09:08,540 --> 00:09:11,200
et non uniquement l'absence
de renouvellement du bail.

199
00:09:12,630 --> 00:09:14,650
Voilà pour une certaine relativisation ;

200
00:09:15,190 --> 00:09:18,190
les trois hypothèses que j'évoque,
c'est purement personnel,

201
00:09:18,460 --> 00:09:20,060
ce que l'on constate en jurisprudence,

202
00:09:20,100 --> 00:09:23,840
c'est cette nuance qui conduit à
n'exiger finalement l'immatriculation

203
00:09:23,870 --> 00:09:25,160
que pour le renouvellement

204
00:09:25,200 --> 00:09:28,950
ou pour la requalification d'un contrat
en un contrat en bail commercial.

205
00:09:29,000 --> 00:09:29,930
Sinon pour le reste,

206
00:09:30,120 --> 00:09:31,810
on n'a pas besoin d'être
immatriculé au RCS

207
00:09:31,860 --> 00:09:34,860
malgré la lettre de l'article L 145-1
du Code de commerce.

208
00:09:35,650 --> 00:09:37,080
Il existe même des exceptions

209
00:09:37,350 --> 00:09:39,740
au principe selon lequel il faut
être un commerçant immatriculé

210
00:09:39,770 --> 00:09:41,370
pour bénéficier du statut
des baux commerciaux.

211
00:09:41,410 --> 00:09:44,080
C'est ce que nous allons voir
dans un c, ces exceptions.

212
00:09:44,620 --> 00:09:45,740
Dans certains cas en effet,

213
00:09:45,790 --> 00:09:48,440
une personne pourra bénéficier
du statut des baux commerciaux

214
00:09:48,590 --> 00:09:50,610
alors même qu'elle
n'est pas immatriculée.

215
00:09:52,620 --> 00:09:55,310
C'est notamment le cas du propriétaire
d'un fonds de commerce

216
00:09:55,560 --> 00:09:56,970
qui est mis en location-gérance.

217
00:09:57,400 --> 00:09:58,820
En fait, il bénéficie du statut

218
00:09:58,860 --> 00:10:01,170
alors même qu'il n'est pas
en principe immatriculé.

219
00:10:01,270 --> 00:10:04,450
C'est ce que dit l'article L145-1
du Code de commerce.

220
00:10:05,230 --> 00:10:07,410
Cela correspond à l'hypothèse

221
00:10:07,520 --> 00:10:10,450
où le propriétaire d'un fonds
de commerce loue le local

222
00:10:10,480 --> 00:10:13,370
où est exploité le fonds, mais il
n'exploite pas lui-même ce fonds,

223
00:10:13,790 --> 00:10:16,820
c'est le locataire-gérant qui
exploite le fonds de commerce.

224
00:10:17,140 --> 00:10:20,350
Le propriétaire du fonds de commerce
n'est en principe plus immatriculé

225
00:10:20,490 --> 00:10:21,970
car il n'a pas d'activité commerciale.

226
00:10:22,310 --> 00:10:24,970
Pourtant, c'est lui qui loue le local
au propriétaire de l'immeuble.

227
00:10:25,200 --> 00:10:25,970
Et cette location,

228
00:10:26,050 --> 00:10:29,300
elle est soumise au statut des baux
commerciaux bien que le locataire,

229
00:10:29,620 --> 00:10:31,290
qui est le propriétaire du
fonds, je vous le rappelle,

230
00:10:31,510 --> 00:10:33,920
bien que ce locataire
ne soit pas immatriculé.

231
00:10:34,140 --> 00:10:36,030
C'est une dérogation qui
est expressément prévue

232
00:10:36,150 --> 00:10:39,300
à l'article L145-1 du
Code de commerce

233
00:10:39,350 --> 00:10:42,530
à l'exigence en principe que
le locataire soit immatriculé

234
00:10:42,840 --> 00:10:44,770
au registre du commerce et des sociétés