1
00:00:06,760 --> 00:00:08,373
Nous abordons maintenant
un paragraphe 2

2
00:00:08,453 --> 00:00:10,466
consacré aux opérations
sur le fonds de commerce.

3
00:00:11,173 --> 00:00:12,960
En tant que bien, le fonds de commerce

4
00:00:12,986 --> 00:00:15,480
est susceptible de faire l'objet de
plusieurs types d'opérations juridiques.

5
00:00:16,466 --> 00:00:18,253
Sont ainsi possibles
la location-gérance,

6
00:00:18,320 --> 00:00:21,213
la vente du fonds de commerce,
le nantissement du fonds de commerce

7
00:00:21,346 --> 00:00:23,520
et l'apport en société
du fonds de commerce.

8
00:00:24,226 --> 00:00:25,960
On commence tout d'abord par un A,

9
00:00:26,000 --> 00:00:27,746
la location-gérance
du fonds de commerce.

10
00:00:33,800 --> 00:00:35,120
Le propriétaire d'un fonds de commerce

11
00:00:35,173 --> 00:00:37,333
peut tout à fait exploiter
le fonds lui-même,

12
00:00:37,460 --> 00:00:38,600
c'est généralement le cas,

13
00:00:39,120 --> 00:00:42,910
mais il peut également
le faire exploiter par autrui.

14
00:00:43,333 --> 00:00:44,493
Et l'hypothèse la plus fréquente

15
00:00:44,520 --> 00:00:47,053
d'une exploitation par autrui
du fonds de commerce,

16
00:00:47,186 --> 00:00:49,800
c'est ce qu'on appelle
la location-gérance.

17
00:00:50,706 --> 00:00:53,680
La location-gérance,
on l'appelle aussi gérance libre.

18
00:00:54,120 --> 00:00:57,053
C'est un contrat par lequel
le propriétaire d'un fonds de commerce,

19
00:00:57,133 --> 00:00:58,186
que l'on appelle le bailleur,

20
00:00:58,360 --> 00:01:01,626
en concède totalement  ou
partiellement la location à un gérant

21
00:01:01,680 --> 00:01:05,613
qu'on appelle le locataire-gérant,
qui l'exploite à ses risques et périls.

22
00:01:05,706 --> 00:01:09,920
C'est une définition posée à
l'article L144-1 du Code de commerce.

23
00:01:10,720 --> 00:01:14,213
Au départ, ce contrat était destiné
à répondre à des situations de crise.

24
00:01:14,773 --> 00:01:17,253
L'exploitant du fonds devient aliéné

25
00:01:17,306 --> 00:01:19,133
et il ne peut plus exploiter
lui-même ce fonds,

26
00:01:19,493 --> 00:01:22,866
ou alors un mineur reçoit
un fonds de commerce en héritage

27
00:01:22,920 --> 00:01:26,226
qu'il ne peut pas exploiter lui-même,
ou alors c'était une technique

28
00:01:26,280 --> 00:01:29,346
qui était utilisée pour les acheteurs
de fonds pour l'essayer,

29
00:01:29,520 --> 00:01:30,413
grandeur nature,

30
00:01:30,466 --> 00:01:36,266
pendant un an ou deux ans avant de se
décider à le racheter au propriétaire

31
00:01:36,586 --> 00:01:38,506
souhaitant partir à la
retraite par exemple.

32
00:01:39,413 --> 00:01:41,320
Mais au lendemain de
la Seconde Guerre mondiale,

33
00:01:41,386 --> 00:01:43,893
une autre utilisation fut
faite de la location-gérance.

34
00:01:44,040 --> 00:01:47,306
Des gens avec de l'argent,
n'ayant aucune compétence commerciale,

35
00:01:47,386 --> 00:01:50,070
rachetaient les fonds
à bas prix pour les louer cher.

36
00:01:50,480 --> 00:01:53,173
Le locataire-gérant payant
une grosse redevance,

37
00:01:53,200 --> 00:01:55,093
il augmentait les prix
de ces marchandises

38
00:01:55,133 --> 00:01:56,640
pour reporter le coût sur ses clients.

39
00:01:56,680 --> 00:01:58,186
Du coup, il y avait de l'inflation.

40
00:01:58,973 --> 00:02:00,613
La validité de ce type de contrat

41
00:02:00,626 --> 00:02:03,293
a été remise en cause
par une ordonnance de 1954.

42
00:02:03,340 --> 00:02:06,946
Pourtant, une réforme récente
d'orientation plus libérale

43
00:02:07,200 --> 00:02:09,493
limite l'encadrement
de ce genre de pratique,

44
00:02:09,720 --> 00:02:11,120
comme nous le verrons un peu plus tard.

45
00:02:11,560 --> 00:02:15,733
Nous allons d'abord, pour étudier
cette opération de location-gérance,

46
00:02:15,920 --> 00:02:19,866
envisager les conditions
de la location-gérance, dans un 1.

47
00:02:20,400 --> 00:02:21,960
Il y a d'abord des conditions de fond.

48
00:02:22,546 --> 00:02:26,333
Le locataire doit évidemment
avoir la capacité commerciale

49
00:02:26,453 --> 00:02:29,186
puisqu'il va exploiter
un fonds de commerce.

50
00:02:30,133 --> 00:02:33,240
Jusqu'à récemment, le bailleur,
personne physique ou morale,

51
00:02:34,253 --> 00:02:36,266
devait d'abord exploiter
personnellement le fonds

52
00:02:36,333 --> 00:02:37,333
pendant plus de deux ans.

53
00:02:37,493 --> 00:02:41,826
C'est ce que disait l'ancien
article L144-3 du Code de commerce.

54
00:02:42,133 --> 00:02:44,733
Le but de cette règle était
de protéger le locataire.

55
00:02:45,280 --> 00:02:47,906
Il était sûr qu'une véritable
clientèle existait

56
00:02:48,253 --> 00:02:51,973
et on évitait la dérive
que j'ai décrite précédemment.

57
00:02:52,613 --> 00:02:56,120
On évitait également l'acquisition de
fonds de commerce purement spéculative,

58
00:02:56,306 --> 00:02:59,826
l'achat juste pour vendre
et non pour exploiter le fonds.

59
00:03:00,786 --> 00:03:02,186
Mais cette règle a été supprimée

60
00:03:02,213 --> 00:03:05,240
par la loi de simplification
du 19 juillet 2019,

61
00:03:05,440 --> 00:03:07,506
ce qui ne semble pas
vraiment opportun.

62
00:03:08,360 --> 00:03:11,533
Il reste que pour que le contrat
de location-gérance soit valable,

63
00:03:11,693 --> 00:03:13,386
il faut que le fonds
de commerce existe,

64
00:03:13,706 --> 00:03:16,453
sinon, la location-gérance
est nulle, faute de contenu.

65
00:03:17,320 --> 00:03:19,160
Il faut donc qu'au moment
de la location-gérance,

66
00:03:19,213 --> 00:03:22,573
la clientèle existe et donc que
le fonds ait déjà été exploité.

67
00:03:23,000 --> 00:03:27,133
Si l'exploitation s'est arrêtée avant
la mise en location-gérance,

68
00:03:27,400 --> 00:03:29,600
par exemple en cas de
décès du commerçant

69
00:03:29,640 --> 00:03:31,200
et transmission du fonds aux héritiers,

70
00:03:31,600 --> 00:03:33,866
il ne faut pas que cet
arrêt ait été trop long.

71
00:03:34,186 --> 00:03:36,450
Et là, je vous renvoie à la règle
que nous avons déjà envisagée,

72
00:03:36,480 --> 00:03:40,013
l'arrêt de la chambre commerciale
du 29 janvier 2013

73
00:03:40,066 --> 00:03:43,980
à propos d'une suspension d'activité
de 22 mois, qui n'a pas été considérée,

74
00:03:44,013 --> 00:03:46,226
je vous le rappelle, comme trop
longue par la chambre commerciale

75
00:03:46,293 --> 00:03:48,040
pour que le fonds de
commerce disparaisse.

76
00:03:48,213 --> 00:03:49,706
Il y avait bien un contrat
de location-gérance

77
00:03:49,813 --> 00:03:55,533
parce que malgré l'arrêt de l'activité,
la clientèle s'était maintenue

78
00:03:55,560 --> 00:03:58,540
et le fonds de commerce
avait continué d'exister.

79
00:03:58,880 --> 00:04:05,120
Alors si on arrête d'exploiter
et si la clientèle a disparu,

80
00:04:05,440 --> 00:04:06,586
il n'y a plus de fonds de commerce

81
00:04:06,613 --> 00:04:09,013
et donc il ne peut plus y avoir
de location-gérance.

82
00:04:09,933 --> 00:04:11,786
Il y a également,
à côté de ces conditions de fond,

83
00:04:12,013 --> 00:04:13,226
des conditions de forme.

84
00:04:13,520 --> 00:04:16,413
Le contrat de location-gérance
doit être publié

85
00:04:16,453 --> 00:04:20,070
dans un support d'annonces légales
dans les 15 jours de sa conclusion.

86
00:04:20,746 --> 00:04:21,933
Tant que ce n'est pas publié,

87
00:04:21,946 --> 00:04:26,760
le propriétaire reste tenu des dettes
générées par l'exploitation du fonds,

88
00:04:26,800 --> 00:04:30,386
comme le prévoit
l'article L144-7 du Code de commerce.

89
00:04:31,400 --> 00:04:34,400
Le locataire-gérant exploite le fonds
de commerce à ses risques et périls,

90
00:04:34,450 --> 00:04:36,106
c'est donc un commerçant,

91
00:04:38,520 --> 00:04:40,293
c'est lui qui a la qualité de commerçant

92
00:04:40,373 --> 00:04:42,350
et ce n'est plus le propriétaire
qui est commerçant.

93
00:04:42,573 --> 00:04:45,213
Donc le locataire-gérant
doit se faire immatriculer

94
00:04:45,253 --> 00:04:47,490
au registre du commerceet des
sociétés comme tout commerçant.

95
00:04:48,093 --> 00:04:50,346
Le propriétaire du fonds de
commerce, lui, est radié,

96
00:04:50,453 --> 00:04:52,213
car il n'est plus commerçant.

97
00:04:53,053 --> 00:04:55,533
Voilà pour ces formalités,
ces conditions de forme

98
00:04:55,586 --> 00:04:56,790
qui doivent être réunies.

99
00:04:56,973 --> 00:04:58,866
Et si vous avez également rempli
les conditions de fond,

100
00:04:58,933 --> 00:05:00,480
vous avez bien un contrat
de location-gérance.

101
00:05:00,533 --> 00:05:01,666
Quels en sont les effets ?

102
00:05:01,720 --> 00:05:04,466
C'est un 2 : les effets
de la location-gérance.

103
00:05:05,626 --> 00:05:07,453
Tout d'abord a : entre les parties.

104
00:05:08,053 --> 00:05:10,360
Quelles sont les obligations
du propriétaire ?

105
00:05:10,640 --> 00:05:14,470
Le propriétaire doit mettre le
fonds à disposition du locataire.

106
00:05:14,746 --> 00:05:18,773
Il doit aussi la garantie des vices
cachés et la garantie d'éviction,

107
00:05:18,826 --> 00:05:22,253
c'est-à-dire qu'il ne doit pas faire
concurrence au locataire-gérant.

108
00:05:23,186 --> 00:05:25,300
Le locataire, lui,
a aussi des obligations.

109
00:05:25,520 --> 00:05:27,813
Il doit exploiter
le fonds raisonnablement,

110
00:05:27,866 --> 00:05:29,653
"en bon père de famille",
on disait auparavant.

111
00:05:30,413 --> 00:05:31,880
Des clauses du contrat
prévoient fréquemment

112
00:05:31,920 --> 00:05:36,010
dans quelle mesure il faut remplacer
le matériel et reconstituer les stocks.

113
00:05:36,480 --> 00:05:40,280
Le locataire est tenu de payer
les redevances aux échéances prévues.

114
00:05:41,200 --> 00:05:42,520
Il est fréquent que ces redevances

115
00:05:42,560 --> 00:05:44,800
soient indexées sur le
chiffre d'affaires du fonds.

116
00:05:45,400 --> 00:05:48,560
Comme pour les clauses recettes
dans les contrats de bail commercial

117
00:05:48,640 --> 00:05:49,933
que nous allons voir un peu plus tard,

118
00:05:50,226 --> 00:05:53,426
la loi prévoit que si cette indexation
conduit à faire varier les loyers

119
00:05:53,466 --> 00:05:56,040
de plus de 25 %
par rapport au loyer initial,

120
00:05:56,266 --> 00:05:58,173
le locataire-gérant
peut demander au juge

121
00:05:58,220 --> 00:06:00,346
une révision judiciaire de ce loyer

122
00:06:00,480 --> 00:06:01,840
pour ne pas que les hausses
soient trop fortes,

123
00:06:01,986 --> 00:06:03,670
même en cas de succès
d'exploitation du fonds.

124
00:06:05,410 --> 00:06:08,066
Quels sont les effets maintenant de la
location-gérance à l'égard des tiers ?

125
00:06:08,093 --> 00:06:08,880
C'est un b.

126
00:06:09,866 --> 00:06:11,226
S'agissant des créanciers du bailleur,

127
00:06:12,000 --> 00:06:14,426
lorsque le bailleur met
son fonds en location-gérance,

128
00:06:14,653 --> 00:06:16,426
il n'exploite plus lui-même
le fonds de commerce.

129
00:06:16,973 --> 00:06:18,413
Il va percevoir des redevances,

130
00:06:18,466 --> 00:06:21,133
mais a priori, ces redevances
lui procureront un revenu moindre

131
00:06:21,186 --> 00:06:23,546
que lorsqu'il exploitait lui-même
le fonds de commerce.

132
00:06:24,466 --> 00:06:25,893
La mise en location-gérance,

133
00:06:25,920 --> 00:06:28,093
en ce qu'elle diminue
les ressources du bailleur,

134
00:06:28,853 --> 00:06:31,630
peut être dangereuse
pour les créanciers de ce bailleur.

135
00:06:32,173 --> 00:06:35,293
C'est pourquoi l'article
L144-6 du Code de commerce

136
00:06:35,453 --> 00:06:37,813
prévoit qu'au moment de
la mise en location-gérance,

137
00:06:38,000 --> 00:06:40,040
les créanciers du
propriétaire du fonds peuvent,

138
00:06:40,226 --> 00:06:44,160
s'ils justifient que ce contrat met en
péril le recouvrement de leurs créances,

139
00:06:44,450 --> 00:06:45,933
demander au tribunal de commerce

140
00:06:45,986 --> 00:06:48,360
de déclarer immédiatement
exigibles leurs créances.

141
00:06:49,453 --> 00:06:51,466
Cela veut dire qu'ils peuvent
obtenir immédiatement

142
00:06:51,506 --> 00:06:55,253
le paiement de leurs créances peu
importe l'échéance initialement prévue.

143
00:06:55,826 --> 00:06:58,106
Le délai pour agir est de trois mois

144
00:06:58,160 --> 00:07:02,170
à compter de la publication du contrat
sur un support d'annonces légales.

145
00:07:03,293 --> 00:07:05,333
Quant aux créanciers
du locataire-gérant cette fois-ci,

146
00:07:05,706 --> 00:07:10,180
eux aussi sont protégés par
l'article L144-7 du Code de commerce.

147
00:07:10,253 --> 00:07:13,760
Selon ce texte, jusqu'à la publication
du contrat de location-gérance,

148
00:07:13,960 --> 00:07:17,720
le propriétaire du fonds,
le bailleur, est tenu solidairement

149
00:07:17,786 --> 00:07:20,940
des dettes contractées
lors de l'exploitation du fonds.

150
00:07:22,906 --> 00:07:25,706
Tant qu'il n'y a pas de publication,
le bailleur reste tenu solidairement

151
00:07:26,080 --> 00:07:29,830
ce qui incite fortement
à publier cette opération.

152
00:07:31,066 --> 00:07:32,960
Comment se termine la location-gérance ?

153
00:07:33,000 --> 00:07:35,573
C'est l'objet d'un 3 :
la fin de la location-gérance.

154
00:07:36,160 --> 00:07:39,613
Quelles sont les causes de la fin
de la location-gérance ?

155
00:07:39,640 --> 00:07:40,360
C'est un a.

156
00:07:40,853 --> 00:07:43,093
Tout d'abord, il peut y avoir
l'arrivée du terme contractuel.

157
00:07:44,493 --> 00:07:47,466
Le locataire-gérant
n'a aucun droit au renouvellement

158
00:07:47,506 --> 00:07:49,333
du contrat de location-gérance.

159
00:07:49,360 --> 00:07:51,813
C'est d'ailleurs pour ça
qu'il y a souvent un litige,

160
00:07:52,106 --> 00:07:52,773
le locataire-gérant

161
00:07:52,800 --> 00:07:55,560
essayant de faire requalifier
son contrat de location-gérance

162
00:07:55,640 --> 00:07:58,853
en un contrat de bail
commercial, qui lui, autorise,

163
00:07:59,546 --> 00:08:03,440
reconnaît un droit au renouvellement
du bail au profitdu locataire.

164
00:08:03,520 --> 00:08:06,080
Mais le locataire-gérant, lui,
si c'est vraiment une location-gérance,

165
00:08:06,306 --> 00:08:08,510
il n'a pas le droit
au renouvellement du contrat

166
00:08:08,573 --> 00:08:10,533
donc quand le terme arrive,
c'est terminé,

167
00:08:10,586 --> 00:08:12,306
il doit quitter les lieux
sauf à obtenir,

168
00:08:12,426 --> 00:08:14,773
contractuellement,
un renouvellement à l'amiable.

169
00:08:15,453 --> 00:08:17,600
II peut y avoir aussi
comme cause d'extinction

170
00:08:17,640 --> 00:08:19,546
du contrat de location-gérance
la résolution

171
00:08:19,600 --> 00:08:22,840
pour inexécution sur le fondement
de l'article 1124 du Code civil.

172
00:08:23,013 --> 00:08:25,280
Par exemple, il pourrait y
avoir une résolution du contrat

173
00:08:25,346 --> 00:08:27,066
si le locataire ne paie
pas les redevances

174
00:08:27,466 --> 00:08:29,626
ou s'il n'exploite pas
le fonds de commerce.

175
00:08:30,586 --> 00:08:33,400
Il peut exister également ce qu'on
appelle des clauses résolutoires.

176
00:08:33,586 --> 00:08:35,320
Il est en effet tout à fait
possible pour les parties

177
00:08:35,370 --> 00:08:38,000
de prévoir une clause résolutoire,

178
00:08:38,085 --> 00:08:41,257
c'est-à-dire une clause qui
prévoit des manquements 

179
00:08:41,314 --> 00:08:44,400
susceptibles d'emporter
la résiliation du contrat.

180
00:08:46,133 --> 00:08:48,790
Pour les contrats à durée indéterminée,
il y a une règle particulière.

181
00:08:49,133 --> 00:08:52,400
Si le contrat de location-gérance
est à durée indéterminée,

182
00:08:52,493 --> 00:08:55,026
chaque partie a un droit
de résiliation unilatéral,

183
00:08:55,133 --> 00:08:58,373
comme dans tous les contrats
à durée indéterminée en principe.

184
00:09:07,410 --> 00:09:13,106
Voici pour les causes de l'extinction
du contrat de location-gérance,

185
00:09:13,120 --> 00:09:14,666
quelles en sont maintenant
les conséquences ?

186
00:09:14,720 --> 00:09:15,373
C'est un b.

187
00:09:16,200 --> 00:09:18,906
Le locataire-gérant doit
restituer le fonds.

188
00:09:19,293 --> 00:09:22,346
Il répond des dégradations subies
par le fonds en raison de sa faute.

189
00:09:23,013 --> 00:09:25,893
En principe, le locataire-gérant
ne peut pas prétendre à une indemnité

190
00:09:25,946 --> 00:09:27,946
en raison de la plus-value
qu'il aurait apportée au fonds.

191
00:09:28,693 --> 00:09:32,986
Cependant, s'il a créé avec l'accord du
bailleur une nouvelle branche d'activité

192
00:09:33,080 --> 00:09:35,080
qui est constitutive en elle-même
d'un fonds de commerce,

193
00:09:35,400 --> 00:09:37,453
il peut conserver cette activité.

194
00:09:38,746 --> 00:09:42,786
Il faut par ailleurs noter que
le fonds est repris par le loueur,

195
00:09:42,840 --> 00:09:45,333
par le bailleur, avec
tous les salariés du fonds

196
00:09:45,400 --> 00:09:47,160
qui auraient été embauchés
par le locataire-gérant.

197
00:09:47,746 --> 00:09:50,280
Les licenciements consécutifs
à la fin de la location-gérance

198
00:09:50,386 --> 00:09:52,540
sont donc à la charge
du propriétaire du fonds.

199
00:09:53,026 --> 00:09:55,986
Les licenciements ne pourront être
mis à la charge du locataire-gérant

200
00:09:56,133 --> 00:09:58,546
que si c'est lui
qui a cessé l'exploitation

201
00:09:58,570 --> 00:10:00,920
ou s'il restitue
au propriétaire un fonds

202
00:10:00,946 --> 00:10:03,560
qui est insusceptible d'être exploité.

203
00:10:03,626 --> 00:10:06,040
C'est le cas par exemple
sil 'entreprise a fait faillite.

204
00:10:06,160 --> 00:10:09,560
Mais le principe, c'est que
le bailleur récupère,

205
00:10:09,640 --> 00:10:12,080
et ça, c'est une règle qui lui est,
pour le coup, défavorable,

206
00:10:12,120 --> 00:10:13,920
une des rares règles
en matière de location-gérance

207
00:10:13,986 --> 00:10:16,960
qui est défavorable au bailleur,  il
doit récupérer les contrats de travail.

208
00:10:18,573 --> 00:10:21,186
La fin de la location-gérance
fait l'objet d'une publicité

209
00:10:21,306 --> 00:10:22,540
dans un délai de 15 jours.

210
00:10:23,026 --> 00:10:26,090
C'est une publicité sur un
support d'annonces légales

211
00:10:26,306 --> 00:10:29,440
prévue à l'article R144-1
du Code de commerce.

212
00:10:30,360 --> 00:10:33,186
La fin de la location-gérance,
autre conséquence,

213
00:10:33,413 --> 00:10:37,260
rend immédiatement exigibles
les créances nées de la gérance.

214
00:10:37,960 --> 00:10:40,000
Et ça, c'est une règle
particulièrement stricte.

215
00:10:40,253 --> 00:10:41,480
Vous arrêtez votre location-gérance,

216
00:10:41,640 --> 00:10:45,920
toutes les dettes que vous aviez
deviennent immédiatement exigibles.

217
00:10:46,226 --> 00:10:48,453
On constate donc que la fin
de la location-gérance,

218
00:10:48,693 --> 00:10:51,480
c'est un événement particulièrement
dur pour le locataire-gérant.

219
00:10:51,693 --> 00:10:53,200
Il n'a pas droit au renouvellement,

220
00:10:53,240 --> 00:10:54,906
il doit arrêter son
activité commerciale,

221
00:10:55,020 --> 00:10:57,053
il n'a pas droit en principe
à une indemnité

222
00:10:57,306 --> 00:10:59,226
pour la plus-value qu'il
aurait apportée au fonds,

223
00:10:59,480 --> 00:11:01,440
il doit immédiatement
payer tous ses créanciers.

224
00:11:02,640 --> 00:11:04,826
Mieux vaut par conséquent,
c'est mon avis,

225
00:11:04,920 --> 00:11:07,480
acquérir un fonds de commerce
si on en a les moyens.

226
00:11:07,520 --> 00:11:09,653
Mieux vaut emprunter
de l'argent à la banque

227
00:11:09,813 --> 00:11:11,640
pour pouvoir acquérir
le fonds de commerce

228
00:11:11,706 --> 00:11:16,480
et ne pas avoir à recourir à
un contrat de location-gérance.